Faut-il investir dans la SCPI Epargne Foncière ?

Épargne Foncière est la plus grosse SCPI de France par sa capitalisation : 4,14 milliards d’euros (contre plus de 5,2 milliards avant le début de la chute). Mais derrière ce statut historique se cache une SCPI en pleine tempête : prix de la part en baisse de 19,76 % en janvier 2025, dividende qui recule en euros, près de 8 % des parts en attente de retrait et un acompte 2026 déjà amputé de 25 à 30 %. Je vais tout vous expliquer, chiffres officiels à l’appui, et vous donner mon avis. Vous pourrez aussi consulter le rendement, la fiscalité, la valorisation et télécharger les derniers documents.

Mon avis sur la SCPI Épargne Foncière

Mon avis est sans concession : je ne recommande pas la SCPI Épargne Foncière, et je ne la propose pas à mes clients. C’est une SCPI à l’histoire prestigieuse et au patrimoine de qualité, gérée par une grande maison (La Française). Mais à mes yeux, le statut de « plus grosse SCPI de France » n’est pas un gage de sécurité : c’est devenu un poids. Sa taille la rend lente à se réinventer, et son patrimoine très exposé aux bureaux d’Île-de-France subit de plein fouet la correction du marché immobilier d’entreprise.

La baisse de 19,76 % du prix de la part en janvier 2025 a été bien plus violente que les 10 à 13 % que j’anticipais à l’époque. Et contrairement à ce que l’on pourrait croire, l’histoire n’est pas terminée. Tant que les expertises ne se stabilisent pas, le risque d’une nouvelle baisse de prix n’est pas écarté, surtout avec la potentielle suspension de la variabilité du capital.

Le vrai signal d’alarme, pour moi, c’est le marché des parts. Près de 8 % des parts sont en attente de retrait, soit presque 300 millions d’euros que des associés veulent récupérer sans trouver d’acheteur… La société de gestion a dû doter un fonds de remboursement de 30 millions d’euros en 2025… qu’elle a décidé de ne pas reconduire en 2026. Elle évoque même, noir sur blanc dans son rapport annuel, l’éventuelle suspension de la variabilité du capital comme elle l’a fait pour LF Grand Paris Patrimoine. Quand une société de gestion en arrive à étudier ce type de mesure, c’est que la liquidité est devenue un sujet majeur.

Quant au rendement, méfiez-vous de l’effet d’optique : le taux de distribution affiché monte à 4,86 % en 2025… mais uniquement parce que le prix de la part (le dénominateur) s’est effondré. Pour être plus concret, le dividende a baissé : vous touchez donc moins qu’avant… Et l’acompte du 1er trimestre 2026 (5,52 € par part) intègre déjà une coupe de 25 à 30 % : la distribution 2026 devrait tomber autour de 22 € par part… Quand les problèmes arrivent…

En résumé : tous les voyants sont au rouge, et aucun signe d’amélioration à court ou moyen terme. Si vous détenez déjà des parts d’Épargne Foncière, ne vendez pas dans la panique : entre la décote du marché secondaire et la fiscalité, une sortie précipitée peut coûter cher. Parlons-en d’abord avec un conseiller, vous pouvez nous contacter dans ce sens. Et si vous cherchez à investir en SCPI aujourd’hui, sachez qu’il existe des SCPI plus jeunes, sans stock de parts à écouler, mieux diversifiées en Europe et fiscalement plus efficaces.

La SCPI Épargne Foncière en chiffres

Épargne Foncière a été créée le 6 novembre 1968 et est gérée par La Française Real Estate Managers (REM), filiale du Crédit Mutuel Alliance Fédérale. Il s’agit d’une SCPI de rendement à capital variable (pour l’instant), investie principalement en bureaux et commerces. Son niveau de risque selon l’AMF (indicateur SRI) est désormais de 4 sur 7. Voici ses principales caractéristiques au 31 décembre 2025 / 31 mars 2026 :

	Épargne Foncière	Commentaire
Société de gestion	La Française REM	Filiale immobilière du groupe La Française (Crédit Mutuel Alliance Fédérale).
Capitalisation	4,14 milliards d’euros	La capitalisation se calcule en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix de souscription. C’est la 1ère du marché.
Date de création	6 novembre 1968	L’une des plus anciennes SCPI françaises encore en activité.
Prix de la part	670 €	Prix de souscription depuis le 1er janvier 2025, après une baisse de -19,76 %.
Valeur de retrait (net vendeur)	619,75 €	Montant réellement perçu par un associé qui revend ses parts (prix net des frais de souscription).
Capital	Variable	Le prix des parts d’une SCPI à capital variable évolue avec le marché immobilier.
Taux d’occupation financier (TOF)	88,7 %	Part des loyers effectivement facturés par rapport au potentiel locatif total (TOP physique : 86,0 %).
Géographie des biens	France (environ 91 %)	Le reste est situé en Allemagne, aux Pays-Bas, au Royaume-Uni et en Irlande.
Indicateur de risque (SRI)	4 / 7	Échelle de risque AMF allant de 1 (le plus faible) à 7 (le plus élevé).
Classement SFDR	Article 9	Niveau le plus exigeant de la réglementation européenne sur la finance durable (SCPI labellisée ISR).
Frais de souscription	9 % TTC (7,50 % HT)	Frais d’entrée prélevés à la souscription, déjà intégrés dans le prix de la part.
Commission de gestion	10 % HT (12 % TTC)	Prélevée sur les loyers et produits encaissés pour rémunérer la société de gestion.
Minimum de souscription	1 part	Nombre minimum de parts à acquérir pour souscrire à Épargne Foncière.
Code ISIN	FR0014005QK8	Identifiant officiel de la SCPI

Quel est le rendement de la SCPI Épargne Foncière ?

Le taux de distribution 2025 de la SCPI Épargne Foncière s’établit à 4,86 % (contre 4,52 % en 2024). Voici l’évolution de son taux de distribution comparée à la moyenne du marché des SCPI :

Attention au piège du taux de distribution. Sur le papier, il progresse à 4,86 % en 2025 et semble même supérieur à la moyenne du marché. En réalité, ce chiffre grimpe uniquement parce que le prix de la part (qui sert au calcul) a chuté de près de 20 %. Si l’on regarde ce que vous touchez vraiment, en euros par part, la tendance est clairement baissière :

Année	Distribution par part	Prix de la part	Taux de distribution
2024	36,7 €	835 €	4,52 %
2025	31,20 €	670 €	4,86 % Taux de distribution sur un prix de part 2024 : 3,74 %)
2026 (estimation)	environ 22 €	670 €	environ 3,3 % Taux de distribution sur un prix de part 2024 : 2,63 %)

Le constat est sans appel : le dividende est passé d’environ 36,7 € par part en 2024 à 31,20 € en 2025, et l’acompte du 1er trimestre 2026 (5,52 € par part) a déjà été réduit de 25 à 30 %. Sur la base de cet acompte, la distribution 2026 devrait avoisiner 22 € par part, soit un rendement réel d’environ 3,3 % sur le prix de 670 €. Pour mémoire, le taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans ressort à -0,80 % : un investisseur entré il y a cinq ans est aujourd’hui en perte, dividendes inclus.

Quelle est la valorisation de la SCPI Épargne Foncière ?

Prix de la part de la SCPI Épargne Foncière

Le prix de la part d’Épargne Foncière était resté très stable pendant des années, avant la baisse brutale de janvier 2025. Évolution en euros :

Valeur de reconstitution, de réalisation et de retrait

Pour juger si le prix d’une SCPI est « juste », il faut le comparer à ses valeurs d’expertise. Au 31 décembre 2025, Épargne Foncière affiche les valeurs suivantes :

	Par part	Ce que cela signifie
Prix de souscription	670,00 €	Le prix que vous payez pour acheter une part.
Valeur de reconstitution	704,15 €	Coût pour reconstituer le patrimoine à l’identique (frais inclus). Le prix doit rester dans une fourchette de + et – 10 % autour de cette valeur : la part est ici en légère décote (-4,8 %).
Valeur de réalisation	581,52 €	Valeur « liquidative » nette du patrimoine. Elle est inférieure de 13 % au prix de souscription : un point de vigilance majeur sur le risque de nouvelle baisse.
Valeur de retrait	619,75 €	Ce qu’un associé récupère réellement en revendant (prix net des frais de souscription).
Valeur IFI 2026	538,00 €	Valeur à déclarer au titre de l’impôt sur la fortune immobilière.

La bonne nouvelle, c’est que le prix de 670 € est désormais sous la valeur de reconstitution (704,15 €) : la part n’est plus « surcotée » comme elle l’était. Cependant, cela peut très vite changer et un passage en capital fixe pourrait accélérer une potentielle décôte…

Répartition par secteur

Avec près de 70 % de bureaux et 20 % de commerces, Épargne Foncière est très exposée aux deux secteurs les plus touchés par la hausse des taux et le développement du télétravail. C’est l’une des raisons de la correction de sa valeur.

Répartition par géographie

Le patrimoine est très concentré en Île-de-France et à Paris (près de 59 % à eux deux), avec seulement 8,6 % à l’étranger. Cette forte exposition au marché des bureaux franciliens, en pleine recomposition, pèse sur les valeurs et la fiscalité (la quasi-totalité des revenus est taxée en France).

Pourquoi le marché des parts d’Épargne Foncière inquiète-t-il ?

C’est le point le plus préoccupant, et celui qui motive mon avis négatif. Au 31 mars 2026, 480 544 parts étaient en attente de retrait, soit 7,8 % de la capitalisation (environ 300 millions d’euros). Concrètement, cela signifie qu’un très grand nombre d’associés veulent vendre… mais personne ne veut acheter.

Dans une SCPI à capital variable, chaque nouvelle souscription sert d’abord à rembourser un associé sortant. Or la collecte d’Épargne Foncière était seulement de 0,3 million d’euros au 1er trimestre 2026 : autant dire qu’elle est quasi nulle. Résultat, la société de gestion doit vendre des immeubles pour honorer les demandes de retrait (35,6 millions d’euros d’actifs cédés au 1er trimestre 2026), ce qui réduit mécaniquement le patrimoine et les loyers futurs.

Pour fluidifier les sorties, La Française avait doté un fonds de remboursement de 30 millions d’euros fin 2025. Mais elle a décidé de ne pas le reconduire en 2026, estimant que les conditions de marché dégradées ne permettaient plus d’assurer l’équilibre entre associés. Plus inquiétant encore : le rapport annuel 2025 indique noir sur blanc que la société de gestion examine « de manière anticipée l’ensemble des dispositifs existants, incluant la suspension de la variabilité du capital ». Si cette mesure était activée, les retraits ne seraient plus garantis et les associés souhaitant sortir devraient passer par un marché secondaire de gré à gré, souvent avec une forte décote. C’est exactement le type de scénario qu’un épargnant doit anticiper avant d’investir.

Le dernier bulletin trimestriel et rapport annuel de la SCPI Épargne Foncière

Je mets à votre disposition les derniers documents officiels communiqués par La Française pour la SCPI Épargne Foncière. Avant tout investissement, je vous conseille vivement de lire le dernier bulletin trimestriel et le dernier rapport annuel : c’est la meilleure façon de comprendre précisément ce que vous achetez et l’état réel de la SCPI.

• Télécharger le rapport annuel 2025
• Télécharger le rapport annuel 2024
• Télécharger le rapport annuel 2021
• Télécharger la dernière note d’information
• Télécharger le Document d’Informations Clés (DIC)

Peut-on encore souscrire à la SCPI Épargne Foncière ?

Techniquement, oui : la SCPI reste ouverte à la souscription et vous pouvez en acheter des parts de deux façons, en direct ou via une assurance vie. Mais au vu de tout ce que je viens d’exposer, c’est une décision que je vous invite à mûrir très longuement…

Acheter la SCPI Épargne Foncière en direct

Pour souscrire en direct, vous devez passer par un intermédiaire comme Cleerly, qui pourra vous proposer plusieurs solutions : achat au comptant, à crédit ou en démembrement.

Acheter la SCPI Épargne Foncière via une assurance vie

Certaines assurances vie ont pu proposer Épargne Foncière en unité de compte. Vérifiez d’abord qu’elle figure dans votre contrat, puis pesez bien les avantages et inconvénients d’une SCPI logée en assurance vie (liquidité assurée par l’assureur, mais frais et conditions de revalorisation spécifiques).

Quelle est la fiscalité de la SCPI Épargne Foncière ?

La SCPI Épargne Foncière étant investie à environ 91 % en France, vos loyers sont majoritairement imposés comme des revenus fonciers classiques : à votre taux marginal d’imposition (TMI) auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux de 17,2 %. C’est une fiscalité lourde, surtout si vous êtes fortement imposé.

	Imposition des revenus de la SCPI Épargne Foncière
TMI à 0 %	17,2 %
TMI à 11 %	28,2 %
TMI à 30 %	47,2 %
TMI à 41 %	58,2 %
TMI à 45 %	62,2 %

Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30 % et que vous touchez 1 000 € de revenus d’Épargne Foncière, vous payez 47,2 % d’impôts et prélèvements sociaux. Après fiscalité, il ne vous reste que 528 € : le rendement est quasiment divisé par deux. Pour une SCPI dont le rendement réel 2026 devrait tourner autour de 3,3 %, l’équation devient vite peu attractive.

Questions fréquentes sur la SCPI Épargne Foncière

Pourquoi le prix de la part d’Épargne Foncière a-t-il baissé ?

Le prix de la part est passé de 835 € à 670 € au 1er janvier 2025, soit une baisse de 19,76 %. Cette correction reflète la chute de la valeur des bureaux et commerces (le cœur du patrimoine) sous l’effet de la hausse des taux d’intérêt et du recul du marché immobilier d’entreprise.

Le prix d’Épargne Foncière peut-il encore baisser ?

C’est un risque à prendre au sérieux. Tant que les expertises immobilières ne se stabilisent pas, une nouvelle baisse du prix n’est pas à exclure.

Quel est le rendement d’Épargne Foncière en 2025 et 2026 ?

Le taux de distribution 2025 est de 4,86 %, mais ce chiffre est gonflé par la baisse du prix de la part. En euros, le dividende a reculé (31,20 € par part en 2025). L’acompte du 1er trimestre 2026 ayant été réduit de 25 à 30 %, le rendement réel 2026 devrait s’établir autour de 3,3 %.

Faut-il vendre ses parts d’Épargne Foncière ?

Ce n’est pas possible pour l’instant. Et il faut avoir en tête que vendre aujourd’hui implique de subir la décote et donc d’attendre, car des milliers de parts sont déjà en attente de retrait… Avant toute décision, faites le point sur votre fiscalité, votre horizon et vos alternatives : c’est exactement le type d’analyse que je réalise gratuitement avec mes clients.

Qui gère la SCPI Épargne Foncière ?

Épargne Foncière est gérée par La Française Real Estate Managers (La Française REM), société de gestion du groupe La Française, filiale du Crédit Mutuel Alliance Fédérale. La SCPI a été créée en 1968 et est agréée par l’AMF.