Tout comprendre sur la résidence principale

Acquérir un logement en tant que résidence principale, permet de se constituer un patrimoine. Généralement, en devenant propriétaire vous n’aurez plus de loyer ni de crédit immobilier à payer lors de votre départ à la retraite. Mais les avantages ne s’arrêtent pas là ! Être propriétaire de son logement permet de bénéficier d’avantages fiscaux, de prêts aidés pour financer votre bien ou encore d’en tirer des revenus complémentaires en louant tout ou partie de votre habitation.

Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez connaître sur la résidence principale !

Qu’est-ce qu’une résidence principale ?

La résidence principale est par définition l’endroit où vous vivez et qui est situé là où vous avez vos centres d’intérêts comme le lieu de travail ou encore l’école des enfants.

Pour l’administration fiscale, c’est votre lieu d’habitation au 31 décembre de l’année d’imposition que vous devez occuper plus de 6 mois par an. De fait, tous les autres biens immobiliers que vous détenez sont considérés comme des résidences secondaires, quel que soit leur usage.

Comment justifier de sa résidence principale ?

Dans certains cas, vous devez justifier que votre logement est effectivement votre résidence principale, notamment si les impôts souhaitent vérifier la véracité de votre déclaration. En effet, votre habitation bénéficie de certains avantages fiscaux que nous vous détaillons un peu plus loin.

Pour cela, vous pouvez fournir les justificatifs suivants :

• Des documents officiels qui mentionnent que c’est une résidence principale comme l’assurance habitation ou encore la taxe d’habitation.
• Les justificatifs de domicile ou de consommation (EDF, téléphone, internet, eau ou encore gaz…)

Il convient de prouver par tous moyens que vous occupez bien votre logement, vous pouvez également demander des attestations auprès de la mairie.

Dans le cadre d’un déménagement, vous pouvez aussi fournir des preuves comme une facture du déménageur ou des certificats de réexpédition du courrier.

Peux t’on avoir deux résidences principales ?

Il n’est pas possible de détenir deux résidences principales.

Néanmoins, dans le cas où votre travail vous oblige à avoir une double résidence, vous pouvez en déduire les frais de vos impôts sur le revenu. En effet, les impôts considèrent que vous n’avez pas d’autres choix que d’avoir deux résidences.

C’est pourquoi, les frais de la résidence utilisée à des fins professionnelles peuvent être en partie déduits sur présentation de justificatifs.

Peux t’on transformer sa résidence principale en résidence secondaire ?

Il est possible d’inverser sa résidence principale en résidence secondaire, notamment pour être exonéré de la plus-value lors d’une vente immobilière. Attention, cette technique n’est pas sans risque ! En effet, l’administration fiscale surveille de près les déménagements qui lui apparaissent fictifs.

Vous devez respecter certaines démarches administratives et apporter la preuve que vous occupez bien le logement, comme :

• La résidence secondaire doit devenir la résidence principale pour les organismes comme la banque, la taxe foncière, la taxe d’habitation, la sécurité sociale, l’assurance…
• Gardez à l’esprit que le changement d’adresse concerne le foyer fiscal. Par exemple, si vous avez des enfants, un changement d’école sera alors nécessaire.
• Vous devez l’habiter pendant quelque temps. En effet, même si aucun délai n’est clairement défini, il vaut mieux laisser passer une ou deux échéances fiscales (paiement de la taxe foncière par exemple) avant de la mettre en vente.  

En effet, en cas de doute sur le bien fondé de votre déménagement, le fisc n’hésitera pas à demander des justificatifs et s’il n’est pas convaincu, il requalifiera votre logement comme résidence secondaire.

Quelle est la fiscalité d’une résidence principale ?

La résidence principale bénéficie de certains avantages fiscaux, mais le contribuable doit aussi s’acquitter de la taxe foncière et de la taxe d’habitation. On vous explique !

Taxe foncière et d’habitation : Comment ça marche ?

En effet, les propriétaires ou usufruitiers de biens immobiliers doivent payer la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) qu’ils détiennent au 1^er janvier de l’année d’imposition.

Elle est déterminée selon trois éléments, à savoir :

• La valeur locative cadastrale de la propriété : Cette base correspond au montant annuel d’un loyer théorique qui aurait pu être appliqué si le logement était loué.
• Le coefficient de revalorisation mis à jour annuellement.
• Le taux d’imposition voté par les collectivités locales.

Vous recevez la taxe foncière chaque année durant l’été. L’avis d’imposition est à payer au 15 octobre.

Par ailleurs, en cas de faibles revenus, la taxe foncière sur la résidence peut aussi être plafonnée. Pour cela, il convient de remplir deux conditions :

• Ne pas être soumis à l’IFI (imposition sur la fortune immobilière) l’année précédant celle de l’imposition ;
• Le revenu fiscal de référence doit être inférieur à une certaine limite. Par exemple le revenu fiscal de 2020 (transmis sur votre avis d’impôt 2021) ne doit pas dépasser la somme de 26 149 € pour la première part de quotient familial.

De plus, locataires comme propriétaires sont redevables de la taxe d’habitation de leur résidence principale. Elle correspond à des impôts locaux et concerne le logement habité au 1er janvier de l’année d’imposition.

Est-ce que la résidence principale est soumise à l’IFI ?

L’IFI concerne tous les contribuables à partir du moment où ils détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1 300 000 € au 1^er janvier de l’année d’imposition. La résidence principale est comprise dans la valeur du patrimoine soumis à l’IFI.

Toutefois, un abattement de 30% est automatiquement appliqué sur la valeur du logement.

Ainsi, le patrimoine net taxable à l’IFI peut se calculer de la façon suivante :

L’IFI est à déclarer en même temps que les revenus. La date limite de paiement est située autour du 15 septembre de l’année d’imposition.

Doit-on payer la plus-value sur la vente de sa résidence principale ?

Pour rappel, une plus-value correspond au bénéfice réalisé entre l’achat et la revente d’un bien immobilier. Elle est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19 % et aux prélèvements sociaux à hauteur de 17,2%.

Mais la vente de votre résidence principale échappe à l’imposition de la plus-value, et ce quelque soit la durée de détention !

Cependant, vous devez habiter le logement au moment de la signature de l’acte authentique. Si ce n’est plus le cas, vous devez apporter la preuve que c’était bien votre résidence principale au moment de la vente. L’administration fiscale admet un délai d’un an entre la mise en vente et la signature de l’acte authentique.

Résidence principale et emprunt : Peut-on déduire les intérêts ?

Depuis le 1^er janvier 2011, il n’est plus possible de déduire les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier qui a permis l’achat de votre résidence principale.

En effet, les intérêts d’emprunt peuvent uniquement être déduits des impôts dans le cadre d’un investissement locatif. Pour cela, vous devez opter pour le régime réel lors de la déclaration des revenus fonciers.

Achat de sa résidence principale : Indivision ou SCI ?

La question d’acheter en indivision ou en SCPI se pose généralement pour l’achat de la résidence principale quand on est en couple.

Acquisition de la résidence principale en indivision

Acheter en indivision apparaît comme la méthode la plus simple d’autant qu’elle est mise automatiquement en place à la signature de l’acte authentique. Vous conservez les avantages fiscaux en tant que propriétaire de votre résidence principale.

Toutefois, l’achat en indivision comporte des inconvénients dont vous devez tenir compte, notamment pour les couples pacsés ou en concubinage. En effet, en cas de décès, le conjoint survivant est très peu protégé. La quote-part du défunt est transmise aux héritiers. Même si l’unanimité est requise pour vendre le logement, les héritiers peuvent vendre leur quote-part en respectant le droit de préemption de l’indivisaire.

Dans ce cas, il convient de protéger la résidence principale lors de l’achat en indivision à savoir :

• Recourir au démembrement de propriété : le couple se divise l’usufruit et la nue-propriété. Ainsi, en cas de décès, le conjoint récupère la pleine propriété et les héritiers ne peuvent intervenir.
• Rédiger une convention d’indivision : Elle est établie et signée devant le notaire. Elle permet ainsi de prévoir l’achat de la quote-part du conjoint décédé par son partenaire.

Acquisition de la résidence principale en SCI

Il est possible d’acheter sa résidence principale en optant pour une SCI (société civile immobilière).

Créer une SCI permet de transmettre et vendre ses parts de manière encadrée. En effet, les statuts prévoient les conditions de transmission et de vente. Ainsi, la SCI limite les situations de blocage lors d’un décès qui nécessite d’obtenir l’unanimité ou la majorité des droits indivis pour vendre le bien.

Par ailleurs elle permet d’anticiper la succession en effectuant des donations de parts sociales régulières. Vous pouvez ainsi bénéficier d’un abattement fiscal de 100 000 € tous les 15 ans.

Pour finir, la résidence principale détenue en SCI permet aussi l’exonération de la plus-value en cas de vente.

Néanmoins, en achetant via une SCI, vous perdez l’abattement de 30% sur la résidence principale accordé dans le cadre de l’IFI. Vous pourrez dans certaines conditions, bénéficiez d’une décote de 10 à 20%. Pour cela, vous devez justifier d’une absence de liquidité des parts sociales. En d’autres termes, vous devez prouver qu’il est difficile de les vendre.

Quelles aides pour financer sa résidence principale ?

Il n’est pas rare d’avoir recours à un crédit immobilier afin de financer l’achat de sa résidence principale. Toutefois, il existe des prêts aidés ou complémentaires afin de faciliter l’accès à la propriété.

Pour rappel être primo-accédant, c’est lorsque vous achetez un logement alors que vous n’avez pas été propriétaire pendant les deux dernières années.

Les prêts aidés ou complémentaires auxquels vous pouvez prétendre sous certaines conditions sont les suivantes :

Peut-on louer sa résidence principale ?

Vous pouvez louer tout ou partie de votre résidence principale en respectant certaines conditions. En effet, la loi ELAN est venue encadrer la location touristique ou de courte durée.

Le nombre de nuitées autorisé reste la même à savoir 120 jours par an. Néanmoins, l’amende en cas de dépassement est relevée à 10 000 euros par annonce. De plus, les propriétaires qui louent leur résidence principale via des plateformes de location telles que Airbnb ou Abritel verront leur compte bloqué dès le nombre de jours autorisé atteint.

Par ailleurs, si votre résidence principale est un appartement, vous devez consulter le règlement de copropriété afin de vérifier que la location saisonnière soit bien autorisée.

De même, les revenus rentreront dans la catégorie des revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux) en cas de location meublée.

Vous pouvez cependant bénéficier d’une exonération d’impôt dans la limite de respecter un certain plafond :

• 191 € du m² par an hors charges pour les logements situés en Île-de-France ;
• 141 € du m² par an hors charges pour les autres régions.

Pour finir, si le meublé constitue la résidence principale du locataire, le propriétaire n’est pas dans l’obligation de déclarer la location à la mairie, sauf disposition contraire de certaines communes.