Quel dossier bancaire pour un investissement locatif ?

Expert
Mis à jour le 13 juin 2022

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif et vous avez besoin d’un emprunt ? Vous devez monter un dossier bancaire solide pour obtenir le fameux sésame auprès de la banque. En effet, en plus des justificatifs semblables à tous les prêts, la banque demande aussi des informations sur le bien immobilier. Elle souhaite connaître la rentabilité et la viabilité du projet.

Suivez-nous on vous explique comment préparer votre dossier bancaire pour votre opération immobilière. Et en prime, on vous a préparé un exemple à télécharger pour vous aider !

Comment monter un dossier bancaire pour un investissement locatif ?

Monter un dossier bancaire en vue d’obtenir un crédit immobilier est sensiblement identique que cela soit pour un investissement locatif ou pour une résidence principale

La banque analyse votre dossier avec attention. Il convient donc que votre compte bancaire soit sain et bien géré. Pas de découvert donc et si possible disposer d’une épargne, même si vous envisagé un investissement locatif sans apport.

Ainsi, avant votre rendez-vous, vous devez préparer les documents suivants :

Vu que vous demandez un prêt pour un investissement locatif, vous devez également joindre au dossier bancaire les documents suivants :

Dans le cas où vous êtes toujours à la recherche d’un bien, vous pouvez présenter des biens similaires à votre projet d’investissement locatif.

Mais ce ne sont pas les seuls éléments à fournir à la banque, en effet, l’idéal est de préparer un plan de financement. Nous vous expliquons ça tout de suite !

Comment préparer un plan de financement d’un investissement locatif ? 

Un plan de financement vous permet de déterminer le montant dont vous avez besoin pour votre projet immobilier. Mais pas seulement ! En effet, en établissant un prévisionnel, vous saurez si le bien sera rentable et si votre reste à vivre suffisant.

Étape 1 : Déterminer le coût de l’opération 

Vous devez dans un premier temps, lister toutes les ressources, vos charges mensuelles ainsi que les frais liés à l’investissement locatif. De ces informations, vous obtiendrez le coût d’acquisition ce qui vous permettra de vérifier sil votre projet est cohérent avec votre capacité d’emprunt.

Pour rappel, le frais d’acquisition d’un bien immobilier comprennent :

A cela s’ajoute, selon que vous passez par un intermédiaire ou non, les rémunérations suivantes :

Il convient également de comptabiliser dans votre plan de financement les éventuels travaux.

Étape 2 : Déterminer le montant à emprunter

En effet, pour un plan de financement cohérent, vous devez vérifier votre capacité d’emprunt. Cela vous permettra de vérifier si votre projet est réalisable. Ainsi vous devez lister toutes les ressources, l’éventuel apport personnel et les charges mensuelles.

En général, vous devez intégrer dans le calcul, les revenus suivants :

En revanche, les revenus aléatoires ou limités dans le temps (allocation chômage, familiale, arrêt maladie…) ne seront généralement pas pris en compte par la banque.

Tout comme les revenus, toutes les charges ne sont pas en prendre en compte, en effet certaines rentrent dans le calcul du reste à vivre, à savoir :

En revanche, les impôts sont retenus par certaines banques tandis que d’autres les excluent du calcul.

Suivant vos revenus et vos charges, la formule pour calculer sa capacité d’emprunt est la suivante :

Capacité d’emprunt mensuel = (revenus – charges) x 35 %

Capacité d’emprunt total = (revenus – charges) x 35% x durée du crédit en mois.

Vous pouvez vérifier votre capacité d’emprunt grâce à notre simulateur de crédit !

Maintenant que vous avez le cout de l’opération mis en miroir avec votre capacité d’emprunt, vous pouvez élaborer le plan de financement d’un investissement locatif.

Exemple simplifié d’un plan de financement pour un investissement locatif :

Un couple souhaite acquérir un appartement dont le prix d’acquisition est de 160 000 €. Il dispose de 20 000 € d’apport personnel. Ils ont donc besoin d’un crédit immobilier de 140 000 €.

Il décide d’emprunter sur 15 ans au taux de 1,25% assurance incluse.

Charges mensuelles du couple : 500 €

CatégoriesMontant
Investissement locatif – mensualités872 €
Charges mensuelles500 €
Charges mensuelles liées à l’appartement200 €
Total charges mensuelles1 572 €
Revenus mensuels4 500 €
Revenus fonciers 70% (8 400 € x 70%) / 12
Soit 490 €
Total revenus4 990 €
Taux d’endettement

Charges / Recettes
Soit 1 572 € / 4 990 €
Soit 31,50 %
Reste à vivre pour payer les impôts sur le revenu, fonciers et les autres charges de la vie courante4 990 € – 1 572 €
Soit 3 418 €
Exemple de plan financier d’un couple qui souhaite emprunter

Le taux d’endettement est bien en dessous des 35 % ce qui est un indicateur positif pour la demande de prêt immobilier locatif.

Vous pouvez compléter le plan de financement avec le calcul de la rentabilité nette nette du bien immobilier pour être encore plus précis. Dans ce cas, il convient d’intégrer la fiscalité, en d’autres termes les revenus fonciers et les éventuels dispositifs de défiscalisation.  

Quels sont les critères d’acceptation d’un prêt immobilier locatif ?

Une banque se base sur plusieurs indicateurs afin de savoir s’il est possible ou non de vous accorder un prêt immobilier, à savoir :

Télécharger notre exemple de dossier bancaire en PDF ou Power Point pour investir dans l’immobilier

dossier bancaire cleerly

C’est pourquoi, pour vous aider à mettre toutes les chances de votre côté, on vous a préparé un exemple de dossier bancaire d’investissement locatif qui contient les éléments suivants :

Grâce à cet outil, vous pourrez facilement préparer et simuler votre projet immobilier !

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