Comprendre la taxe foncière : calcul, exonération, simulation

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 01 mars 2022

Tout savoir sur la taxe foncière : calcul, défiscalisation, simulation… Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier et vous vous interrogez à propos de la taxe foncière : Comment est-elle calculée ? Qui doit payer ? Comment vous en acquitter ? Quelles exonérations possibles ? Nous vous expliquons tout, pour que cet impôt n’ait plus de secret pour vous !

Qu’est-ce que la taxe foncière ?

La taxe foncière est un impôt municipal direct, prélevé annuellement par les collectivités locales et les pouvoirs publics.  

Celle-ci concerne tous les propriétaires de biens immobiliers. Elle est traditionnellement payée en octobre par les contribuables qui n’ont pas fait le choix de s’acquitter mensuellement de cet impôt.  

Cette taxe est calculée automatiquement chaque année et son montant dépend des caractéristiques de votre résidence principale (nombre de pièces, superficie…) et de la ville dans laquelle se situe votre logement.  

Les impôts fonciers s’accompagnent souvent d’autres taxes, telles que :  

L’impôt foncier sur les propriétés bâties

Les biens des particuliers concernés par la taxe foncière sont principalement des locaux résidentiels et des parkings. « Un bâtiment bâti est une structure construite au-dessus ou au-dessous du sol », précise le site internet de l’administration. 

Les immeubles à caractère commercial (bâtiments commerciaux, industriels ou tertiaires) sont également inclus dans la taxe foncière.  

Ce type de bâtiments doit répondre à certaines caractéristiques. En particulier, il doit être solidement fixé au sol et disposer de toutes les caractéristiques d’un bâtiment.  

Dès lors, les bâtiments ne devant pas être démolis pour déménager sont hors champ des contributions comme les caravanes et les cabanons mobiles, sauf s’ils sont fixés au sol avec des ancrages en maçonnerie. 

Les fonds de cette taxe sont en partie reversés :  

Les contributions sectorielles de la taxe foncière sont redistribuées aux collectivités locales depuis 2021 dans le cadre de la réforme fiscale totale.

L’impôt foncier sur les propriétés non-bâties

Autre impôt foncier distinct, la taxe foncière sur les propriétés non-bâties s’applique aux terrains d’agrément et aux terres agricoles.  

Depuis 2011, la suppression des parts à destination de la Région et du Département a imposé des taxes supplémentaires sur les terrains vacants.  

Il s’agit des carrières, sablières, ardoisières, tourbières, voies privées, terrains à bâtir, jardins d’agréments, dépendances, plans d’eau, voies ferrées, canaux et annexes, terrains bâtis et terrains à bâtir…

Qui doit s’acquitter de la taxe foncière ?

La taxe foncière doit être payée par tous les propriétaires ou usufruitiers de terrains aménagés. Le débiteur de la taxe foncière peut être une personne physique (un particulier) ou une personne morale (une société).  

Les locataires ne sont pas assujettis à la taxe foncière. Elle doit généralement être payée par le propriétaire.  

Dans le cadre des transactions immobilières, le vendeur est théoriquement la personne qui doit supporter cette taxe. Mais, il peut prendre la décision d’inclure une clause spéciale dans le contrat de vente, impliquant le partage des frais avec l’acheteur. Cette clause, qui se nomme « prorata temporis », garantit que les taxes seront partagées entre le vendeur et l’acheteur, en fonction de leur durée respective d’utilisation du bien. 

Comment est calculée la taxe foncière ?

La taxe foncière est calculée en fonction du loyer cadastral annuel de votre bien et du taux d’imposition qui est fixé par votre commune.  

Le revenu net cadastral

La taxe foncière sur les terrains bâtis est déterminée au 1er janvier de l’année d’imposition.   

Même s’il vend la propriété au cours de l’année, par exemple en juin, le propriétaire doit toujours payer le montant total de l’impôt. 

Pour la même raison, les améliorations apportées au bien au cours de l’année ne seront prises en compte que pour les taxes payées l’année suivante.  

Le revenu cadastral net est pris en compte pour déterminer le montant de la taxe foncière sur les propriétés bâties.  

Celle-ci est due à la valeur locative du bien au cadastre et correspond au loyer annuel théorique que le propriétaire peut retirer de son bien.  

L’administration fiscale précise qu’un abattement de 50% est appliqué, couvrant les frais et charges d’administration et d’entretien (assurances, amortissements, réparations…). 

L’impôt communal

Après la restructuration du revenu net cadastral, le taux d’imposition fixé par la commune, l’association communale ou l’Établissement Public de Coopération Communale, sera affecté. 

À partir de 2022, les redevances départementales sont affectées à la commune. 

L’État reçoit les contributions à l’impôt foncier, payées par les contribuables, à hauteur de 3%. 

Le calcul de la taxe foncière sur les terrains non bâtis suit la même logique : 

Quelles exonérations sont possibles pour la taxe foncière ?

Certains propriétaires peuvent bénéficier d’une exonération de la taxe foncière sur leur lieu de résidence principale.  

Pour en bénéficier, votre revenu fiscal de référence doit être inférieur à un certain plafond en fonction de la composition de votre foyer et du nombre de parts qui lui sont associés.  

Bénéficier d’une exonération permanente

Certains biens sont exonérés de taxe foncière de façon permanente, tels que les bâtiments utilisés exclusivement et en permanence à des fins agricoles. À savoir : caves, granges, greniers, écuries, pressoirs…  

Les bâtiments qui ne sont plus utilisés à des fins d’exploitation rurale ou affectés à d’autres fins sont également exonérés. C’est le cas, notamment, de bâtiments qui sont destinés à produire de l’électricité à partir de l’énergie solaire.  

Bénéficier d’une exonération de deux ans sur les nouvelles constructions

Les nouveaux bâtiments, les rénovations et les agrandissements sont exonérés de taxe foncière pendant deux ans. Et ce, à partir du 1er janvier qui suit l’achèvement des travaux de ces bâtiments.  

Pour bénéficier de cette exonération fiscale, le propriétaire du bien doit déposer une déclaration auprès de l’administration fiscale dans les 90 jours qui suivent l’achèvement de la construction ou la modification du bâtiment concerné par la construction.  

Cette exonération fiscale s’applique en totalité si le bâtiment est à des fins d’habitation et en partie s’il est utilisé à d’autres fins.  

Bénéficier d’une exonération de cinq ans pour des travaux d’économie d’énergie

Les habitations anciennes, rénovées dans le cadre d’une rénovation énergétique ou d’un développement durable, peuvent être exonérées de taxe foncière pendant cinq ans à compter de l’année suivant la fin de l’acquittement des frais engagés pour les travaux.  

Les habitations globalement économes en énergie (BBC Label 2005) bénéficient, elles aussi, de cette exonération exceptionnelle. 

Bénéficier d’une exonération d’impôt foncier sur 10 ans, 15 ans ou 20 ans

L’exonération de taxe foncière pour les constructions neuves, les rénovations et les extensions peut être prolongée sous certaines conditions.  

Par exemple, si votre maison est utilisée comme résidence principale et est financée à plus de 50 % par un prêt aidé par le gouvernement, vous pouvez l’étendre à 10 ans.  

En revanche, si le propriétaire bénéficie du Prêt à Taux Zéro cette défiscalisation ne peut excéder plus de 2 ans.  

Cette période d’exonération fiscale peut être portée à 15 ans si le logement concerné se trouve dans un complexe soumis à des mesures de sauvegarde.  

De même, les habitations financées par le dispositif HLM, par un prêt aidé par le gouvernement à plus de 50%, par un prêt locatif aidé d’insertion ou par un prêt locatif social, etc. bénéficient de taux de TVA réduits si elles sont destinées à la location.  

Bénéficier du dégrèvement lié à l’âge du propriétaire et à ses revenus

Des dégrèvements sur la taxe foncière sont possibles.  

Les personnes âgées de 65 à 75 ans qui occupent leur habitation principale seules, en couple, ou avec des personnes à charge(bénéficiaires de l’allocation supplémentaire d’invalidité ou de l’allocation de solidarité aux personnes âgées), peuvent bénéficier d’un dégrèvement à hauteur de 100 €.  

Leur revenu fiscal de référence ne peut dépasser un certain montant, une réévaluation est renouvelée annuellement.

Des augmentations de seuil sont prévues en fonction du nombre de parts fiscales du foyer. 

Les autres bénéficiaires de cette déduction, comme les personnes âgées ou dépendantes hébergées dans un établissement désigné, doivent remplir les mêmes conditions de ressources. 

Il est possible d’invoquer d’autres motifs de dégrèvement…

Les propriétaires bailleurs peuvent demander à bénéficier de ce dispositif lorsqu’une maison louée est vacante ou lorsqu’un bâtiment commercial ou industriel n’est pas en exploitation.  

Ces deux cas étant indépendants de la volonté du propriétaire, ils doivent être effectifs depuis au moins trois mois consécutifs. 

Les organismes HLM ou sociétés d’économie mixte peuvent également bénéficier d’une réduction correspondant à un quart des dépenses engagées pour réaliser des travaux d’économies d’énergie.  

Les dépenses engagées par l’organisme HLM pour adapter les logements aux personnes en situation de handicap sont également éligibles à la déduction de la taxe foncière.  

Défiscalisation et dégrèvement pour le non-bâti

Les propriétaires peuvent demander la défiscalisation foncière et le dégrèvement des lots non-bâtis.  

Ainsi, les biens affectés aux services publics ou à l’usage général, non générateurs de revenus, sont totalement exonérés de taxe foncière. Exception faite des forêts. 

Des dérogations temporaires existent également en raison de la situation géographique du terrain, de la nature du terrain, de son classement en parc national ou naturel, ainsi que des cultures et des arbres plantés sur les terres agricoles.  

Un dégrèvement est par ailleurs accessible aux jeunes agriculteurs. Réduction de 50% s’ils sont installés après le 1er janvier 1995 et bénéficiaires de subventions d’installation ou de prêts spéciaux à moyen terme, ou si installés après le 1er janvier 2001 et signataires d’un contrat territorial d’exploitation. 

Sont aussi concernés par ce dégrèvement, les propriétaires de biens immobiliers compris dans le périmètre d’une association foncière pastorale, ainsi que les propriétaires qui ont subi des lourdes pertes exceptionnelles. 

Comment payer la taxe foncière ?

Les contribuables ont plusieurs options pour s’acquitter de leur taxe foncière.  

Ils peuvent payer comme suit :  

Pour régler la taxe foncière, il est généralement obligatoire d’utiliser des moyens de paiement dématérialisés.  

Comment contester le montant de la taxe foncière ?

Pour vérifier l’exactitude du montant déclaré dans l’avis d’imposition, rendez-vous dans l’espace privé du site impots.gouv.fr muni de votre numéro fiscal et de vos données personnelles d’accès.  

Si vous pensez que vous devriez bénéficier d’une exonération de taxe foncière, ou si vous constatez une erreur dans le calcul de votre impôt, vous pouvez déposer une plainte en ligne et suivre le processus depuis votre espace personnel.  

Vous pouvez également vous présenter directement au guichet de votre centre de dépenses publiques. Là, vous devrez remplir un formulaire de visite pour confirmer la procédure.  

Enfin, vous avez la possibilité d’envoyer un courrier accompagné des justificatifs attestant de la situation, en Recommandé avec Accusé de Réception, à l’attention de votre centre des impôts.

Votre éligibilité ne vous dispense pas du paiement ponctuel de la taxe foncière. Cependant, vous pouvez joindre une demande de paiement différé à votre plainte, vous permettant de décaler le paiement jusqu’à ce qu’une décision soit prise. 

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