J’ai réuni les principales informations sur LF Grand Paris Patrimoine. Elle est distribuée par la société de gestion La Française. Vous retrouverez dans cet article mon avis sur cette SCPI ainsi que les avantages et inconvénients, le rendement des dernières années, les chiffres clés et la fiscalité propre à son patrimoine. Attention, c’est pas joli joli…
Mon avis sur la SCPI LF Grand Paris Patrimoine
Avantages de LF Grand Paris Patrimoine
- Capitalisation importante (+1 milliard d’euros)
- Label ISR et classification Article 9 SFDR
- SCPI ancienne (créée en 1999)
Inconvénients de LF Grand Paris Patrimoine
- Marché des parts suspendu depuis le 12 février 2026 : impossible de revendre ses parts via le mécanisme classique
- Variabilité du capital suspendue depuis le 1er juin 2026 pour une durée de 3 ans maximum : la SCPI fonctionne désormais comme une SCPI à capital fixe
- Baisse cumulée du prix de la part de 29,7% (310 € à 218 €) avant de voir ce que cela donne sur le marché secondaire…
- Dividende divisé par 3 à 4 entre 2023 et 2026 (de 14,05 € à 3,80-4,30 € par part)
- TRI sur 5 ans négatif : -3,36%
- 499 638 parts en attente de retrait au 31 mars 2026 (10,2% de la capitalisation)
- Décote attendue sur le marché secondaire à la première confrontation des ordres
- Patrimoine à 95% en bureaux franciliens, secteur en crise profonde
Depuis l’année 2025, la SCPI a confirmé un effondrement amorcé en 2024 : le prix de la part est passé de 310 € à 218 €, soit une baisse cumulée de 29,7%. Cette correction est plus brutale que celle subie après la crise de 2008.
Plus inquiétant, le dividende versé aux associés s’est effondré : 14,05 € par part en 2023, 13,63 € en 2024, 10,15 € en 2025, et seulement 3,80 à 4,30 € attendus en 2026 selon la société de gestion… Soit une baisse cumulée d’environ 70% en trois ans.
Le rapport annuel 2025 publié par La Française est sans détour : aucune amélioration n’est anticipée sur le marché locatif des bureaux franciliens avant 2028 (!!!). Le marché secondaire des parts a été suspendu le 12 février 2026, puis la variabilité du capital elle-même le 1er juin 2026 pour une durée de trois ans maximum. Les associés ne peuvent donc plus revendre leurs parts dans des conditions normales.
Mon avis est sans concession : je ne recommande pas LF Grand Paris Patrimoine et je ne l’ai jamais proposée à mes clients. Les perspectives à court et moyen terme sont défavorables et la liquidité des parts est, à date, gelée. Même avec une décote sur le marché secondaire pour ceux qui veulent faire « un coup », c’est un très gros risque… Tous les indicateurs semblent se dégrader actuellement et les perspectives ne sont vraiment pas bonnes…
LF Grand Paris Patrimoine, la SCPI en chiffres
La SCPI LF Grand Paris Patrimoine a été lancée en 1999 sous le nom UFG Pierre. Comme son nom l’indique, elle est spécialisée dans l’immobilier d’entreprise parisien et francilien. Son patrimoine est composé à 91,95% de bureaux, 7,85% de santé et éducation et 0,20% de commerces. Géographiquement, 26,83% du patrimoine se situe à Paris intra-muros, 67,29% en Île-de-France et 5,88% en régions. La capitalisation dépasse le milliard d’euros, ce qui en faisait jusqu’à récemment l’une des SCPI de référence sur le segment des bureaux franciliens.
LF Grand Paris Patrimoine était une SCPI à capital variable. Cette variabilité a été suspendue le 1er juin 2026 pour une durée de 3 ans maximum, à la suite du vote de l’AGE du 29 avril 2026. L’indicateur synthétique de risque (SRI) communiqué par la société de gestion est de 4 sur 7. Voici les principales caractéristiques de cette SCPI au 31 mars 2026 :
| LF Grand Paris Patrimoine | Commentaire | |
|---|---|---|
| Capitalisation de la SCPI | 1,07 milliard d’euros | La capitalisation se calcule en multipliant le nombre de parts en circulation par le prix de souscription. |
| Capital | Variable (variabilité suspendue depuis le 01/06/2026) | La variabilité du capital a été suspendue par la société de gestion pour 3 ans maximum. |
| Taux d’occupation physique au 31/03/2026 | 82,2 % | Le taux d’occupation physique mesure la surface effectivement louée. Il était de 85,3% fin 2025 et de 89,4% fin 2024. |
| Taux d’occupation financier au 31/03/2026 | 88,1 % | Le taux d’occupation financier d’une SCPI est calculé en fonction du montant total des loyers qui auraient été facturés si tous les biens étaient loués. Il était de 91,6% fin 2025 et de 95,1% fin 2024. |
| Géographie des biens | France (94,12% Paris et Île-de-France) | La SCPI est concentrée sur les bureaux franciliens, secteur particulièrement chahuté. |
| Démembrement | Oui | Le démembrement correspond au partage entre la possession des parts (nue-propriété) et la perception des loyers (usufruit). |
| Minimum de souscription | 10 parts | Il s’agit du nombre minimum de parts à acheter pour souscrire à LF Grand Paris Patrimoine. |
| Frais de gestion | 10 % HT (12 % TTC) | Les frais de gestion sont déduits des loyers et servent à rémunérer la société de gestion. |
| Commission de souscription | 8 % HT | Cette commission est intégrée dans le prix de souscription. La valeur de retrait au 31/03/2026 est de 200,56 € par part. |
| Parts en attente de retrait au 31/03/2026 | 499 638 parts (10,2 %) | Marché secondaire suspendu depuis le 12 février 2026. Première confrontation des ordres prévue le 31 juillet 2026. |
Quel est le rendement de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine ?
En pourcentage durant les dernières années, le taux de distribution de LF Grand Paris Patrimoine a été le suivant :
Attention, le taux de distribution est calculé sur la base du prix de souscription au 1er janvier de l’année. La distribution 2025 comprend un prélèvement de 1,06 € par part sur le report à nouveau, ce qui signifie que la SCPI a puisé dans ses réserves pour maintenir son niveau de distribution.
L’évolution du dividende exprimé en euros par part est encore plus parlante que les pourcentages. Voici les chiffres officiels communiqués par La Française :
| Année | Distribution brute par part | Évolution |
|---|---|---|
| 2023 | 14,05 € | Référence |
| 2024 | 13,63 € | -3,0 % |
| 2025 | 10,15 € | -25,5 % |
| 2026 (prévisionnel) | 3,80 à 4,30 € | -58 à -62 % |
| Cumul 2023-2026 | environ -70 % |
Pour le premier trimestre 2026, la société de gestion a versé un acompte de 0,93 € par part, en baisse de 61% par rapport au même trimestre de l’année précédente (2,40 € au T1 2025). Cette baisse est conforme à la fourchette annoncée par La Française. Le taux de distribution prévisionnel 2026 tomberait ainsi entre 1,74% et 1,97%, soit l’un des plus faibles du marché.
Plus parlant encore, le taux de rentabilité interne (TRI) sur 5 ans, qui intègre la variation du prix de la part et les distributions, est négatif à -3,36%. Sur 10 ans, il s’établit à 1,93%, et sur 15 ans à 3,15%. Le rendement global immobilier 2025, qui ajoute la variation de la valeur de réalisation au taux de distribution, ressort à -4,64%.
Quelle est la valorisation de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine ?
Prix de la part de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine
En euros durant les dernières années :
La valeur de réalisation au 31 décembre 2025 s’établit à 173,40 € par part, contre 191,17 € fin 2024 (baisse de 9,30% sur un an). Le prix de souscription actuel de 218 € se positionne ainsi 25,7% au-dessus de la valeur de réalisation. La valeur de reconstitution, qui intègre les frais d’acquisition et la commission de souscription, est de 216,96 € par part. Le prix de souscription se situe à seulement 0,5% au-dessus de cette valeur de reconstitution, en bas de la fourchette réglementaire (qui autorise une décote ou une surcote de 10%).
Les expertises menées au second semestre 2025 ont fait ressortir une baisse de 2,8% à périmètre constant, dont -2,9% sur les bureaux et -3,9% en Île-de-France. La société de gestion ne prévoit aucune amélioration du marché des bureaux franciliens avant 2028.
Une nouvelle baisse du prix de la part n’est donc pas à exclure si les valeurs d’expertise continuent de se dégrader en 2026.
Répartition par secteur
Répartition par géographie
Pourquoi le marché des parts est-il suspendu et pour combien de temps ?
C’est sans doute l’élément le plus important à comprendre avant d’envisager un investissement (ou un retrait) sur cette SCPI. La Française a engagé en 2026 une bascule vers un fonctionnement de type SCPI à capital fixe, en trois étapes :
- 12 février 2026 : suspension du marché des parts. Le mécanisme classique de retrait, qui nécessite la contrepartie d’une nouvelle souscription, est gelé. La société de gestion fige les registres en vue d’une assemblée générale extraordinaire.
- 29 avril 2026 : assemblée générale extraordinaire. Les associés ont modifié les statuts pour permettre la confrontation périodique des ordres d’achat et de vente, avec une commission de cession à 5% HT et des frais administratifs de 1% TTC.
- 1er juin 2026 : suspension de la variabilité du capital pour une durée de 3 ans maximum. La SCPI fonctionne désormais de fait comme une SCPI à capital fixe.
La raison de cette bascule est simple : 499 638 parts étaient en attente de retrait au 31 mars 2026 (soit 10,2% de la capitalisation), pour seulement 33 800 euros de collecte brute sur le premier trimestre 2026 et 1,6 million d’euros sur toute l’année 2025. La société de gestion n’avait plus la capacité d’absorber les demandes de sortie via le mécanisme classique de la SCPI à capital variable.
Quelle est la durée de cette suspension ? La résolution adoptée à l’AGE du 29 avril 2026 fixe la suspension de la variabilité du capital pour une durée de 3 ans maximum. Le retour à la variabilité dépendra de l’équilibre entre l’offre et la demande sur le nouveau mécanisme de confrontation des ordres, et de la stabilisation du marché immobilier francilien. La Française indique elle-même ne pas anticiper d’amélioration du marché locatif des bureaux franciliens avant 2028.
À quel prix pourra-t-on revendre ses parts ?
La société de gestion a fixé un calendrier précis pour les premières confrontations d’ordres d’achat et de vente :
- 31 juillet 2026 : première confrontation. Les ordres doivent être reçus et horodatés par la société de gestion avant le 29 juillet 2026 à 15 heures.
- 30 septembre 2026 : deuxième confrontation. Les ordres doivent être reçus avant le 28 septembre 2026 à 15 heures.
- À compter du 1er octobre 2026 : fréquence mensuelle. La confrontation aura lieu le dernier mercredi de chaque mois, les ordres devant être reçus le lundi précédent avant 15 heures.
Concrètement, le 31 juillet 2026, nous verrons combien les acheteurs sont prêts à payer et combien les vendeurs sont prêts à vendre… En effet, le prix sera déterminé par la rencontre entre acheteurs et vendeurs lors de ces sessions de confrontation, sans plus aucune référence au prix de souscription précédent de 218 €. À cela s’ajoute la commission de cession de 5% HT et les frais administratifs de 1% TTC à la charge du vendeur.
Les précédents d’autres SCPI passées récemment d’un fonctionnement à capital variable à un fonctionnement de type capital fixe (Crédit Mutuel Pierre 1, Selectinvest 1, qui appartiennent par ailleurs au même groupe La Française) laissent anticiper une décote significative à l’ouverture du marché secondaire, généralement d’au moins 30% par rapport au dernier prix de souscription, parfois plus… Concrètement, pour LF Grand Paris Patrimoine, cela signifierait un prix acquéreur potentiellement autour de 150 € par part contre 218 € aujourd’hui.
Cette estimation reste indicative. Le prix réel des premières confrontations dépendra du nombre d’ordres d’achat et de vente présentés et pourra s’écarter, à la hausse comme à la baisse, de ces ordres de grandeur.
Que dit le dernier rapport annuel sur les perspectives ?
Le rapport annuel 2025 de La Française et le bulletin du premier trimestre 2026 sont particulièrement explicites sur les difficultés rencontrées. Voici les éléments clés à retenir :
- Marché locatif des bureaux franciliens en crise : le taux de vacance atteint un niveau record de 11,2% au 31 décembre 2025 selon JLL. La demande placée de bureaux en Île-de-France est en recul de 15% sur un an et de 21% par rapport à sa moyenne quinquennale.
- Cinq grandes négociations locatives n’ont pas abouti au second semestre 2025, ce qui représente un manque à gagner de 7,4 millions d’euros pour la SCPI.
- Vacance en hausse continue au T1 2026 : 41 569 m² de locaux vacants au 31 mars 2026, contre 37 886 m² fin 2025 et 28 673 m² fin 2024.
- Contexte géopolitique défavorable : le conflit en Iran a paralysé le marché de l’investissement immobilier d’entreprise. Avec 2,9 milliards d’euros investis au premier trimestre 2026, il s’agit du plus faible démarrage depuis 2009 (recul de 37% sur un an).
- Aucune amélioration anticipée avant 2028 selon la société de gestion elle-même.
- Effet de levier AIFM à 166% fin 2025, en dépassement de la limite de 1,54 fois l’actif net prévue dans la note d’information. La société de gestion étudie les options pour rétablir ce ratio.
En conséquence, la société de gestion a fait évoluer sa stratégie : les produits de cession ne serviront plus à financer de nouveaux investissements de croissance, mais à protéger la valeur des patrimoines (travaux, refinancements, repositionnements). C’est une logique défensive, pas de relance.
Les derniers documents de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine
Je mets à votre disposition les derniers éléments communiqués par La Française pour la SCPI LF Grand Paris Patrimoine. Si vous êtes déjà associé ou si vous étudiez cette SCPI, je vous conseille fortement de lire le dernier rapport annuel ainsi que les derniers bulletins trimestriels. C’est une bonne façon de comprendre la situation réelle de la SCPI.
Télécharger le rapport annuel 2025
Télécharger le rapport annuel 2023
Télécharger le rapport annuel 2021
Télécharger la dernière note d’information
Télécharger le Document d’Informations Clés (DIC)
Peut-on encore souscrire à la SCPI LF Grand Paris Patrimoine ?
La variabilité du capital étant suspendue depuis le 1er juin 2026, les souscriptions classiques au prix de 218 € ne sont plus possibles dans les conditions antérieures. Les nouveaux investisseurs devront passer par le mécanisme de confrontation des ordres d’achat et de vente, dont la première session se tiendra le 31 juillet 2026.
Acheter aujourd’hui des parts de LF Grand Paris Patrimoine ne sert pas à financer de nouveaux investissements immobiliers : depuis 2025, la collecte brute (33 800 euros au T1 2026) est intégralement affectée à la contrepartie des retraits d’associés sortants.
Acheter la SCPI LF Grand Paris Patrimoine en direct
Si vous souhaitez malgré tout étudier une souscription à cette SCPI, vous devrez passer par un conseiller en gestion de patrimoine. Compte tenu de mon analyse, si vous me sollicitez, je vous proposerai systématiquement des alternatives plus saines, mieux diversifiées et avec une dynamique positive.
Attention si vous envisagez un achat à crédit. Avec une distribution prévisionnelle 2026 entre 3,80 € et 4,30 € par part, soit un rendement net de l’ordre de 1,8% sur le prix de souscription, les revenus locatifs ne couvrent plus le coût du crédit. La société de gestion rappelle d’ailleurs dans tous ses documents qu’en cas d’achat à crédit, la distribution n’est pas garantie et que l’associé peut être contraint à céder ses parts à un prix décoté. Je pense que de toute façon, même les banques ne voudraient pas financer la SCPI à l’heure actuelle…
Acheter la SCPI LF Grand Paris Patrimoine via une assurance vie
Pour acheter des SCPI dans un contrat d’assurance vie, vous devez d’abord vérifier que votre assurance vie la propose. Si la SCPI est bien présente, prenez bien connaissance des avantages et des inconvénients de la SCPI en assurance vie.
Quelle est la fiscalité de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine ?
La SCPI LF Grand Paris Patrimoine est 100% française, vos loyers seront imposés à votre taux marginal d’imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2%) comme tous vos revenus fonciers.
| Imposition des revenus de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine | |
|---|---|
| TMI à 0 % | 17,2 % |
| TMI à 11 % | 28,2 % |
| TMI à 30 % | 47,2 % |
| TMI à 41 % | 58,2 % |
| TMI à 45 % | 62,2 % |
Par exemple, si vous êtes dans la tranche marginale d’imposition à 30% et que vous touchez 1 000 € de revenus de la SCPI LF Grand Paris Patrimoine, vous allez payer 47,2% d’impôts sur ces 1 000 €. Après la fiscalité, votre gain net sera donc de 528 €, soit un rendement presque divisé par deux.
Si vous êtes fortement imposé, il peut être intéressant de privilégier les SCPI étrangères qui seront plus avantageuses fiscalement. C’est la fiscalité du pays d’origine, souvent plus douce, qui s’appliquera et vous ne serez pas doublement imposé. De plus, vous serez exempté de prélèvements sociaux.
2 commentaires
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je viens de recevoir la nouvelle de la baisse de cette scpi. mon conseiller m’avait pourtant assuré que la baisse de septembre était la dernière et qu’il fallait juste être impatient. je souhaite savoir si une action collective est envisagé, j’ai perdu plus de 15000 euros, des années d’économies pour ma retraite en quelques mois , j’ai un sentiment d’injustice
-LF Grand Paris:
effectivement le « placement » en SCPI devient depuis peu une « basse tambouille », cause qu’on nous ressasse, toujours depuis peu, que nous pouvons quasiment tout perdre, capital et revenus, mais avec un indice de risques affiché de 3 sur 7 !, ??; Tout cela est fort douteux, au travers de ces « expertises » réalisées sous l’influence des sociétés de gestion, comment en effet expliquer ces baisses démesurées en seulement trois mois, où on revient à des prix de parts incroyables .. dit « préhistoriques », (l’immobilier n’a jamais été la Bourse.. il est même, normalement protégé par sa valeur vénale, de construction, qui, avec un léger décalage, suit la hausse de matières premières en cas d’inflation, et non l’affirmation du contraire ! comme cela est actuellement propagé par les « journalistes » ) quand de surcroit notamment LF Grand Paris, labellisée, affiche des recettes locatives en fortes hausses, ceci avec un TOF excellent (se reporter aux tout derniers bulletins) quant au marché des parts actuellement bloqué, pourquoi ne pas instaurer un marché de gré à gré, comme c’était le cas il y a quelques années ?? Conclusion: spoliation volontaire et organisée.
Totoziss