Vous pouvez choisir d’acquérir votre résidence principale via une SCI (société civile immobilière) ou en nom propre. Mais il est aussi possible d’apporter votre habitation dans une SCI existante. Ce montage peut s’avérer intéressant selon votre situation maritale et vos objectifs en matière de succession. En effet, une SCI permet de faciliter la répartition d’un patrimoine et d’éviter les désagréments d’une indivision. Toutefois, cette opération n’est pas sans risque. Aussi, il convient de prendre des précautions et de l’envisager avec prudence ! Explications !
Sommaire
Pourquoi constituer une SCI pour l’achat de sa résidence principale ?
Plusieurs raisons peuvent vous pousser à créer une SCI pour acquérir votre résidence principale. En effet, ce montage s’avère judicieux dans les cas suivants :
- Transmettre le bien à vos enfants : la SCI permet de faciliter la transmission d’un bien tout en continuant à en disposer librement. Vous pouvez entre autres décider de réaliser des travaux, le vendre, continuer à y vivre en cas de décès du conjoint ou encore de le louer.
- Limiter les frais de succession : Vous pouvez transmettre des parts de façon régulière et profitez ainsi de l’abattement de 100 000 € par parent et par enfant, et ce tous les 15 ans. De plus vous limitez les droits de succession que doivent payer vos enfants.
- Évitez le régime de l’indivision : La SCI limite les blocages qui découlent de l’indivision, notamment dans le cas de la vente où l’unanimité est requise.
De plus, la rédaction des statuts permet d’encadrer et faciliter la gestion, la transmission et la vente des parts d’une SCI.
Comment acheter une résidence principale en SCI ?
Afin de réaliser l’acquisition de votre résidence principale, vous devez créer la SCI en respectant certaines formalités, à savoir :
- Rédiger les statuts : ils doivent comprendre les éléments suivants
- Dénomination de la SCI ;
- Objet de la SCI ;
- Adresse du siège social ;
- Le capital social ;
- La durée de vie ;
- Les modalités de fonctionnement de la SCI, de répartition, de cession, ainsi que les pouvoirs du gérant
- Les apports réalisés par les associés.
- Déposer le capital social de la SCI auprès de la banque
- Publier une annonce légale
- Immatriculer la SCI auprès du greffe du tribunal de commerce afin que la SCI soit inscrite au registre du commerce et des sociétés (RCS). Vous recevrez un extrait KBIS.
À noter que la rédaction des statuts coute entre 1 500 € et 2 000 € si vous passez par un professionnel.
Si vous apportez la résidence principale à la SCI, il vous en coutera 1% de la valeur du bien et l’opération devra se faire par l’intermédiaire d’un notaire.
En revanche, financer un bien en SCI permet parfois d’obtenir un crédit immobilier plus important du fait de la multiplicité des associés.
Quels sont les avantages d’une résidence principale en SCI ?
Nous avons vu précédemment pourquoi il était intéressant d’acheter sa résidence principale en SCI.
Mais un couple qu’il soit marié, pacsé, ou en concubinage peuvent trouver certains avantages à acheter en SCI :
- Couple marié sous le régime de la communauté légale : En créant une SCI, les conjoints peuvent contourner les règles de ce régime matrimonial. Pour rappel, les biens acquis sous ce régime sont détenus en commun. En revanche si le couple achète leur résidence principale via une SCI, ils seront chacun propriétaires à hauteur des parts sociales qu’ils détiennent.
- Couple pacsé ou en concubinage : La SCI permet de protéger le conjoint survivant en cas de décès. En effet, seuls les couples mariés ont des droits sur le bien en cas de décès. Ainsi la SCI permet de répartir les parts entre les conjoints associés. Chacun détient ses parts en nue-propriété et celles de l’autre en usufruit. Le mécanisme de démembrement permet en cas décès de récupérer l’usufruit de ses propres parts. Résultat, il conserve la jouissance de la résidence principale. Toutefois, les éventuels héritiers eux reçoivent la nue-propriété. Ce qui implique que le conjoint survivant ne peut disposer du bien en pleine propriété et ne peut donc vendre le bien sans l’accord des héritiers.
Avant de vous lancer, il convient de prendre connaissance des inconvénients d’une résidence principale en SCI !
Quels sont les inconvénients d’une résidence principale en SCI ?
Tout d’abord, la création d’une SCI est contraignante. Comme nous l’avons vu précédemment, vous devez réaliser un certain nombre de formalités obligatoires. Sans oublier le cout de la création de la SCI dont vous tenir compte dans votre plan de financement.
D’autre part, la gestion d’une SCI demande d’y consacrer un minimum de temps, à savoir :
- Tenue d’une assemblée générale une fois par an
- Rédaction d’un procès-verbal d’assemblée générale
- Tenue des comptes : répertorier les dépenses (assurance, taxe foncière, travaux…)
Par ailleurs, vous devez garder à l’esprit qu’en cas de difficultés financières, l’insaisissabilité de la résidence principale en nom propre ne s’applique pas aux parts de SCI. Votre habitation ne sera donc pas protégée contre les recours d’éventuels créanciers.
Pour finir, nous allons voir que ce montage a également un impact sur la fiscalité de votre résidence principale !
Résidence principale et SCI : Est-ce que la fiscalité est intéressante ?
La fiscalité d’une résidence principale en SCI est intéressante selon le patrimoine immobilier que vous détenez.
En effet, si vous êtes soumis à l’IFI (impôt sur la fortune immobilière), votre résidence principale ne bénéficie pas de l’abattement de 30% contrairement à la détention en nom propre. Le fisc considère que vous êtes propriétaire de parts sociales et non du bien immobilier en direct.
L’administration fiscale peut éventuellement admettre une décote de 10% à 20% si vous prouvez qu’il existe un manque de liquidité réel c’est-à-dire une difficulté à revendre vos parts. Néanmoins, gardez à l’esprit que c’est difficile à prouver si le bien est détenu par un couple.
Les SCI d’attribution échappent à cette règle. En effet, l’administration fiscale dans sa définition de la résidence principale considère que les associés d’une SCI d’attribution sont réputés être directement propriétaires (al 50. BOI-PAT-IFI-20-30-20). De fait, il pourrait bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale au titre de l’IFI.
En revanche, la vente de votre résidence principale en SCI bénéficie de l’exonération sur les plus-values. En effet, cette exonération s’applique sur la résidence principale occupée à titre gratuit uniquement.
Vous serez donc exonéré d’impôt sur la plus-value sur votre quote-part en cas de vente du logement.
Cette exonération est possible uniquement sur les SCI soumises à l’IR (impôt sur le revenu).
En résumé, acquérir sa résidence principale via une SCI demande de prendre quelques précautions avant de se lancer, notamment si vous êtes soumis à l’IFI. Par ailleurs, vous devez envisager ce montage selon votre situation matrimoniale et familiale. En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts avisés qui sauront vous guider en fonction de vos objectifs !