Comment investir dans l'immobilier ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 27 octobre 2021

Les Français sont très friands d’investir dans la pierre, un moyen d’augmenter son patrimoine, souvent à l’aide de crédits. L’immobilier est une valeur refuge que cela soit à travers l’achat d’appartements, de maisons ou même de bureaux, immeubles ou parking… Tout le monde connait quelqu’un qui connait quelqu’un qui possède plusieurs biens immobiliers avec souvent l’objectif de devenir rentier. Il existe de nombreuses façons de commencer à investir dans l’immobilier et il n’y a pas une meilleure façon. Ce qui compte, c’est de trouver la méthode qui convient à votre budget et au temps que vous pouvez consacrer à la gestion de votre investissement. Dans ce guide, nous allons essayer de vous expliquer ce que vous devez savoir, les différentes façons d’investir, comment se préparer et se lancer avec un petit montant et pourquoi cela peut être intéressant.

Pourquoi commencer à investir dans l’immobilier ?

D’après le magasine américain Forbes, les milliardaires s’enrichissent bien plus grâce à des investissements immobiliers que dans toute autre catégorie – et de loin.

En arrivant à combiner un investissement constant, une augmentation des prix de l’immobilier et des avantages fiscaux, cela permet aux grandes fortunes d’avoir un socle stable et de s’assurer d’une retraite sécurisée. Mais les milliardaires ne sont pas les seules personnes qui savent comment investir dans l’immobilier. Vous aussi, vous pouvez le faire.

Explorons les options d’investissement qui s’offrent à vous et voyons lesquelles pourraient convenir à votre prochain investissement. Mais d’abord, répondons à une question courante qui revient souvent.

Est-ce que l’immobilier est un bon investissement ?

La réponse courte est oui. Investir dans l’immobilier est absolument essentiel pour quiconque cherche à assurer son avenir financier. L’immobilier doit être l’un des principaux piliers de votre portefeuille d’investissement pour deux raisons essentielles :

  • L’immobilier a historiquement généré des taux de rendement comparables à ceux des actions, avec une volatilité bien moindre
  • Le rendement des investissements immobiliers est en grande partie sans corrélation avec les actions ou les obligations.

L’immobilier permet d’avoir des rendement élevés sans les aléas (hauts et bas) de l’investissement en actions.

Les investissements immobiliers présentent également un avantage caché auquel nous ne pensons généralement pas : ils ne sont pas liquides (cela signifie qu’ils sont compliqués à échanger). Certains conseillers en investissement vous disent qu’il est mauvais d’investir dans des actifs non liquides car vous pourriez avoir besoin de cet argent rapidement. Si vous souhaitez vendre un bien immobilier, cela peut prendre beaucoup de temps et entraîner des moins-values ou des impôts importants.

L’avantage caché de cette absence de liquidité est qu’elle nous empêche de devenir nos propres pires ennemis. Un bon investissement exige de rester investi à long terme sans se laisser influencer par les hauts et les bas des marchés boursiers ou immobiliers. En dressant des barrières financières qui vous empêchent de prendre des décisions fondées sur la peur ou l’impulsivité, l’investissement immobilier vous permet de récolter les fruits de l’outil de constitution de patrimoine le plus puissant jamais imaginé : les rendements annuels composés.

Comment investir dans l’immobilier ?

Il existe des dizaines de façons pour se lancer dans l’investissement immobilier. Ce qui est bien, c’est que, si vous le faites bien, aucune méthode n’est absolument meilleure que les autres. Ainsi, au lieu de dire laquelle est la meilleure, nous allons examiner comment investir dans l’immobilier en présentant 5 méthodes possibles, ce qui rend chacune d’entre elles unique, et comment elles peuvent s’adapter à votre style d’investissement et à votre situation financière.

Investir dans l’immobilier avec des SCPI

Une SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est un intermédiaire qui va gérer pour vous un parc immobilier. Vous allez détenir des parts de cette société (avec le même fonctionnement qu’une action). Cela vous permet de recevoir les loyers correspondants à vos parts. On parle d’investissement pierre-papier.

Les avantages des SCPI sont nombreux :

  • Les rendements sont relativement constants : Les meilleures SCPI proposent des rendements qui vont jusqu’à 5 ou 6% par an. Le taux de rendement moyen des SCPI en 2020 était de 4,18%.
  • Aucune gestion : La société de gestion s’occupent des achats, de la gestion des locataires, vous n’avez qu’à attendre vos loyers
  • Le ticket d’entrée : Dans certaines SCPI, il suffit de quelques milliers d’euros pour acheter des parts ce qui permet à tout le monde d’y accéder

Investir dans l’immobilier pour de la location

Avec ce type d’investissement, vous allez acquérir un bien, souvent à crédit, que vous allez mettre en location. Vous toucherez les loyers, qui pourront permettre de rembourser tout, ou une partie de votre crédit. Vous devrez choisir entre différents régimes :

  • La location nue : C’est une solution qui s’avère cher car vous devrez payer sur vos loyers les prélèvements sociaux (17,2%) ainsi que votre tranche marginale d’imposition (soit 62,2 % si vous êtes dans la tranche 45%! ). Si vous avez acheté votre bien à crédit, vous pouvez déduire les charges pour réduire votre imposition.
  • La location LMNP : La location meublée en tant que non professionnel (LMNP) est un statut qui permet d’optimiser la fiscalité de la location. C’est une solution à privilégier mais qui nécessite quelques ajustements (louer un bien meublé, besoin d’un expert comptable…).
  • La location Pinel : La location d’un bien en loi Pinel permet de profiter d’avantages fiscaux. Vous pouvez déduire de vos impôts des sommes en fonction de la durée du dispositif (6, 9 ou 12 ans). Attention car cela peut être compliqué de revendre le bien, le risque de moins-value est très important et cela peut s’avérer être une opération peu intéressante finalement.
  • La location SCI : Une SCI est une société civile immobilière. C’est donc une structure juridique qui peut permettre à plusieurs personnes de détenir des parts de cette SCI. Cela fonctionne un peu comme une SCPI mais à moindre échelles. Cela peut s’avérer intéressant pour louer un bien.
  • La location saisonnière : La location via des plateformes comme Airbnb ou Abritel peut permettre par exemple d’amortir le coût d’une résidence secondaire ou d’espérer des gains plus importants qu’avec une location classique.

Investir dans de l’immobilier pour sa résidence principale

Il s’agit de privilégier le remboursement d’un crédit avec la constitution d’un patrimoine plutôt que de payer des loyers. Ce type d’achat se fait normalement par l’emprunt. Parmi les coûts auxquels vous serez confrontés, on retrouve :

  • Les frais de notaire au moment de l’achat : environ 7% pour de l’ancien, 2,5% pour du neuf.
  • La taxe foncière et la taxe d’habitation
  • L’entretien et les travaux

Investir dans l’immobilier avec le crowfunding

Le crowfunding immobilier, ou financement participatif, est une façon d’investir dans des financements de projets immobiliers. Cela permet aux promoteurs immobiliers d’avoir les fonds nécessaires pour réaliser les travaux nécessaires à la construction de maisons, d’immeubles… Ce sont des placements sur 1 ou 2 années.

Le risque principal de ce type d’investissement est la faillite du promoteur immobilier. Parmi les sociétés les plus réputées, on peut citer Homunity, Lendopolis, Clubfunding, Koregraf, Anaxago…

Investir dans les sociétés d’investissement immobilier (REIT)

Il s’agit de placements très populaire aux Etats-Unis. Les REIT sont des sociétés dans lesquelles les investisseurs mettent en commun leur argent pour investir dans un portefeuille de propriétés auxquelles ils n’ont pas forcément accès individuellement, un peu comme les SCPI. L’achat de REIT est identique à l’achat d’actions. Vous pouvez les acheter par le biais d’un compte-titres de type Degiro.

Quel est le meilleur investissement immobilier pour vous ?

Pour récapituler, voici un tableau des avantages et des inconvénients de chaque catégorie d’investissement. Si vous avez des doutes, vous pouvez demander à être accompagné par un expert en patrimoine qui pourra déterminer en fonction de votre situation l’investissement qui vous correspond.

TypesAvantagesInconvénients
SCPIEffet levier avec un crédit
Diversification
Rendement
Frais d’entrée
LocationEffet levier avec un créditGestion
Risque de marché
Résidence principaleEffet levier avec un crédit
Plus de loyer à payer
Avantages fiscaux
Coût d’entretiens
Taxes
CrowfundingRendements élevés Risque de défaut
Pas d’effet levier
REITAcquisition facile
Faible coût d’entrée
Rendements modestes
Volatilité des marchés boursiers
Pas d’effet levier

Comment investir en immobilier en fonction de votre budget ?

L’investissement immobilier peut présenter des obstacles élevés à l’entrée. Heureusement, il n’est pas toujours nécessaire d’investir des sommes considérables pour se lancer. Vous pouvez toujours choisir le niveau de prix qui convient à vos besoins et à vos objectifs.

Investir dans l’immobilier avec 500 €

Si vous vous débutez dans l’immobilier ou si vous souhaitez adopter une approche totalement passive, envisagez les REIT.

Avec un investissement initial de 500 €, vous pouvez investir dans un REIT dans un type spécifique d’actif, comme l’immobilier commercial, industriel, ou dans une combinaison de classes d’actifs immobiliers. Les gestionnaires se chargeront de veiller à la performance des biens après l’achat, et de les vendre à des moments avantageux, en vous versant un revenu sous forme de dividendes, généralement sur une base trimestrielle.

Vous n’aurez aucun contrôle sur les propriétés, mais cela peut être une bonne chose pour un investisseur qui souhaite que son argent travaille pour lui sans s’impliquer. Vous profiterez des dividendes car la loi américaine oblige ces sociétés à reverser 90 % de leurs revenus aux investisseurs. En réinvestissant ces dividendes, ces 500 euros peuvent croître de façon exponentielle.

Investir dans l’immobilier avec 5.000 €

À partir de 5.000 €, vous pouvez commencer à envisager d’investir dans des solutions plus lucratives.

Si vous souhaitez un placement sur le court terme, il sera envisageable de placer votre argent en crowfunding. Vous allez financer des projets immobiliers. Il est souvent possible d’investir à partir de 1.000 €. Vous pouvez espérer un rendement qui va jusqu’à 10% par an. Cela signifie que si vous avez placé 5.000 €, vous pouvez espérer récupérer 6.050 € soit un gain de 1.050 € avant imposition. Pour participer, vous devrez néanmoins faire preuve de viligeance, car le crowdfunding comporte plusieurs pièges. Tout d’abord, vous devrez vérifier les antécédents de la plate-forme et du site de parrainage pour voir dans quelle mesure ils vérifient réellement leurs offres. Dans de nombreux cas, c’est à l’investisseur de se méfier et d’effectuer ses propres vérifications. Les sites de crowdfunding fixent également leurs propres conditions quant à la durée pendant laquelle votre argent doit rester sur le marché, ce qui fait qu’il ne s’agit pas d’un investissement instantanément liquide.

Si au contraire, vous souhaitez placer sur le long terme, une solution particulièrement intéressante sera les SCPI. Cela vous permettra d’avoir un revenu régulier. De plus, il est possible d’utiliser un effet levier pour investir une somme relativement plus importante. Par exemple, en apportant 5.000 €, vous pourriez emprunter 45.000 € ce qui vous permettra d’acheter 50.000 € de parts de SCPI.

Investir dans l’immobilier avec 50.000 €

Avec 50 000 €, vous avez probablement assez d’argent pour acheter une ou plusieurs propriétés. En supposant que vous puissiez verser une mise de fonds de 10 % sur un prêt, vous pourriez emprunter 450.000 €. Il peut s’agir d’une propriété que vous prévoyez d’aménager et de revendre ou d’une propriété que vous pouvez louer. À ce niveau de capital, nous vous recommandons de devenir propriétaire et de diversifier vos investissements. L’immobilier reste une valeur sûre mais n’oubliez pas qu’il est intéressant de posséder une assurance-vie, un PER si vous vous êtes fortement imposé et même de diversifier dans des biens un peu plus originaux (comme l’or, les montres..).

Est-ce que l’investissement est un bon investissement pour vous ?

Avec autant de façons d’investir dans l’immobilier, presque tout le monde peut trouver une stratégie d’investissement qui lui convient. Lorsque vous commencez, soyez honnête avec vous-même quant à vos capacités et au montant que vous pouvez investir au départ. Il y a de fortes chances que votre première transaction ne soit pas une transaction commerciale de plusieurs millions d’euros.

Comme tout type d’investissement, il s’agit d’un parcours. Quelle que soit la voie que vous choisissez, vous ferez des erreurs en cours de route. Ce qui compte, c’est d’apprendre de ces erreurs pour améliorer votre processus d’investissement.

Ne laissez pas un mauvais investissement dans une société de placement immobilier vous faire fuir les actions. Un projet de vente de maison qui dépasse le budget prévu peut être une précieuse leçon sur les imprévus. Tant que vous vous laissez une marge de manœuvre financière suffisante pour faire face à une seule erreur et que vous pouvez tirer des enseignements du processus, vous vous rapprocherez de la constitution d’un véritable patrimoine à long terme.

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