15 nouvelles SCPI en 2024 : à prendre ou à laisser ?

Après des années très particulières pour les plus importantes SCPI, le marché fonctionne aujourd’hui à deux vitesses. D’un coté, des SCPI qui ont pu profiter d’un environnement favorable pour leurs investissements et de l’autre, des SCPI qui paient les pots cassés d’une mauvaise gestion. Pour tirer profit des opportunités, 8 SCPI avaient été lancées en 2023. Pour 2024, nous sommes déjà à 15 nouvelles SCPI mi-novembre ! Qui sont-elles ? Qui va gagner cette bataille ? Qui va survivre ?

La liste des nouvelles SCPI

Nous vous proposons en exclusivité la liste des nouvelles SCPI. Lorsqu’il est écrit (nouvelle), cela signifie que c’est la première SCPI de cette société de gestion :

• Reason de MNK Partners France (nouvelle, agrément AMF). Elle est accessible à partir de 200 € (200 parts à 1 €). Elle souhaite investir dans les énergies renouvelables. L’objectif est de proposer un rendement de 6% et un TRI de 7% sur 8 ans. La révolution SCPI par la data… est-ce vraiment révolutionnaire ?
• VITALITY de Clubfunding (nouvelle, agrément AMF). Le marché du crowdfunding étant en crise, les plateformes spécialisées se diversifient. Clubfunding a donc lancé une SCPI diversifiée avec un taux de distribution cible de 6%. Je préfère les sociétés de gestion spécialisées plutôt que ceux qui touchent un peu à tout.
• EDR EUROPA de Edmond de Rothschild REIM (nouvelle, agrément AMF). SCPI diversifiée européenne avec un objectif de distribution de 6%. Elle a collectée 3,5 millions d’euros au T3 2024, début compliqué.
• Epargne Pierre Sophia d’Atland Voisin (agrément AMF). Moins ambitieuse que les autres, l’objectif est un rendement de 5,50% avec des investissements dans le domaine de la santé. Atland Voisin a de l’expérience et propose des performances stables avec les autres SCPI.
• Wemo One de Wemo Real Estate Investment Management (nouvelle, agrément AMF). L’objectif est de proposer un taux de distribution de 9,5% en 2025 puis de 7%. La stratégie est d’investir de façon diversifiée dans des Small Caps, c’est-à-dire des actifs de moins de 5 millions d’euros. L’objectif est d’avoir 75% de biens en Europe. Sur le papier c’est attrayant, mais le challenge sera de réussir à collecter suffisamment pour pouvoir mettre en place cette stratégie.
• Elysée Grand Large de HSBC REIM (agrément AMF). Plutôt culotté de lancer une nouvelle SCPI après le fiasco d’Elysée Pierre.
• CORUM USA de Corum (agrément AMF). 4ème SCPI pour Corum qui s’attaque au marché américain.
• Opportunités Territoires de Perial (agrément AMF). Comme pour HSBC, l’historique récent de la société de gestion ne donne pas confiance.
• Elevation Tertiom d’Inter Invest (nouvelle, agrément AMF non disponible). Inter Invest est une société spécialisée dans l’investissement dans le dispositif fiscal Girardin. Elle lance une SCPI qui va investir en Outre-mer avec un objectif de distribution de 8% et un TRI de 9% sur 10 ans. La SCPI n’a pas de frais de souscription (ou retrait) après 5 ans de détention. Les frais de gestion de 24% pour les biens avec un rendement supérieur à 7,5% sont rédhibitoires de mon point de vue.
• MomenTime d’Arkea Reim (agrément AMF). Le succès de Transitions Europe donne des ailes à Arkea Reim. Elle vise à investir de façon opportuniste, de façon complémentaire à Transitions Europe. Elle cible des actifs en France ainsi que dans des zones géographiques variées, comme le Royaume-Uni et l’Europe de l’Est. Les frais seront équivalents à ceux de Transitions Europe.
• Attraits Pierre de Groupama Gan (agrément AMF). Le challenge est de réussir à reproduire ce qu’a réussi Arkea avec des investissements diversifiés, en partie sur le marché européen. La communication est limitée. La SCPI n’a pas encore réalisé d’investissement.
• Linaclub d’Aestiam (agrément AMF). L’objectif est de proposer un taux de distribution entre 6,5 et 7% avec des investissements dans actifs de taille modérée (entre 0,5 à 15 millions d’euros).
• Darwin RE01 de Darwin Invest (nouvelle, pas encore d’agrément AMF). Il y a une volonté de diversification sectorielle et géographique. Le fondateur était chez Iroko avant de fonder sa propre société de gestion. Peu d’informations si ce n’est la volonté de proposer un taux élevé de distribution pour collecter en 2025.
• Patrimonia Capital et Rendement de Patrimonia Capital (nouvelle, agrément AMF). L’objectif est d’investir dans la périphérie (commerces, locaux d’activités, logistiques) avec un taux de distribution annuel de 5,5%.
• Eden d’Advenis.
• Imarea Pierre de BNP Paribas Real Estate.

Quelles sont les stratégies des nouvelles SCPI ?

Les nouvelles SCPI lancées en 2024 adoptent des stratégies variées pour répondre aux attentes des investisseurs.

Elles semblent vouloir s’inspirer de ce qui a fait le succès des meilleures SCPI récentes :

• Iroko Zen pour les frais de souscription, les small caps, la stratégie opportuniste et la performance,
• Remake Live pour les frais de souscription, l’accessibilité, la performance
• Transitions Europe pour la stratégie 100% européenne, la performance, le label ISR).

Voici les principales catégories stratégiques :

SCPI thématiques axées sur les secteurs porteurs

Ces SCPI concentrent leurs investissements sur des secteurs spécifiques à fort potentiel :

• Énergies renouvelables : REASON de MNK Partners France se positionne sur ce marché.
• Santé et bien-être : Epargne Pierre Sophia d’Atland Voisin se focalise sur le secteur de la santé.

SCPI diversifiées géographiquement

Ces SCPI misent sur la diversification géographique pour profiter des opportunités internationales :

• Marché américain : CORUM USA de Corum innove et s’oriente vers des investissements aux États-Unis.
• Principalement européen : Edmond de Rothschild Europa et EDEN d’Advenis, MomenTime d’Arkea Reim diversifient leurs portefeuilles sur des actifs en Europe avec une approche semblable à celle de Transitions Europe.

SCPI opportunistes et sans frais de souscription ou retrait

Ces SCPI adoptent une stratégie axée sur les actifs « opportunistes » et limitent les frais pour attirer les investisseurs : Elevation Tertiom d’Inter Invest, qui vise l’Outre-mer, et EDEN d’Advenis ne prélèvent pas de frais de souscription pour les investisseurs détenant leurs parts plus de cinq ans.

SCPI spécialisées dans les Small Caps

Certains véhicules ciblent des actifs de petite taille pour maximiser la flexibilité et la réactivité du portefeuille : WEMO ONE de Wemo Real Estate Investment Management investit dans des actifs de moins de 5 millions d’euros ainsi que Linaclub d’Aestiam (entre 0,5 et 15 millions d’euros). Une stratégie proche de celle d’Iroko Zen.

SCPI en diversification sectorielle

Ces SCPI cherchent à s’implanter dans des secteurs variés pour offrir une diversification naturelle : Darwin RE01 de Darwin Invest et Patrimonia Capital et Rendement de Patrimonia Capital misent sur une diversification sectorielle et géographique, en ciblant les périphéries commerciales et des actifs logistiques.

Qui pourra tirer son épingle du jeu dans un marché saturé ?

Dans un contexte de marché tendu et d’une forte concurrence, seules certaines SCPI récentes me semblent réellement prêtes à s’imposer. Je vais en sélectionner 2 qui ne devraient pas rencontrer de difficultés à attirer une partie de la collecte :

• Corum USA, soutenue par la solide réputation de Corum et par sa stratégie d’investissement aux États-Unis.
• MomenTime, de son côté, bénéficie de l’expérience d’Arkea Reim avec Transitions Europe et pourra sans doute aussi profiter d’une distribution sur les contrats d’assurance vie.

Les autres SCPI, sans réseau de distribution établi ni approche différenciée, devraient rencontrer des difficultés pour capter l’attention des épargnants.

Elles vont probablement tenter des « coups », c’est-à-dire de réussir à faire parler d’elles et le meilleur moyen est d’afficher un taux de distribution attractif en 2025. C’est l’objectif de Wemo One qui vise 9,5% en 2025. C’est la stratégie de Comète cette année, lancée en 2023, elle prévoit un taux de distribution de plus de 12% cette année. De quoi attirer l’épargnant.

Quelle est la collecte des SCPI lancée en 2023 ?

L’année dernière nous éclaire sur la difficulté de l’exercice de lancer une nouvelle SCPI. Voilà les chiffres (au 30 septembre 2024) de la collecte des SCPI lancée en 2023 :

1. Comète : 71,8 millions d’euros ;
2. Alta Convictions : 49,2 millions d’euros ;
3. Sofidynamic : 33 millions d’euros ;
4. Osmo Energie : 25,6 millions d’euros ;
5. Upeka : 25 millions d’euros ;
6. MyShareEducation : 13 millions d’euros ;
7. Mistral Sélection : 9,8 millions d’euros.