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Qu’est-ce qu’un REIT et comment y investir ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
08 septembre 2022

Afin de diversifier vos placements pierre papier, vous pouvez opter pour un investissement dans des fonds de placement immobilier (FPI) mais aux États-Unis ! En effet, les REITS (Real Estate Investment Trusts) sont des sociétés cotées en bourse qui détiennent et gèrent un patrimoine immobilier. Accessibles depuis la France, elles offrent un rendement performant ouvert à tous. Suivez-nous, on vous explique tout ce que vous devez savoir sur un REIT et comment investir !

Qu’est-ce qu’un REIT : Définition et fonctionnement 

Les REITS sont des sociétés cotées en bourse et qui ont été créées dans les années 60 aux États-Unis. L’objectif d’un REIT et de se constituer un patrimoine immobilier en vue d’en générer des revenus locatifs et d’en ressortir une plus-value sur le long terme. Les investisseurs achètent donc des actions, et le REIT leur reverse des dividendes.

Vous l’avez compris, le principe est bien d’investir dans l’immobilier de façon indirecte au même titre que les SCPI (société de placement immobilier), à la différence c’est que vous détenez des actions et non des parts !

Ainsi, les REITS investissent principalement dans l’immobilier commercial, des immeubles de bureaux, des hôtels, des résidences séniors mais aussi dans des immeubles résidentiels.

Par ailleurs, on retrouve trois types de REIT, à savoir :

  • Les Equity REIT :  ce sont les formes de REIT les plus courantes. Elles achètent et gèrent leur propre patrimoine immobilier.
  • Les Mortgages REIT : Il s’agit dans ce cas de sociétés hypothécaires. Elles prêtent de l’argent aux propriétaires et leurs revenus sont principalement issus des intérêts.
  • Les Hybrids (ou Mix) REIT : Ces sociétés sont un mélange entre les Equity et les mortgages REIT.

Vous vous demandez peut-être s’il existe des sociétés équivalentes en France et en Europe ? La réponse est oui et ce sont les SIIC (société d’investissement immobilier cotée) qui ont vu le jour en 2003 !

REIT et SIIC : quelles sont les différences ?

SIIC et REIT ont un fonctionnement similaire. Ce sont des sociétés cotées en Bourse qui investissent dans l’immobilier et gèrent leur patrimoine. Les Reits sont américaines quant aux SIIC elles sont européennes.

Ainsi, il existe peu de différence entre le fonctionnement d’une SIIC et d’une REIT. En effet, elles doivent toutes deux répondre à certaines obligations pour bénéficier de la transparence fiscale, c’est-à-dire pour ne pas être imposées à l’impôt sur les sociétés, à savoir :

SIIC

  • Obligation de reverser aux actionnaires 95% de leurs revenus locatifs et 60 % de leurs plus-values ;
  • Son activité principale est l’acquisition ou construction de biens immobiliers en vue d’en percevoir des revenus locatifs ;
  • Son capital social doit être supérieur ou égal à 15 millions d’euros ;
  • Ne pas être détenue à plus de 60 % par un actionnaire unique

REIT

  • Obligation de reverser aux actionnaires 90% des revenus globaux ;
  • 75% de son actif total doit être investis dans des biens immobiliers ;
  • 75% de son chiffre d’affaires doit être issus des revenus locatifs ;
  • Ne pas être détenue à plus de 50 % par cinq individus ou moins.

Ainsi, REIT et SIIC ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés, seuls les actionnaires devront s’acquitter d’un impôt sur les dividendes perçus. On vous en parle un peu plus loin !

Quels sont les avantages d’un investissement dans un REIT ?

Investir dans un REIT offre un certain nombre d’avantages, notamment ceux de l’investissement pierre papier, plus accessible que l’investissement locatif en direct.

Ainsi, on peut dire que les principaux avantages d’investir dans un Reit sont les suivants :

  • La transparence de l’investissement : Les REITS ont en effet l’obligation de publier chaque trimestre les résultats financiers et de les rendre accessibles aux investisseurs. Ainsi, ils peuvent être informés de la performance et des perspectives de la société.
  • Un placement diversifié : Les REITS investissent dans toutes les zones géographiques, mais elles se constituent également un patrimoine immobilier diversifié. En effet, elles privilégient la qualité des biens et l’emplacement.
  • Un rendement performant qui peut atteindre les 10 %, notamment grâce au fait que les REITS ont l’obligation de reverser aux actionnaires 90% de leurs revenus globaux.
  • Des dividendes stables et prévisibles, versés généralement tous les mois.
  • Les avantages du pierre papier : Au même titre qu’un investissement dans une SCPI, vous investissez dans l’immobilier de manière indirecte, sans les contraintes de la gestion. De plus, le ticket d’entrée est accessible, à partir de 100 euros et les frais de souscription peu élevés.
  • La liquidité : Vous pouvez, contrairement au SCPI, revendre vos actions facilement et quand vous le souhaitez seulement en quelques clics. En effet, les titres de REIT sont négociés directement sur les marchés boursiers. Ce qui permet également de diversifier facilement sur plusieurs REITS.

Quels sont les inconvénients d’un investissement dans un REIT ?

Les principaux inconvénients que vous devez garder à l’esprit avant d’investir dans un REIT sont les suivants :

  • Vous ne bénéficiez pas ou peu de l’effet de levier d’un crédit immobilier comme dans un investissement locatif en direct.
  • Vous n’êtes pas à l’abri des aléas liés à l’immobilier comme la vacance locative, les impayés de loyers, ou encore une baisse de la valeur immobilière pouvant faire chuter la valeur des actifs. La conséquence étant le risque d’une perte de capital lors de la revente des immeubles ou une baisse de rendement.
  • Les actions en bourse sont par définition volatiles. Ainsi les fluctuations du marché peuvent avoir une incidence sur la valeur des dividendes et sur le rendement.

C’est pourquoi afin de limiter les risques, le mot d’ordre est la diversification de votre portefeuille d’actions et d’investir dans plusieurs REITS. De même, pensez toujours que les performances passées ne peuvent présager des performances futures !

Quelle est la fiscalité d’un investissement dans un REIT ?

Les dividendes et les plus-values issus d’un investissement dans un REIT ou une SIIC sont imposés à la Flat Tax au taux global de 30% (12,8% au titre de l’impôt sur le revenu, 17,2% au titre des prélèvements sociaux).

Néanmoins, l’actionnaire a le choix d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu si celui- ci est plus favorable.

Par ailleurs, les actions détenues dans les REITS ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière). En effet, même si les dividendes perçus sont issus de la location de biens immobiliers, ils n’en restent pas moins que ce sont des actions achetées auprès de sociétés cotées en bourse. En revanche, vous ne devez pas détenir plus de 5% du capital et des droits de vote de la société.

Comment investir dans un REIT ?

Investir dans un REIT depuis la France est aussi un bon moyen de diversifier la devise de ses placements. En effet les REITS sont cotées en dollar ! Vous pouvez donc acheter et détenir des actions de REIT via un compte-titres ordinaires (CTO) (comme celui de DEGIRO), avec la même fiscalité qui s’applique.

Le compte-titres permettent d’acquérir et de loger des actions ou obligations de valeurs mobilières françaises, européennes ou internationales. À noter que l’argent placé sur un compte-titres n’est pas bloqué, vous pouvez donc le récupérer à tout moment en vendant des titres.

Vous devez néanmoins être attentif aux tarifs des passages d’ordre sur le NYSE (New York Stock Exchange). En effet, il convient d’acheter des actions au bon moment. Le rendement des Reits dépend des conditions du marché et il est sensible au taux. Par exemple si les taux sont bas, alors la valeur des actifs augmente et le rendement baisse.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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2 commentaires
Herbert, le 19 février 2023

Comment investir dans les REIT’s et combien cela rapporte chaque mois ?

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Expert
Benoît Fruchard, le 20 février 2023

Bonjour,
Comme nous l’indiquons dans notre article, vous pouvez investir dans un REIT à partir d’un compte-titres.
Renseignez vous pour savoir si le compte-titres que vous souhaitez ouvrir le permet, c’est le cas avec celui de DEGIRO ou celui de Bourse Direct.

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