Faut-il investir dans la SCPI PFO2 ?

La SCPI PFO2, gérée par Perial AM, a été renommée Perial O2 en 2024. Derrière ce changement de nom se cache une situation très tendue : faute de pouvoir honorer les demandes de retrait, Perial a suspendu le capital variable et ouvert un marché secondaire. Lors de la première confrontation, fin avril 2026, le prix s’est effondré à 92 € par part, contre un prix officiel de 164 € quelques semaines plus tôt. Voici notre avis à jour, le rendement réel, l’état de la liquidité, la fiscalité, et la réponse à la question centrale : faut-il vendre ses parts de PFO2 ?

Mon avis sur la SCPI PFO2 (Perial O2)

PFO2 a été lancée en 2009 par Perial AM. Pionnière sur le plan environnemental, c’est une SCPI de bureaux qui a bâti sa réputation sur une stratégie « verte ». En 2024, Perial l’a rebaptisée Perial O2 pour harmoniser sa gamme. Mais ce nouveau nom accompagne aussi une période difficile, marquée par la crise de l’immobilier de bureaux.

Le point le plus important à comprendre tient en une phrase : la liquidité de PFO2 s’est bloquée. Comme la SCPI est à capital variable, un associé qui veut sortir doit attendre qu’un nouvel investisseur souscrive à sa place. Or, depuis plusieurs mois, les souscriptions ne suffisent plus à absorber les demandes de retrait. Fin 2024, plus d’un million de parts, soit près de 7 % du capital, attendaient d’être rachetées. Face à cet engorgement, Perial a pris une décision lourde : suspendre la variabilité du capital en février 2026 et ouvrir un marché secondaire à partir d’avril 2026.

Second point, encore plus parlant : l’ouverture du marché secondaire a révélé le vrai prix. Lors de la première confrontation, le 30 avril 2026, les parts se sont échangées à 92 € (prix revenant au vendeur), soit 44 % sous le dernier prix de souscription officiel de 164 €. Ce prix officiel, maintenu pendant que les retraits étaient bloqués, ne reflétait plus la réalité du marché. Ou en tout cas, cela a reflété l’opportunisme de certains acheteurs et le besoin de liquidité de certains vendeurs.

Ma position dépendra toujours de votre situation personnelle. A priori, pour un associé déjà présent, le mal est fait : le marché a repris la main et valorise désormais la part autour de 92 €, pas 164 €, à voir selon les ajustements des prochaines confrontations. Pour un acheteur, ce prix bas crée, pour la première fois, une décote réelle sur la valeur des immeubles, mais sur un actif fragile, peu liquide et au dividende en baisse… Ce n’est donc pas une SCPI que je recommande, à la limite un pari pour des investisseurs avertis.

La SCPI PFO2 en chiffres

PFO2 (Perial O2) a été lancée en 2009. C’est une SCPI de rendement à capital variable, investie à 85 % en bureaux, en France et en Europe. Voici ses principales caractéristiques au 31 mars 2026.

	PFO2 (Perial O2)	Commentaire
Société de gestion	Perial Asset Management	Agréée par l’AMF (numéro GP 07000034). SCPI labellisée ISR, classée Article 9 SFDR.
Capitalisation	2,4 milliards d’euros	Environ 14,7 millions de parts détenues par plus de 28 000 associés.
Capital	Variable (suspendu)	Variabilité suspendue en février 2026 ; un marché secondaire a ouvert le 2 avril 2026.
Prix de la part (marché secondaire)	92,00 €	Prix d’exécution lors de la 1re confrontation (30 avril 2026) ; 101,02 € pour l’acheteur, frais inclus. L’ancien prix de souscription officiel était de 164 €.
Valeur de reconstitution	152,62 €	Au 31 décembre 2024. Le prix de marché (101 € acheteur) ressort désormais environ 34 % en dessous de cette valeur.
Taux de distribution 2025	4,65 %	Soit 7,63 € de dividende brut par part. Objectif 2026 abaissé à 6,50 € (taux cible 4,20 %).
Taux d’occupation financier	86,2 %	Au 1er trimestre 2026. Environ 14 % des locaux sont vacants.
Géographie des biens	France (77 %) et Europe (23 %)	Pays-Bas, Allemagne, Italie, Belgique, Espagne, Portugal pour la poche européenne.

Quel est le rendement de la SCPI PFO2 ?

Le taux de distribution 2025 ressort à 4,65 %, proche de la moyenne du marché. C’est, à première vue, le bon point de PFO2 par rapport à d’autres SCPI de bureaux. Mais deux nuances s’imposent.

D’abord, ce taux de 4,65 % est calculé sur un prix de part (164 €) qui a déjà baissé de 16 % en 2023. Un taux qui se maintient après une chute du prix n’est pas la même chose qu’un taux qui progresse sur un prix stable. Ensuite, regardez la trajectoire du dividende réellement versé par part, en euros, et surtout l’objectif 2026.

Le dividende est resté relativement stable jusqu’en 2025, ce qui distingue PFO2 de SCPI comme Edissimmo dont le revenu s’est effondré. Mais l’objectif 2026 marque une rupture : 6,50 € brut par part, soit une baisse d’environ 15 % par rapport à 2025. Le taux de distribution cible pour 2026 a d’ailleurs été abaissé à 4,20 %.

Sur le long terme, le bilan est modeste : le taux de rentabilité interne sur 10 ans est de 2,6 %…

Quelle est la valorisation de la SCPI PFO2 ?

Prix de la part de la SCPI PFO2

Le prix de souscription a d’abord baissé une fois, en septembre 2023, de 196 € à 164 € (soit -16,3 %), puis est resté affiché à 164 € jusqu’au blocage des retraits. Mais l’ouverture du marché secondaire a tout changé : à la première confrontation du 30 avril 2026, le prix d’exécution est tombé à 92 € (101,02 € pour l’acheteur, frais inclus). Le graphique ci-dessous montre cette rupture.

Tant que le prix officiel était maintenu à 164 €, la part semblait surcotée : elle valait plus que la valeur de reconstitution de la SCPI. Le marché secondaire a inversé ce constat. Comparons le prix de marché (101 € pour l’acheteur) aux valeurs d’expertise calculées au 31 décembre 2024 :

• Valeur de réalisation : 122,01 € par part. C’est la valeur vénale des immeubles. Le prix de marché lui est désormais inférieur d’environ 17 %.
• Valeur de reconstitution : 152,62 € par part. C’est le coût pour reconstituer la SCPI, frais et droits compris. Le prix de marché ressort environ 34 % en dessous.

En d’autres termes, le prix de souscription de 164 € semble déconnecté de la réalité pour les investisseurs : il a fallu l’ouverture d’un marché libre pour que la part retrouve un prix d’équilibre, très inférieur que l’on verra se confirmer ou s’infirmer lors des prochaines confrontations. Pour un acheteur, cette décote permet d’avoir une certaine sécurité. Pour un vendeur, elle officialise une lourde perte. À surveiller dans les deux cas : la SCPI a signalé dans son rapport annuel un risque de non-respect de certains ratios bancaires, qui pourrait entraîner le remboursement anticipé d’une partie de sa dette…

Répartition du patrimoine

Le patrimoine est composé à 85 % de bureaux, complété par de l’hôtellerie et tourisme (6 %), de la santé et éducation (5 %), du commerce et de la logistique. Géographiquement, il se partage entre les régions françaises (37 %), la région parisienne (37 %), Paris (3 %) et l’Europe (23 %, principalement les Pays-Bas, l’Allemagne et l’Italie). La forte exposition aux bureaux reste le talon d’Achille de la SCPI, dans un marché locatif toujours dégradé : le taux d’occupation financier plafonne autour de 86 %.

Peut-on encore vendre ses parts de PFO2 ?

C’est le sujet le plus important, et il a radicalement changé début 2026. Jusque-là, PFO2 fonctionnait comme une SCPI à capital variable classique : pour sortir, vous demandiez un retrait, honoré dès qu’une souscription le compensait. Mais les souscriptions se sont taries.

Les chiffres sont éloquents. Fin 2024, 1 018 303 parts étaient en attente de retrait, soit 6,9 % du capital (près de 153 millions d’euros). En face, les souscriptions de l’année 2024 n’ont représenté que 18 234 parts. Autrement dit, le carnet d’ordres de vente était totalement engorgé, et le rythme de collecte ne permettait pas de le résorber avant de très nombreuses années.

Face à ce blocage, Perial AM a pris deux mesures :

• Un fonds de remboursement, doté de 32 millions d’euros, qui rachète les parts des associés les plus pressés, mais à un prix décoté et pour des montants limités.
• La suspension de la variabilité du capital en février 2026, suivie de l’ouverture d’un marché secondaire le 2 avril 2026. Désormais, les parts s’échangent par confrontation mensuelle entre vendeurs et acheteurs, à un prix d’équilibre déterminé chaque mois.

La première confrontation, le 30 avril 2026, a livré son verdict : seulement 199 parts échangées, à un prix d’exécution de 92 € (101,02 € pour l’acheteur, frais inclus). Deux enseignements : un prix d’échange très inférieur aux 164 € : le marché a corrigé d’environ 44 %, mais surtout un volume d’échange minuscule (un peu plus de 18 000 €), signe que la liquidité reste très limitée, même sur ce nouveau marché. Vendre restera donc difficile à moins d’accepter de casser les prix…

Faut-il vendre ou conserver ses parts de PFO2 ?

Vous détenez déjà des parts

La nouvelle est mauvaise : le marché valorise désormais votre part autour de 92 €, alors que votre relevé pouvait afficher 164 €. Cette perte est, en réalité, déjà actée, que vous vendiez ou non. La question devient donc : encaisser maintenant, ou attendre une hypothétique remontée.

• Passer un ordre de vente sur le marché secondaire vous permet de récupérer des liquidités, mais à environ 92 € par part et sans garantie d’exécution rapide vu le faible volume. Vous cristallisez alors une lourde moins-value.
• Conserver se défend si vous n’avez pas besoin de cet argent et si vous pariez sur le redressement du marché des bureaux et le désendettement de la SCPI, sur un horizon long. À 92 €, l’essentiel de la baisse est peut-être derrière vous, mais le dividende recule en 2026 et la reprise n’a rien de garanti.

Vous envisagez d’acheter

Le profil a changé avec l’ouverture du marché secondaire. À environ 101 € (prix acheteur), vous payez désormais 34 % sous la valeur de reconstitution, avec un dividende objectif de 6,50 € qui représente plus de 6 % du prix d’achat. Sur le papier, cette décote crée un coussin et un rendement plus attractif, comme sur d’autres SCPI de bureaux fortement décotées. Mais à mes yeux, c’est un pari, réservé à un investisseur averti qui n’y consacre qu’une petite part de son patrimoine : l’actif reste fragile (85 % de bureaux), la liquidité est minuscule (199 parts échangées à la première confrontation), un risque pèse sur la dette, et rien ne garantit une remontée… Pour la grande majorité des épargnants, des SCPI récentes et diversifiées restent préférables.

Les documents de la SCPI PFO2

Avant toute décision, lisez les documents officiels de Perial AM. Le bulletin trimestriel et le rapport annuel donnent une image fidèle de la situation, notamment sur la liquidité et le marché secondaire.

Consulter les bulletins et le rapport annuel sur le site de Perial

Comment acheter la SCPI PFO2 ?

Acheter la SCPI PFO2 en direct

Depuis avril 2026, l’achat de parts se fait sur le marché secondaire : vous transmettez un ordre d’achat avec un prix maximum, et l’opération se dénoue lors de la confrontation mensuelle si une offre vendeuse correspond. Compte tenu de notre analyse, nous n’orientons pas nos clients vers cette SCPI aujourd’hui. Si vous souhaitez investir en SCPI, un conseiller comme Cleerly vous aide à choisir des supports mieux positionnés.

Acheter la SCPI PFO2 via une assurance vie

Certains contrats d’assurance vie référencent PFO2 (Perial O2) en unité de compte. Vérifiez sa présence dans votre contrat, et mesurez les avantages et contraintes de la SCPI en assurance vie (frais du contrat, conditions de revente fixées par l’assureur).

Quelle est la fiscalité de la SCPI PFO2 ?

PFO2 détient environ 77 % de son patrimoine en France et 23 % en Europe. La part française de vos loyers est imposée comme un revenu foncier : à votre taux marginal d’imposition (TMI), majoré des prélèvements sociaux de 17,2 %.

	Imposition de la part française des revenus
TMI à 0 %	17,2 %
TMI à 11 %	28,2 %
TMI à 30 %	47,2 %
TMI à 41 %	58,2 %
TMI à 45 %	62,2 %

Un exemple : dans la tranche à 30 %, sur 1 000 € de revenus fonciers français, il vous reste 528 € après impôt et prélèvements sociaux, soit un rendement presque divisé par deux. La poche européenne (environ 26 % des loyers en 2025) est soumise à la fiscalité du pays d’origine, souvent plus douce, et échappe aux prélèvements sociaux français, ce qui atténue un peu la facture pour les contribuables fortement imposés.

Enfin, les parts de PFO2 entrent dans l’assiette de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) : Perial communique chaque année la valeur à déclarer.