J’ai écrit cet article parce que je passais trop de temps, en rendez-vous, à corriger des contre-vérités sur celui-ci. Voici donc mon analyse honnête, sourcée, avec trois cas chiffrés et un simulateur. Vous repartirez avec une réponse claire : oui ou non, ce dispositif est-il pertinent pour vous ?
Comprendre le dispositif Jeanbrun en 2 minutes
Qu’est-ce que le dispositif Jeanbrun ?
Le dispositif Jeanbrun, officiellement appelé statut du bailleur privé ou Relance logement, est un nouveau régime fiscal de l’investissement locatif introduit par la loi de finances pour 2026. Il a été promulgué en février 2026 et il peut s’appliquer aux acquisitions réalisées du 21 février 2026 au 31 décembre 2028. Vous avez donc une fenêtre de moins de trois ans pour vous décider, avant une potentielle et hypothétique prolongation.
Le nom « Jeanbrun » vient du ministre du logement Vincent Jeanbrun, qui a porté la mesure. Le texte parle officiellement de « statut du bailleur privé ». Les deux expressions désignent la même chose mais vous entendrez plus souvent parler du dispositif Jeanbrun (comme auparavant le Pinel par exemple).
Concrètement, le dispositif permet à un particulier qui achète un appartement neuf (ou un appartement ancien à rénover lourdement) et qui le met en location nue pendant au moins neuf ans, de déduire chaque année une partie du prix d’achat de ses revenus fonciers. On parle d’amortissement. C’est la première fois depuis le dispositif Robien (2003-2008) que ce mécanisme est ouvert à la location nue. Il était jusqu’à présent réservé à la location meublée via le statut LMNP.
Voilà la grande nouveauté. Pour le reste, le Jeanbrun reprend la philosophie des anciens dispositifs Périssol, Robien, Borloo et Pinel, c’est-à-dire un avantage fiscal en contrepartie d’engagements de location à des conditions encadrées.
Le cadre légal exact
Pour les lecteurs qui veulent les références précises, le dispositif est inscrit dans la loi de finances pour 2026, dans un arrêté de janvier qui fixe les taux d’amortissement et les plafonds. Par contre, on attend toujours un décret d’application complémentaire pour préciser des modalités, notamment dans l’ancien.
Tant que les décrets manquent, certains points restent juridiquement incertains. C’est l’un des arguments qui me poussent à recommander de la patience à mes clients : ce dispositif n’est pas encore tout à fait au point.
Pourquoi le dispositif Jeanbrun a-t-il été créé ?
Avant d’analyser les chiffres, il est utile de comprendre le contexte. La France traverse depuis 2022 une crise du logement structurelle. Le parc locatif privé recule (autour de 15% de baisse en cinq ans selon les chiffres recoupés par la Fédération des promoteurs immobiliers). Les ventes de logements neufs aux investisseurs particuliers ont chuté de 83% entre 2022 et 2025, passant d’une moyenne de 60 000 ventes par an à environ 10 000. Cette désaffection s’explique par trois facteurs combinés : la fin du dispositif Pinel en décembre 2024, la hausse des taux d’emprunt en 2023-2024, et la complexité réglementaire croissante pour les bailleurs.
Le gouvernement a affiché un objectif de construction de 400 000 logements par an jusqu’en 2030. Le dispositif Jeanbrun s’inscrit dans cette stratégie, avec une ambition revendiquée de générer environ 50 000 logements neufs supplémentaires par an. Ce sont des chiffres à prendre avec prudence car entre les annonces gouvernementales et la réalité, il y a souvent un monde.
Le dispositif a été ajouté in extremis au budget 2026 et adopté via la procédure du 49.3. Sa construction a été rapide, ce qui explique probablement plusieurs incohérences (exclusion des maisons individuelles, conditions presque inatteignables dans l’ancien) que le gouvernement a déjà annoncé vouloir corriger par des textes futurs. Pour un investisseur, cela ajoute de l’incertitude car cela signifie que le cadre réglementaire est encore mouvant. Certains paramètres vont évoluer dans les prochains mois.
L’innovation centrale : l’amortissement en location nue
Jusqu’au dispositif Jeanbrun, un bailleur qui louait son bien vide ne pouvait pas amortir son logement. Il déduisait seulement ses charges (intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurance, travaux). Avec le Jeanbrun, il peut déduire en plus une fraction du prix d’achat chaque année, comme s’il consommait progressivement la valeur du bien.
C’est une innovation comptable. C’est aussi un alignement partiel sur le LMNP au régime réel, qui permet ce mécanisme depuis longtemps. Je détaille la différence majeure entre les deux dispositifs plus loin dans l’article.
Les conditions à respecter
Le dispositif Jeanbrun est exigeant. Voici les conditions cumulatives :
| Critère | Exigence |
|---|---|
| Type de bien | Logement collectif uniquement (les maisons individuelles sont exclues) |
| Statut du bien | Neuf, en VEFA, ou ancien réhabilité (avec travaux d’au moins 30% du prix d’acquisition) |
| Performance énergétique | DPE A ou B après travaux pour l’ancien |
| Localisation | France métropolitaine et DOM, sans zonage |
| Mode de location | Location nue, résidence principale du locataire |
| Durée d’engagement | 9 ans minimum |
| Loyer | Plafonné (intermédiaire, social ou très social) |
| Locataire | Sous plafond de ressources, hors foyer fiscal et cercle familial jusqu’au 2e degré |
| Démembrement | Interdit |
| Option fiscale | Irrévocable une fois exercée |
Le caractère irrévocable de l’option est un point que peu de gens mentionnent. Vous ne pourrez pas changer d’avis en cours de route. Si votre situation change (perte d’emploi, divorce, mutation), vous serez quand même tenu par votre engagement, sous peine de remise en cause de l’avantage fiscal.
Simulateur Jeanbrun
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Outil pédagogique. Hypothèses : amortissement sur 80% du prix, charges et taxe foncière 1,5% du prix par an, crédit à 80% sur 20 ans à 3,8%. Loyer marché libre estimé à partir d’annonces SeLoger et Leboncoin observées en 2026 sur des T2 récents bien situés (variation possible de plus ou moins 15% selon le quartier). Résultats hors fiscalité de revente. Pour une analyse personnalisée, prenez rendez-vous avec un conseiller Cleerly.
Combien rapporte vraiment le Jeanbrun ? Illustration avec des exemples
Cette section est sans doute la plus importante de l’article. Je vais détailler la mécanique chiffrée, puis je vais dérouler deux cas pratiques complets avec des chiffres réels.
La mécanique de l’amortissement, étape par étape
L’avantage fiscal du Jeanbrun se calcule en quatre étapes.
- Étape 1 : On prend le prix d’achat du bien, hors frais de notaire, hors frais d’agence, hors TVA pour les particuliers (la TVA n’est pas déductible pour eux).
- Étape 2 : On en retire la valeur du foncier, forfaitairement fixée à 20% du prix. La base amortissable est donc 80% du prix d’achat.
- Étape 3 : On applique le taux d’amortissement annuel, qui dépend du choix de niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) et du type de bien (neuf ou ancien).
- Étape 4. On applique le plafond annuel, qui dépend lui aussi du niveau de loyer choisi.
Pour bien visualiser, voici le tableau officiel issu de l’arrêté du 6 janvier 2026.
| Type de loyer | Taux dans le neuf | Taux dans l’ancien | Plafond annuel |
|---|---|---|---|
| Intermédiaire | 3,5% | 3% | 8 000 € |
| Social | 4,5% | 3,5% | 10 000 € |
| Très social | 5,5% | 4% | 12 000 € |
Une remarque importante avant d’aller plus loin. Le taux ne s’applique pas indéfiniment. Une fois que vous avez amorti 80% du prix d’achat, c’est terminé, vous ne pouvez plus rien déduire. En location intermédiaire dans le neuf, à 3,5% par an, vous atteignez ce plafond au bout d’environ 28,5 ans. Au-delà, l’amortissement est nul.
Concrètement, vous restez engagé sur les contraintes du dispositif pendant 9 ans, mais vous pouvez continuer à amortir bien après si vous gardez le bien.
Le déficit foncier et son imputation
Si l’amortissement et vos autres charges déductibles dépassent vos revenus locatifs, vous générez un déficit foncier. Et là, grande nouveauté du Jeanbrun, ce déficit s’impute non seulement sur vos revenus fonciers des dix années suivantes, mais aussi directement sur votre revenu global (dans la limite de 10 700 € par an).
C’est ce point qui rend le dispositif particulièrement attractif pour les contribuables fortement imposés. Plus votre tranche marginale est haute, plus l’économie d’impôt sur le revenu est forte.
Notez bien : la part du déficit qui dépasse 10 700 € reste reportable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Un avantage fiscal qui échappe au plafond des niches
Le dispositif Jeanbrun n’est pas une réduction d’impôt. C’est un mécanisme de déduction. Il n’entre donc pas dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € par an. C’est un atout pour les épargnants qui ont déjà saturé ce plafond avec d’autres dispositifs.
Premier cas chiffré : Toulouse, TMI 30%, T2 intermédiaire neuf
Prenons un investisseur typique. Il s’appelle Julien. Il a 38 ans, il est cadre dans une PME toulousaine, marié, deux enfants, revenu fiscal de référence autour de 65 000 €, tranche marginale d’imposition à 30%. Il veut investir dans un T2 neuf à Toulouse et utiliser le Jeanbrun en location intermédiaire.
Voici les hypothèses :
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Ville | Toulouse (zone B1) |
| Surface | 42 m2 |
| Prix d’achat | 200 000 € hors frais |
| Plafond de loyer intermédiaire (B1) | 11,80 €/m2/mois |
| Loyer mensuel Jeanbrun | 495,60 € |
| Loyer mensuel marché libre estimé | 720 € |
| TMI | 30% |
| Niveau de loyer | Intermédiaire |
Calcul de l’amortissement annuel :
- Base amortissable : 200 000 × 80% = 160 000 €
- Amortissement annuel : 160 000 × 3,5% = 5 600 € (en dessous du plafond de 8 000 €, donc retenu en totalité)
Calcul du résultat foncier la première année (j’utilise une estimation classique pour les charges, intérêts d’emprunt et taxe foncière) :
| Poste | Montant annuel |
|---|---|
| Revenus locatifs Jeanbrun | 5 947 € |
| Amortissement | 5 600 € |
| Intérêts d’emprunt (200 000 € sur 20 ans à 3,8%) | 7 200 € |
| Taxe foncière | 1 200 € |
| Assurance PNO + charges + frais de gestion | 1 100 € |
| Total charges | 15 100 € |
| Résultat foncier | – 9 153 € |
Julien dégage un déficit foncier de 9 153 €. Sur ce déficit, 10 700 € sont imputables sur son revenu global, donc l’intégralité passe. Son économie d’impôt sur le revenu, à TMI 30%, est de 9 153 × 30% = 2 746 €.
À ce stade, le dispositif semble efficace. Mais comparons à un scénario LMNP au régime réel sur le même bien, loué meublé à 720 €/mois.
| Poste | Jeanbrun | LMNP régime réel |
|---|---|---|
| Loyer annuel encaissé | 5 947 € | 8 640 € |
| Charges déductibles | 15 100 € | 15 100 € (équivalentes) |
| Amortissement supplémentaire LMNP (bâti) | 0 € | environ 5 100 € |
| Résultat fiscal | – 9 153 € | environ – 11 560 € (mais déficit non imputable sur revenu global) |
| Imputable revenu global | 9 153 € | 0 € |
| Économie IR | 2 746 € | 0 € |
| Loyer non encaissé vs marché libre | – 2 693 € | 0 € |
| Bilan fiscal net année 1 | + 53 € | + 0 € (mais loyer plein) |
Et c’est là que ça coince. En Jeanbrun, Julien encaisse 53 € de plus que s’il faisait du LMNP. Mais il encaisse aussi 2 693 € de moins en loyer chaque année. Sur les 9 ans d’engagement, le manque à gagner cumulé sur le loyer atteint 24 240 €, là où l’économie d’impôt cumulée n’atteindra pas la moitié de ce montant (l’amortissement décroît dans le temps en valeur réelle).
Conclusion pour Julien : le LMNP au réel est plus rentable, plus souple et moins contraignant. Chez Cleerly, nous avons la conviction quun investissem’ent ne doit jamais se faire selon le prisme d’un avantage fiscal car celui-ci peut être remis en cause, modifié, supprimé…
Deuxième cas chiffré : Lyon, TMI 45%, T2 intermédiaire neuf
Changeons de profil. J’appelle cette cliente Sophie. Elle est avocate, 47 ans, célibataire, revenu fiscal de référence à 170 000 €, TMI à 45%. Elle dispose d’une épargne déjà bien structurée et cherche à diversifier en immobilier locatif.
Voici les hypothèses :
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Ville | Lyon 7e (zone A) |
| Surface | 40 m2 |
| Prix d’achat | 220 000 € hors frais |
| Plafond de loyer intermédiaire (A) | 14,64 €/m2/mois |
| Loyer mensuel Jeanbrun | 585,60 € |
| Loyer mensuel marché libre estimé | 850 € |
| TMI | 45% |
| Niveau de loyer | Intermédiaire |
Base amortissable : 176 000 €. Amortissement annuel : 6 160 €. Loyer annuel Jeanbrun : 7 027 €.
Avec les mêmes hypothèses de charges, Sophie dégage un déficit foncier autour de 9 000 € la première année. À TMI 45%, l’économie d’impôt sur le revenu atteint environ 4 050 €. Son manque à gagner annuel sur le loyer est de 3 173 €.
Bilan année 1 du Jeanbrun pour Sophie : + 877 € (4 050 € d’éco d’impôt moins 3 173 € de manque à gagner).
Mais ce raisonnement année 1 est trompeur. Regardons ce qui se passe sur 9 ans en intégrant trois éléments : la décroissance des intérêts d’emprunt (qui réduit le déficit foncier d’année en année), la stabilité relative du manque à gagner sur le loyer (les loyers Jeanbrun sont indexés sur l’IRL, comme les autres), et la dégressivité de l’amortissement au regard de l’évolution du revenu locatif.
| Année | Loyer Jeanbrun | Intérêts d’emprunt | Amortissement | Charges autres | Résultat foncier | Éco IR (45%) | Manque à gagner loyer | Bilan net annuel |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 1 | 7 027 € | 6 200 € | 6 160 € | 2 700 € | – 8 033 € | 3 615 € | – 3 173 € | + 442 € |
| 3 | 7 240 € | 5 700 € | 6 160 € | 2 800 € | – 7 420 € | 3 339 € | – 3 268 € | + 71 € |
| 5 | 7 460 € | 5 100 € | 6 160 € | 2 900 € | – 6 700 € | 3 015 € | – 3 366 € | – 351 € |
| 7 | 7 685 € | 4 400 € | 6 160 € | 3 000 € | – 5 875 € | 2 644 € | – 3 467 € | – 823 € |
| 9 | 7 916 € | 3 700 € | 6 160 € | 3 100 € | – 5 044 € | 2 270 € | – 3 571 € | – 1 301 € |
Bilan cumulé sur 9 ans pour Sophie en Jeanbrun (en intégrant uniquement l’avantage fiscal et le manque à gagner sur loyer, hors capitalisation et plus-value finale) : environ – 2 500 €. Autrement dit, le Jeanbrun lui coûte 2 500 € sur 9 ans par rapport à la même opération sans le dispositif et sans contrainte de plafond de loyer.
C’est contre-intuitif, mais c’est le résultat des simulations chiffrées. Le dispositif est légèrement positif les premières années (quand le déficit foncier est maximal grâce aux intérêts d’emprunt), puis devient négatif à partir de la 5e année. La question pour Sophie devient alors : ce coût net est-il compensé par d’autres avantages (capitalisation du bien, transmission, diversification du patrimoine) ?
C’est exactement le raisonnement que je tiens avec mes clients : le Jeanbrun n’est pas un outil d’optimisation fiscale pure. C’est un outil de constitution patrimoniale qui s’assume comme tel, avec un coût fiscal net modéré sur la durée d’engagement, en échange d’une exposition immobilière.
Pourquoi je ne recommande pas le Jeanbrun dans 9 cas sur 10 ?
Mon avis sur ce dispositif est tranché par rapport à cinq principales raisons.
Raison 1 : les plafonds de loyer effacent une partie de l’avantage fiscal
C’est le point qui revient le plus souvent en rendez-vous, et c’est aussi le plus mal expliqué. L’État vous accorde une économie d’impôt, mais il vous impose en contrepartie un loyer en dessous du marché. Ce que vous gagnez sur l’impôt, vous le perdez en partie sur les loyers non perçus.
Voici le tableau comparatif que je sors à mes clients lors d’une première analyse.
| Ville | Plafond loyer Jeanbrun intermédiaire | Loyer marché libre estimé (T2 40 m2) | Manque à gagner mensuel | Manque à gagner sur 9 ans |
|---|---|---|---|---|
| Paris, A bis | 19,71 €/m2 | 1 600 € | 812 € | 87 696 € |
| Lyon 7e, A | 14,64 €/m2 | 850 € | 264 € | 28 512 € |
| Marseille, A | 14,64 €/m2 | 750 € | 165 € | 17 820 € |
| Bordeaux, B1 | 11,80 €/m2 | 780 € | 308 € | 33 264 € |
| Nantes, B1 | 11,80 €/m2 | 760 € | 288 € | 31 104 € |
| Toulouse, B1 | 11,80 €/m2 | 720 € | 248 € | 26 784 € |
| Rennes, B1 | 11,80 €/m2 | 700 € | 228 € | 24 624 € |
| Montpellier, B1 | 11,80 €/m2 | 750 € | 278 € | 30 024 € |
Les estimations de loyer marché libre sont des moyennes constatées en 2026 sur des T2 récents bien situés. Elles peuvent varier de plus ou moins 15% selon le quartier et la qualité du bien.
Ce que je veux que vous reteniez : dans 7 cas sur 8, le manque à gagner cumulé sur 9 ans, dans différentes zones, dépasse 24 000 €. C’est rarement compensé par l’économie fiscale, sauf dans des tranches d’imposition très hautes.
Le problème est que les plafonds de loyer du Jeanbrun ne suivent pas la réalité des marchés tendus.
Raison 2 : le LMNP au régime réel reste plus rentable dans la majorité des cas
Cette affirmation n’est pas la mienne, c’est celle de plusieurs cabinets et publications spécialisées. Je la reprends parce qu’elle correspond à ce que j’observe en simulation.
En mars 2026, Les Echos ont publiés une étude comparative entre la location touristique, la location meublée, le Jeanbrun et la location vide traditionnelle. Le résultat : « le LMNP, version régime réel, sort toujours gagnant en termes de rentabilité ». Dans les nombreuses analyses qui ont eu lieu, le même constat ressort dans la majorité des villes. Le dispositif peut être rentable en location intermédiaire mais le LMNP reste plus avantageux.
Pour résumer en une phrase : le Jeanbrun bat le LMNP seulement si vous cumulez TMI très haut, location en intermédiaire et zone vraiment tendue. Dans tous les autres cas, le LMNP est plus simple, plus rentable et plus souple.
Raison 3 : à la revente, les amortissements sont réintégrés à la plus-value
Voilà un point que les vendeurs oublient soigneusement de mentionner. Lorsque vous revendez votre bien Jeanbrun, le calcul de la plus-value imposable ne se fait pas sur le prix d’achat initial. On y soustrait les amortissements que vous avez déduits pendant la durée de détention. La plus-value taxable s’en trouve mécaniquement gonflée.
Prenons l’exemple de Sophie. Si elle conserve son T2 de Lyon pendant 12 ans, qu’elle l’a acheté 220 000 € et le revend 260 000 €, voici ce que cela donne :
| Poste | Montant |
|---|---|
| Prix d’achat | 220 000 € |
| Amortissements cumulés sur 12 ans (6 160 € × 12) | – 73 920 € |
| Prix d’acquisition corrigé | soit 146 080 € |
| Prix de revente | 260 000 € |
| Plus-value imposable brute | soit 113 920 € de plus value |
| Abattement pour durée de détention (12 ans : abattement IR 12%, PS 4,95%) | -13 670 € |
| Plus-value imposable nette IR | 100 250 € |
| Imposition IR (19%) + PS (17,2%) hors surtaxe | 36 250 € |
Sans le mécanisme de réintégration des amortissements, la plus-value imposable serait de 40 000 € au lieu de 113 920 €. C’est presque trois fois moins.
L’argument est exactement la même chose qu’en LMNP, qui souffre de la même « innovation » sur les amortissements depuis la loi de finances pour 2025. C’est une donnée à intégrer dans le calcul de rentabilité globale. Beaucoup d’investisseurs se concentrent sur l’économie d’impôt annuelle et oublient le coût final à la sortie.
Pour mémoire, l’exonération totale d’impôt sur la plus-value immobilière n’intervient qu’au bout de 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et 30 ans pour les prélèvements sociaux.
Raison 4 : dans l’ancien, les conditions sont quasi-inatteignables
Le dispositif Jeanbrun s’applique en théorie à l’ancien. Sur le papier, c’est une bonne nouvelle, parce que cela permet de profiter de la rénovation du parc existant. Dans la pratique, c’est presque impossible à mettre en œuvre pour un particulier.
Les conditions sont les suivantes :
- Travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition.
- Le bâtiment doit atteindre l’étiquette A ou B au DPE après travaux.
- Les travaux doivent assimiler l’immeuble à du neuf, ce qui implique souvent une réhabilitation lourde.
Concrètement, si vous achetez un appartement à 150 000 €, il vous faut au minimum 45 000 € de travaux. Hors, peu de banques financent au-delà de 110 ou 120% de la valeur du bien après travaux, et atteindre un DPE A ou B dans une copropriété ancienne implique de toucher à l’enveloppe du bâti (isolation extérieure, fenêtres, chauffage), donc à des parties communes qui exigent un vote en assemblée générale et un délai souvent long.
Le gouvernement a annoncé son intention d’abaisser le seuil à 20% dans un futur texte mais cela ne résout pas les autres contraintes.
Raison 5 : l’absence de zonage, un piège qui rappelle les Robien de la colère
Le dispositif Jeanbrun s’applique sur tout le territoire français, sans condition de zonage. C’est vendu comme un avantage face au Pinel, qui était réservé aux zones tendues. C’est en réalité un piège à mes yeux.
Après la crise de 2008, plusieurs centaines d’investisseurs particuliers qui avaient acheté du neuf en défiscalisation Robien dans des zones excentrées se sont retrouvés sans locataire. Ils sont devenus les « Robien de la colère ».
Le risque est double. D’abord, vous achetez un bien neuf, donc surcoté de 15 à 25% par rapport à l’ancien équivalent en stock. Ensuite, vous le louez sous plafond dans une zone où la demande locative n’est pas garantie. Le double risque de vacance et de moins-value à la revente est réel.
Bonus : la sixième raison sur les maisons individuelles
Le dispositif exclut les maisons individuelles. Un projet de loi propose de les inclure, mais à ce jour, vous ne pouvez pas faire de Jeanbrun sur une maison de ville à Rennes, sur un pavillon de banlieue à Lyon, ou sur une longère rénovée en zone B2. Cela ferme la porte à de nombreux investisseurs qui ciblaient ce segment, notamment en première couronne des grandes villes.
Le cas où le Jeanbrun reste pertinent
J’ai défendu ma position, mais je ne suis pas opposé par principe au dispositif. Il existe, selon moi, un seul profil pour lequel le Jeanbrun reste cohérent.
Le profil-type pour le Jeanbrun
Le Jeanbrun est intéressant si vous cochez les six critères suivants :
- Votre tranche marginale d’imposition est à 41% ou 45%.
- Vous disposez d’une capacité d’épargne mensuelle de 400 à 600 € que vous pouvez consacrer à un investissement immobilier.
- Votre patrimoine est déjà constitué (résidence principale, épargne de précaution, contrats d’assurance-vie, PEA). Le Jeanbrun n’est pas un placement de constitution de patrimoine.
- Vous achetez en zone A ou A bis, sur un T2 ou T3, à un prix au m2 maîtrisé.
- Vous choisissez la location intermédiaire (jamais la sociale ou très sociale, qui dégradent trop la rentabilité).
- Votre horizon de détention est d’au moins 15 ans, idéalement 20.
Si vous ne cochez pas les six critères, je vous oriente plutôt vers un LMNP au régime réel, ou vers une optimisation patrimoniale plus large (PER, démembrement temporaire d’usufruit, SCPI).
Cas chiffré : cadre supérieur TMI 45%, T2 à Paris zone A bis
Prenons un exemple. Antoine, 50 ans, dirigeant d’entreprise, marié, revenu fiscal de référence à 280 000 €, TMI à 45%. Il achète un T3 de 50 m2 dans le 15e arrondissement de Paris pour 480 000 € hors frais.
| Donnée | Valeur |
|---|---|
| Ville | Paris 15e (zone A bis) |
| Surface | 50 m2 |
| Prix d’achat | 480 000 € hors frais |
| Plafond de loyer intermédiaire (A bis) | 19,71 €/m2/mois |
| Loyer mensuel Jeanbrun | 985,50 € |
| Loyer mensuel marché libre estimé | 1 600 € |
| TMI | 45% |
Base amortissable : 384 000 €. Amortissement théorique : 384 000 × 3,5% = 13 440 €/an, plafonné à 8 000 €. Antoine « perd » donc 5 440 € d’amortissement annuel théorique du fait du plafond.
Cela étant, l’amortissement de 8 000 € combiné aux intérêts d’emprunt (sur 350 000 € empruntés à 3,9% : environ 13 500 € la première année), à la taxe foncière (1 600 €), à l’assurance, aux charges et frais de gestion (2 000 €), conduit à un total de charges autour de 25 100 €.
Le revenu locatif annuel est de 11 826 €. Le déficit foncier est donc de 13 274 €. L’imputation sur le revenu global est plafonnée à 10 700 €. L’économie d’impôt à TMI 45% sur cette part est de 4 815 €. Le solde de 2 574 € sera imputable sur les revenus fonciers des dix années suivantes.
Manque à gagner annuel sur le loyer : (1 600 – 985,50) × 12 = 7 374 €.
Bilan annuel net : – 7 374 + 4 815 = – 2 559 €. C’est défavorable la première année. Mais à mesure que les intérêts d’emprunt diminuent (en année 10, ils ne représentent plus que la moitié de leur valeur initiale), le déficit foncier diminue, l’imputation sur le revenu global aussi, et le manque à gagner reste constant. Sur 9 ans cumulés, le bilan reste légèrement négatif.
Conclusion pour Antoine : le Jeanbrun n’est rentable que s’il intègre dans son raisonnement la dimension patrimoniale long terme (capitalisation, plus-value à 22 ou 30 ans, transmission). En pure rentabilité cash-flow, le LMNP reste devant. Concrètement, c’est un exemple pour montrer que cela peut fonctionner, mais c’est surtout un exemple pour montrer que cela fonctionne avec une frange très restreinte de la population…
Les limites à connaître même dans ce cas favorable
- L’option fiscale est irrévocable. Vous ne pourrez pas revenir à un régime classique en cours de route.
- Le risque réglementaire est réel. Un futur gouvernement peut modifier les plafonds de loyer, les taux d’amortissement ou les conditions de sortie. Les dispositifs précédents (Robien, Pinel) ont tous été modifiés en cours de route.
- La revente n’est pas libre. Si vous vendez avant 9 ans, vous perdez l’avantage fiscal et vous devez rembourser les économies d’impôt obtenues, sauf cas de force majeure (décès, invalidité, perte d’emploi).
- La fiscalité à la sortie est lourde, comme expliqué plus haut.
Jeanbrun vs Pinel, LMNP, Denormandie, Loc’Avantages : le comparatif complet
J’ai consacré plusieurs pages au LMNP, qui reste à mes yeux la principale alternative. Mais le Jeanbrun n’est pas seul sur le marché de la défiscalisation immobilière. Voici comment il se compare aux autres dispositifs encore en vigueur ou récents.
Tableau de synthèse
| Critère | Jeanbrun | Pinel (terminé) | LMNP régime réel | Denormandie | Loc’Avantages |
|---|---|---|---|---|---|
| Statut | En vigueur | Arrêté fin 2024 | En vigueur | En vigueur | En vigueur |
| Type d’avantage | Amortissement | Réduction d’impôt | Amortissement | Réduction d’impôt | Réduction d’impôt |
| Plafond annuel | 8 000 à 12 000 € | jusqu’à 6 000 € | non plafonné | jusqu’à 5 250 € | variable |
| Bien éligible | Collectif neuf ou ancien rénové | Collectif neuf | Tout type loué meublé | Ancien à rénover | Tout bail conventionné |
| Zonage | Aucun | A, A bis, B1 | Libre | Zones B2 et C principalement | Toutes zones |
| Loyer plafonné | Oui | Oui | Non | Oui | Oui |
| Locataire sous plafond ressources | Oui | Oui | Non | Oui | Oui |
| Maison individuelle | Non | Non | Oui | Oui | Oui |
| Durée d’engagement | 9 ans | 6, 9 ou 12 ans | Aucune | 6, 9 ou 12 ans | 6 ans |
| Imputation sur revenu global | Oui (10 700 €) | Non | Non | Non | Non |
| Plafond niches fiscales | Hors plafond | Dans le plafond (10 000 €) | Hors plafond | Dans le plafond | Hors plafond |
| Amortissements réintégrés à la PV | Oui | Non | Oui | Non | Non |
Comparateur des dispositifs
- Loyer mensuel— €
- Loyers cumulés sur 9 ans— €
- Économie d’impôt cumulée— €
- Charges et intérêts cumulés— €
- Loyer mensuel— €
- Loyers cumulés sur 9 ans— €
- Impôt sur les loyers (neutralisé)— €
- Charges et intérêts cumulés— €
Verdict en cours de calcul…
Hypothèses : amortissement Jeanbrun sur 80% du prix au taux intermédiaire (3,5% neuf), plafonné à 8 000 €/an. Amortissement LMNP comptable estimé à 3% du prix, neutralisant la fiscalité sur les loyers les 9 premières années. Loyer LMNP estimé sur la base du marché libre meublé (location meublée typiquement 10 à 15% au-dessus du loyer nu, ratio retenu : 1,12). Loyer marché libre fondé sur les annonces SeLoger et Leboncoin 2026 pour T2 récents. Crédit à 80% sur 20 ans à 3,8%, charges 1,5% du prix par an. Hors fiscalité de revente.
Jeanbrun vs Pinel : la rupture de logique
Le Pinel a pris fin en décembre 2024. Pendant 10 ans, il a structuré le marché de l’investissement locatif neuf. Il fonctionnait par réduction d’impôt forfaitaire (12, 18 ou 21% du prix d’achat selon la durée d’engagement). Le Jeanbrun rompt avec cette logique : il fonctionne par amortissement déductible.
La différence majeure pour vous : avec le Pinel, l’avantage fiscal était indépendant de votre TMI. Vous économisiez la même somme que vous soyez imposé à 11% ou à 45%. Avec le Jeanbrun, l’avantage est proportionnel à votre TMI. Plus vous payez d’impôts, plus vous économisez. Cela rend le Jeanbrun plus intéressant pour les hauts revenus, et moins intéressant pour les contribuables modestes ou moyens.
Clairement, si vous êtes à TMI 11% ou 30%, le Jeanbrun n’est pas pour vous.
Jeanbrun vs LMNP : la vraie alternative à arbitrer
C’est la comparaison qui revient le plus souvent en cabinet. Voici comment je raisonne.
Avantages du Jeanbrun par rapport au LMNP :
- Imputation possible du déficit foncier sur le revenu global (jusqu’à 10 700 €), ce que le LMNP ne permet pas.
- Hors plafond des niches fiscales pour les déductions.
- Gestion potentiellement plus simple (pas d’inventaire des meubles, pas de turnover important du locataire).
Avantages du LMNP par rapport au Jeanbrun :
- Loyer libre (en général 25 à 40% plus élevé qu’en location nue plafonnée).
- Aucun plafond de ressources du locataire à respecter.
- Pas de durée minimale d’engagement.
- Tous types de biens éligibles (appartement, maison, studio meublé).
- Liberté géographique totale.
- L’amortissement comptable n’est pas plafonné (il dépend de la décomposition par composants du bien).
- L’option fiscale n’est pas irrévocable, on peut revenir au micro-BIC l’année suivante si pertinent.
À mes yeux, pour 9 dossiers sur 10, le LMNP au régime réel l’emporte. Le Jeanbrun ne devient compétitif que dans la configuration TMI très haut + intermédiaire + zone très tendue + capacité d’absorber le manque à gagner sur le loyer.
Jeanbrun vs Denormandie : choisir dans l’ancien
Le Denormandie est l’autre dispositif en vigueur pour l’investissement dans l’ancien avec travaux. Il a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027 par la loi de finances pour 2026. Il fonctionne par réduction d’impôt (jusqu’à 21% du prix sur 12 ans) et il s’applique principalement dans les zones B2 et C (villes moyennes en revitalisation).
Comparaison simple :
- Si vous achetez dans une grande métropole en zone A ou A bis, vous êtes éligible Jeanbrun mais pas Denormandie. Pas de choix possible.
- Si vous achetez dans une ville moyenne en zone B2 ou C, vous êtes éligible Denormandie et potentiellement Jeanbrun. Là, le Denormandie est en général plus simple à mettre en œuvre (pas d’imposition complexe sur les amortissements à la sortie, réduction d’impôt forfaitaire connue à l’avance).
Si vous êtes à TMI modeste et que vous ciblez l’ancien dans une ville moyenne, le Denormandie est souvent un meilleur choix.
Jeanbrun vs Loc’Avantages : la dimension sociale
Le dispositif Loc’Avantages (ex-Cosse) accorde une réduction d’impôt en échange d’un engagement à louer à des loyers inférieurs au marché, sous plafonds définis par convention avec l’Anah. C’est l’ancêtre conceptuel de la dimension « sociale » et « très sociale » du Jeanbrun.
Si vous voulez vraiment loger à des loyers très inférieurs au marché (Loc 2 ou Loc 3, équivalents social et très social du Jeanbrun), Loc’Avantages peut être plus simple parce qu’il fonctionne dans l’ancien sans contrainte de travaux lourds.
Si vous décidez quand même d’investir : la checklist Jeanbrun en 12 points
Vous avez lu mon avis, vous avez fait votre simulation, et vous voulez quand même vous lancer. Très bien. Voici les 12 vérifications à effectuer avant de signer.
1. Le bien est-il vraiment situé en zone à demande locative pérenne ? Au-delà du zonage administratif Pinel, vérifiez la vacance locative dans le quartier. Demandez à plusieurs agents immobiliers le délai moyen de mise en location d’un T2 récent dans la rue ciblée. Si c’est plus d’un mois, prudence.
2. Le prix au m2 est-il aligné sur le marché ancien équivalent ? Les programmes neufs vendus en défiscalisation sont parfois surcotés de 15 à 25% par rapport à l’ancien comparable. Comparez avec les bases de donnée type Pappers Immobilier.
3. Le plan de financement est-il viable sans l’avantage fiscal ? Si vous ne tenez le projet que grâce aux 2 000 € ou 4 000 € d’économie d’impôt annuelle, vous êtes vulnérable à tout changement réglementaire. Un investissement immobilier doit rester intéressant sans la fiscalité…
4. La rentabilité locative brute dépasse-t-elle 4% ? Pour qu’un projet Jeanbrun ait du sens, je vise au minimum 4% de rentabilité brute (loyer annuel rapporté au prix d’achat hors frais). Sous 3,5%, le manque à gagner sur le loyer plafonné devient mécaniquement insurmontable.
5. La copropriété est-elle saine ? Demandez les trois derniers procès-verbaux d’assemblée générale, le carnet d’entretien, le diagnostic technique global. Une copropriété en difficulté coûte plus cher en charges qu’un avantage fiscal ne peut compenser.
6. Le DPE est-il garanti ? Dans le neuf, exigez la RE2020. Dans l’ancien, quand cela possible, exigez l’engagement écrit de DPE A ou B après travaux, avec pénalité contractuelle en cas de non-atteinte.
7. Le programme est-il livré dans des délais réalistes ? Vérifiez les antécédents du promoteur. Un programme livré en retard décale votre démarrage d’amortissement et peut désynchroniser le crédit.
8. Avez-vous validé l’éligibilité de votre locataire ? Les plafonds de ressources sont stricts. Anticipez le sourcing du locataire dès la livraison pour éviter une vacance prolongée.
9. Avez-vous arbitré le niveau de loyer (intermédiaire, social ou très social) ? La majorité des cas où le Jeanbrun fait sens, c’est en intermédiaire. Le social et le très social dégradent la rentabilité au point de devenir contre-productifs hors objectifs philanthropiques.
10. Le montage juridique est-il optimisé ? Pour les couples, l’achat en indivision n’est pas toujours le meilleur choix. Une SCI à l’IR peut être pertinente pour structurer la transmission, mais elle ajoute de la complexité comptable. À discuter avec votre conseil.
11. Avez-vous un expert-comptable pour les déclarations annuelles ? Le calcul de l’amortissement Jeanbrun est techniquement encadré par l’administration fiscale. Une mauvaise déclaration peut entraîner la remise en cause de l’avantage. Comptez 400 à 800 € par an pour l’accompagnement comptable.
12. Avez-vous fait une simulation patrimoniale globale ? Le Jeanbrun n’est qu’une brique. Avant de signer, vérifiez son impact sur votre situation globale : IFI, succession, équilibre du patrimoine entre immobilier et placements financiers, capacité d’épargne future.
Le piège du prix promoteur surcoté
C’est le risque numéro un. Plus le dispositif fiscal est attractif, plus les promoteurs ont tendance à intégrer une partie de l’avantage dans leur prix de vente. Cela revient à transférer une part de l’avantage fiscal de votre poche vers la leur.
Comment vérifier ? Comparez systématiquement le prix au m2 du programme neuf avec :
- Les ventes récentes d’appartements anciens de standing similaire dans un rayon de 500 mètres.
- Les autres programmes neufs en cours dans le même quartier.
- Les bases publiques (DVF, Notaires, Pappers Immobilier).
Une décote de 15 à 25% par rapport à l’ancien équivalent est normale (frais de notaire réduits, garantie décennale, DPE neuf). Un surcoût en revanche est suspect.
Les pièges commerciaux à éviter
Cette section mérite un développement à part. Je vois en cabinet des situations qui me sidèrent encore après dix ans de métier. Voici les pièges les plus fréquents.
Piège 1 : le programme défiscalisant à prix gonflé : Un commercial vous présente un T2 dans une grande métropole, vous parle de l’avantage Jeanbrun, vous montre des tableaux d’économie d’impôt sur dix ans, mais ne mentionne jamais le prix au m2 de référence. Vous signez à 6 500 €/m2 alors que le marché ancien équivalent se négocie à 5 200 €/m2. L’avantage fiscal couvre péniblement la surcote, vous payez au promoteur ce que l’État vous accorde.
Le bon réflexe : avant toute signature, faites tourner trois comparables sur DVF (via Pappers Immobilier, gratuit), sur les bases Notaires de France, et auprès de deux agents immobiliers indépendants du programme.
Piège 2 : la promesse de loyer garanti : Certains commerciaux proposent un loyer garanti pendant deux ou trois ans, présenté comme une sécurité. Lisez attentivement le contrat. Souvent, ce loyer « garanti » est en fait financé par une décote de votre prix d’achat, transformée en avance sur loyers. Vous payez votre propre garantie.
Le bon réflexe : exiger le prix d’achat sans loyer garanti, comparer, et acheter une vraie garantie loyer impayé (GLI) auprès d’un assureur, pour 2 à 4% du loyer annuel.
Piège 3 : la commission rétrocédée au commercial : Les commercialisateurs de programmes neufs touchent en général 5 à 8% du prix de vente sous forme de commission. Cette commission est intégrée au prix que vous payez. Discutez-en avec le commercial.
Piège 4 : la simulation trop optimiste : Beaucoup de simulateurs commerciaux affichent des rentabilités élevées en omettant la taxe foncière, l’assurance PNO, les charges de copropriété non récupérables, les frais de gestion locative, et la vacance locative annuelle (compter 5 à 10%). Une rentabilité brute affichée à 5% peut correspondre à une rentabilité nette nette de 2,5 à 3%.
Le bon réflexe : exiger un tableau de cash-flow détaillé sur 10 ans, ligne par ligne, et le faire valider par un tiers.
Piège 5 : l’éligibilité présumée du bien : Tous les programmes « Jeanbrun » annoncés ne sont pas éligibles. Vérifiez explicitement avant signature : présence dans un bâtiment d’habitation collectif (pas une résidence services), respect de la RE2020 pour le neuf, engagement contractuel du promoteur sur le DPE livré. Une notice descriptive complète et signée doit être annexée au contrat.
Piège 6 : le crédit à 110% : Pour un investissement Jeanbrun à crédit, certaines banques proposent un financement à 110% (prix d’achat + frais de notaire) sans apport. C’est légal et fréquent. C’est aussi un piège pour qui ne maîtrise pas son endettement. En cas de chute des prix immobiliers de 10 ou 15%, vous vous retrouvez en situation de surendettement caché : votre bien vaut moins que votre dette. À 110%, exigez une réserve d’épargne équivalente à au moins 12 mois de mensualités sur un autre support liquide.
La SCI à l’IR est éligible au Jeanbrun. L’avantage est principalement patrimonial : préparation de la transmission, organisation entre conjoints ou avec les enfants, séparation des patrimoines en cas de risque professionnel. L’inconvénient : la SCI complique la comptabilité (régime réel obligatoire, déclaration 2072), elle implique un coût de tenue plus élevé, et elle engage tous les associés à conserver leurs parts pendant la durée de location. À envisager seulement si vous avez un objectif patrimonial clair et un horizon de détention de 20 ans ou plus.
Les obligations déclaratives
- Déclaration n° 2044 spéciale chaque année (formulaire des revenus fonciers en régime réel).
- Tenue d’un tableau d’amortissement précis, avec ventilation par composants si vous en avez fait la décomposition.
- Conservation des justificatifs pendant 10 ans.
- Option Jeanbrun exercée formellement lors de la première déclaration. Irrévocable.
Quand faire appel à un conseil en gestion de patrimoine ?
En tant que fondateur de Cleerly, nous tentons de travailler du mieux possible pour nos clients. Nous analysons toujours les solutions pour nos clients en fonction de leurs besoins. Vous aurez compris à la lecture de cet article, qu’il est très peu probable que l’on vous pousse vers ce dispositif…
Ma conclusion personnelle sur le Jeanbrun
Le dispositif Jeanbrun n’est pas un mauvais dispositif mais comme toujours avec dispositifs fiscaux, j’ai du mal à l’apprécier car la carotte fiscale est généralement le principal argument qui va servir à le vendre. Et d’un point de vue plus factuel, je peux comprendre qu’il serve à corriger une vraie asymétrie (la non-déductibilité de l’amortissement en location nue). Pour certains profils, il pourrait même avoir un intérêt (encore heureux !).
Ce n’est clairement pas une solution miracle. Pour la majorité des investisseurs, le LMNP au régime réel restera plus rentable, plus simple à mettre en œuvre et moins contraignant. Pour ceux qui veulent investir dans l’ancien à rénover, le Denormandie est souvent plus accessible. Pour ceux qui cherchent une rentabilité immédiate sans contrainte, la location libre meublée garde sa place.
Il faut avoir en tête que tous les dispositifs fiscaux immobiliers depuis le Périssol en 1996 ont produit deux effets identiques : un effet de relance ponctuel sur la construction, et un effet d’aubaine pour les promoteurs et les commerciaux. Le Jeanbrun n’échappera probablement pas à cette règle. Plus le dispositif est attractif, plus les prix au m2 des programmes neufs commercialisés en défiscalisation tendent à intégrer une partie de l’avantage fiscal. Pour vous, cela veut dire que la part réelle de l’avantage qui finit dans votre poche est inférieure à celle promise et espérée.
Si vous voulez un avis sur votre projet personnel, je propose un premier rendez-vous gratuit en visio de 30 minutes. Vous m’envoyez les éléments en amont (prix, ville, surface, votre TMI, votre projet patrimonial global), je fais tourner les simulations, et nous en discutons ensemble. Aucune commission, aucune obligation. Juste mon avis indépendant.
Le dispositif Jeanbrun est un régime fiscal de l’investissement locatif introduit par la loi de finances pour 2026. Il permet à un particulier qui achète un logement collectif neuf ou ancien à rénover, et qui le loue nu pendant au moins 9 ans à un loyer plafonné, de déduire chaque année une partie du prix d’achat de ses revenus fonciers via un mécanisme d’amortissement.
Il est applicable aux acquisitions réalisées à compter du 21 février 2026, après la promulgation de la loi de finances pour 2026 le 19 février 2026. La fenêtre d’investissement court jusqu’au 31 décembre 2028.
L’avantage fiscal maximal est de 12 000 € par an d’amortissement déductible, atteint en location très sociale dans le neuf. En location intermédiaire (le cas le plus fréquent), le plafond est de 8 000 €.
Le Jeanbrun sera rentable pour le promoteur et le commercial. En ce qui concerne l’investisseur, cela dépend de votre tranche marginale d’imposition, de la ville et du prix d’achat. Dans la grande majorité des configurations standard (TMI à 30%, zone B1, prix moyen), le LMNP au régime réel reste plus rentable. Le Jeanbrun peut devenir compétitif à TMI 41% ou 45%, en location intermédiaire, en zone tendue.
Oui, mais à condition que la SCI soit soumise à l’impôt sur le revenu (et non à l’impôt sur les sociétés). En SCI à l’IR, l’amortissement est réparti entre les associés selon leur quote-part. Tous les associés doivent s’engager à conserver leurs parts pendant la durée de location.
Non, pas à ce jour. Le dispositif est réservé aux logements situés dans un bâtiment d’habitation collectif. Un projet de loi vise à inclure les maisons individuelles dans l’ancien, mais à la date de cet article, l’exclusion reste totale.
Théoriquement oui, en pratique non. Il faut réaliser des travaux représentant au moins 30% du prix d’acquisition et atteindre un DPE A ou B après travaux. Ces conditions sont rarement atteignables pour un particulier seul.
Le loyer maximum dépend de la zone géographique et du niveau choisi (intermédiaire, social, très social). En location intermédiaire, les plafonds 2026 sont de 19,71 €/m2 en zone A bis, 14,64 €/m2 en zone A, 11,80 €/m2 en zone B1, et 10,26 €/m2 en zone B2 et C. Multipliez ce plafond par la surface utile du logement.
Mon avis chez Cleerly : pour un investissement immobilier, le LMNP au régime réel l’emporte dans environ 9 dossiers sur 10. Le Jeanbrun devient compétitif uniquement à TMI 41% ou 45%, en location intermédiaire, en zone très tendue, et avec un horizon de détention long. Pour tous les autres profils, le LMNP est plus rentable et plus souple.
Le Pinel fonctionnait par réduction d’impôt forfaitaire (jusqu’à 21% du prix sur 12 ans). Le Jeanbrun fonctionne par amortissement déductible, dont l’avantage est proportionnel à la tranche marginale d’imposition. Le Pinel a pris fin en décembre 2024.
Non. La location à un parent, allié ou descendant jusqu’au deuxième degré (ascendants, descendants, frères et sœurs, beaux-parents, gendres et belles-filles) est interdite, même s’il est hors du foyer fiscal.
Les amortissements déduits pendant la période de location viennent en minoration du prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value imposable. C’est un point important : la plus-value taxable est mécaniquement gonflée par les amortissements cumulés.
À ce jour, il n’existe pas de simulateur officiel sur impots.gouv.fr. Plusieurs sites privés proposent des simulateurs, mais beaucoup sont biaisés. J’ai construit un simulateur honnête que vous trouverez plus haut dans cet article : il intègre l’économie d’impôt, le manque à gagner sur le loyer plafonné, et le comparatif avec le LMNP.
Théoriquement, oui, comme tous les dispositifs fiscaux. Les dispositifs précédents (Robien, Borloo, Pinel) ont tous été modifiés en cours de route. Cela étant, les acquisitions déjà réalisées sous le régime Jeanbrun bénéficient en général d’une clause d’antériorité : l’avantage continue de s’appliquer dans les conditions prévues à l’origine.
Selon mes simulations, en dessous de TMI 41%, le Jeanbrun perd presque systématiquement face au LMNP au régime réel. À TMI 30%, l’économie d’impôt ne suffit pas à compenser le manque à gagner sur le loyer plafonné. C’est l’un des critères les plus discriminants.
Non. Le PTZ est réservé à l’acquisition de la résidence principale. Le Jeanbrun impose la mise en location, donc l’usage en bien locatif et non en résidence principale. Les deux dispositifs sont par construction incompatibles.
Oui, mais avec une nuance. Si vous achetez un bien ancien et que vous y faites des travaux qualifiés de « rénovation » au sens fiscal (par opposition à « construction » ou « agrandissement »), ces travaux peuvent générer un déficit foncier supplémentaire imputable sur le revenu global, dans la limite de 10 700 € par an (ou 21 400 € pour les travaux énergétiques jusqu’au 31 décembre 2027 sous conditions). Cela étant, pour entrer dans le Jeanbrun en ancien, vous devez réaliser 30% de travaux et atteindre un DPE A ou B, ce qui qualifie le projet de réhabilitation lourde et non de simple rénovation. Le cumul existe mais devient techniquement complexe.
Oui. Le bien acquis dans le cadre du Jeanbrun entre dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière, comme tout bien immobilier détenu par le contribuable. Si vous êtes proche du seuil IFI (1,3 million d’euros de patrimoine immobilier), c’est un point à intégrer dans votre calcul de rentabilité globale. L’avantage du Jeanbrun peut être partiellement annulé par l’imposition IFI sur la valeur du bien.
La perte d’emploi (au sens du Pôle emploi : licenciement, fin de CDD non renouvelée, rupture conventionnelle pour certains cas) figure parmi les cas de force majeure prévus par la loi qui permettent de sortir du dispositif sans remise en cause de l’avantage fiscal. C’est aussi le cas du décès du contribuable et de son conjoint, et de l’invalidité de 2e ou 3e catégorie. En dehors de ces cas, toute revente avant 9 ans entraîne la restitution intégrale des économies d’impôt obtenues.
Oui, comme tous les loyers de baux résidence principale, ils sont indexés annuellement sur l’IRL (indice de référence des loyers) publié par l’Insee. Les plafonds de loyer du dispositif sont également révisés chaque année par décret. En pratique, les deux suivent une trajectoire proche, sans aggravation du manque à gagner.
Non. La loi exclut explicitement l’acquisition en démembrement, qu’il s’agisse d’un usufruit, d’une nue-propriété ou d’une donation temporaire d’usufruit. C’est une différence avec d’autres dispositifs qui acceptent certains montages démembrés.
Légalement, non. Vous pouvez tenir vous-même votre comptabilité et déclarer en 2044 spéciale. Pratiquement, c’est très recommandé. Le calcul de l’amortissement (base, durée, ventilation par composants éventuelle) est techniquement encadré et les erreurs sont coûteuses en cas de contrôle fiscal. Compter entre 400 et 800 € par an pour la tenue comptable d’un bien Jeanbrun.
Oui. Le dispositif s’applique en France métropolitaine et dans les départements et régions d’outre-mer (Guadeloupe, Martinique, Guyane, La Réunion, Mayotte). Les plafonds de loyer et de ressources y sont adaptés.
Trois jalons à connaître. Après 9 ans : l’engagement de location est levé, vous pouvez revendre ou changer d’usage (occupation personnelle, location libre). Après 22 ans : exonération totale d’impôt sur le revenu sur la plus-value immobilière. Après 30 ans : exonération totale de prélèvements sociaux. Le calcul économique optimal dépend de l’évolution du marché local et de votre TMI à la revente. Dans la majorité des cas, j’invite mes clients à se projeter sur 15 à 20 ans minimum, plutôt que de vendre au terme strict des 9 ans.
