Après les succès de ces prédecentes SCPI, la société de gestion Corum s’attaque au plus gros marché mondial, les États-Unis avec une SCPI géographique, Corum USA. L’information était dans les tuyaux depuis quelques mois, elle s’officialise avec un lancement prévu officiellement en décembre 2024. À quoi faut-il s’attendre ? Est-ce une SCPI classique ? Je vous décrypte tout !
Sommaire
Qu’est-ce que cette nouvelle SCPI ?
Corum USA est une Société Civile de Placement Immobilier (SCPI) à capital variable. Elle a pour but d’investir principalement aux États-Unis, avec une part accessoire en zone Euro. Sa stratégie d’investissement inclut des biens classiques, de prendre des participations dans des sociétés immobilières américaines mais aussi des acquisitions en état futur d’achèvement, permettant d’acquérir des biens en construction (donc sans revenus lors de l’investissement).
Cela peut vous permettre de pénétrer le marché immobilier américain, semblant généralement moins accessible, pour diversifier votre portefeuille avec une société de gestion reconnue.
Vous pouvez télécharger les statuts de cette nouvelle SCPI :
Dans quoi Corum USA va-t-elle investir ?
Corum USA cible principalement des biens immobiliers locatifs commerciaux situés aux États-Unis. L’objectif est que les États-Unis représentent au minimum 90% du patrimoine immobilier.
La SCPI privilégie la diversification de ses investissements en sélectionnant des actifs aux rendements attractifs, notamment dans des secteurs comme l’immobilier de bureaux, les espaces de commerce et d’industrie.
En complément, elle investira de manière minoritaire en zone Euro (10% maximum).
La société va également prendre des participations dans des sociétés américaines, les REIT (Real Estate Investment Trusts) pour une partie de son portefeuille.
Quels sont les risques avec Corum USA ?
Comme tout investissement immobilier, Corum USA comporte des risques à prendre en compte, certains inhérents aux SCPI mais d’autres plus spécifiques compte tenu de la géographie des investissements :
- Risque de crise immobilière : Le marché américain, bien qu’attrayant, est sujet à des crises immobilières comme le marché européen. Cela pourra influencer la valeur des actifs (et donc de votre investissement) ainsi que les rendements locatifs.
- Risque de taux de change : Étant investie majoritairement en dollars, cette SCPI est soumise aux fluctuations du taux de change euro-dollar. Un renforcement de l’euro face au dollar peut réduire les rendements pour les investisseurs européens et la valeur de votre investissement (l’inverse est aussi possible). Pour certains, l’exposition au dollar peut constituer une opportunité, notamment en cas de hausse du dollar par rapport à l’euro.
- Risque fiscal : Investir aux États-Unis implique de gérer une fiscalité complexe et spécifique (voir la convention fiscale France-USA). Si la convention venait à évoluer, pour renforcer le protectionnisme américain, cela pourrait potentiellement alourdir la fiscalité.
- Risque de gestion et de liquidité : L’acquisition et la gestion de biens dans un nouveau pays nécessite une connaissance approfondie du marché immobilier, et il est généralement primordial d’être sur place. Pour l’instant, je n’ai pas l’impression que cela soit le cas. Il n’existe pas (encore ?) de bureaux Corum aux États-Unis. Une partie de la SCPI sera investie via des parts dans des Reit, ce qui permet de déléguer la gestion mais ce qui oblige aussi à faire confiance à d’autres personnes car ce n’est pas Corum qui va le gérer et à alourdir la facture pour l’épargnant qui aura deux fois des frais.
Comment investir dans Corum USA ?
Pour investir dans la SCPI Corum USA, les particuliers peuvent acquérir des parts directement auprès de la société de gestion ou auprès d’un conseiller en gestion de patrimoine. L’avantage des SCPI, et ici de Corum USA est la possibilité d’accéder au marché américain avec une gestion professionnelle reconnue (Corum) et de la diversification pour ceux qui souhaitent un portefeuille immobilier international.
Il ne sera pas possible pour les US Person d’investir dans cette SCPI, les statuts l’interdisent.
Quels sont les frais de Corum USA ?
La SCPI applique plusieurs types de frais. Si vous y souscrivez, voilà les principaux que vous devez avoir en tête :
- Commission de souscription : 12 %. Il s’agit des frais classiques que Corum applique à ces autres SCPI. Cela signifie que Corum n’a pas choisi de proposer une SCPI sans frais comme le propose par exemple Iroko Zen ou Remake Live. Concrètement, si vous investissez 100 € et que vous décidez de retirer votre argent, il ne vous restera que 88 €. C’est la raison pour laquelle ce type d’investissement se fait sur du long terme.
- Frais de gestion (États-Unis) : 16,8 %. Ça pique, ces frais sont très élevés, cela signifie peut être que Corum va travailler avec des intermédiaires sur place.
- Frais de gestion (Europe) : 12,4 % HT (soit 14,88% en France avec une TVA à 20%). Ces frais sont aussi relativement importants mais classique pour Corum. Ce que l’on demande à une SCPI, c’est d’avoir de la performance et en général, Corum se débrouille bien.
Il y a d’autres frais que vous ne verrez pas (à moins de regarder le rapport annuel en détail) : frais sur les produits financiers, commissions d’arbitrage sur actif immobilier, commissions de suivi et de pilotage de la réalisation des travaux…
Mon avis sur la nouvelle SCPI Corum USA
La SCPI Corum USA semble être une opportunité de diversification intéressante pour les investisseurs cherchant à investir sur le marché américain, l’un des plus dynamiques au monde. C’est une innovation majeure dans le monde des SPCI car c’est un marché inexploré, aucune SCPI n’y est allé avec l’ambition et les moyens de Corum. L’exposition au dollar constitue à la fois une force et un risque ; en cas de hausse du dollar face à l’euro, la plus-value pourrait être élevée. La politique voulue par Donald Trump pourrait notamment renforcer le dollars.
Il reste cependant des zones d’ombre sur la façon dont cette SCPI va se constituer en terme d’investissement. La dépendance à des acteurs locaux et à des potentiels produits sous-jacents (les fameux Reits) existants pourrait limiter son intérêt. Dès que j’en saurai plus je mettrai à jour cet article.
Pour l’instant, mon conseil serait de limiter votre exposition à cette SCPI mais j’attends la documentation officielle de Corum pour faire évoluer cet article.
Si vous souhaitez vous exposer au marché immobilier américain, vous pourrez trouver des titres de REITs sur votre compte-titres, ou des ETF sur votre assurance vie, votre PER ou votre contrat de capitalisation…
Je me demande comment Corum prend en compte le risque de change avec des revenus en dollars, surtout si la variation des taux est importante. Ce serait intéressant d’avoir plus de précisions sur la fiscalité liée à un investissement aux États-Unis et mieux comprendre les rendements bruts vs nets.