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La résidence principale est-elle soumise à l’IFI ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
24 février 2022

L’IFI (l’impôt sur la fortune immobilière) remplace l’ISF (l’impôt de solidarité sur la fortune) depuis le 1er janvier 2018. L’impôt sur la fortune immobilière concerne tous les contribuables détenant un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 million d’euros. L’IFI tient compte de tous les biens immobiliers détenus par toutes les personnes composant le foyer fiscal. Toutefois, la valeur de votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30% ! Explications !

Comment est évaluée la valeur de la résidence principale pour le calcul de l’IFI ?

Au même titre que l’ISF, la résidence principale bénéficie d’un abattement fiscal de 30% sur la valeur vénale du logement. Cette valeur correspond au prix auquel votre logement aurait pu se vendre au 1er janvier de l’année d’imposition.

L’évaluation d’un bien prend en compte plusieurs critères comme :

  • L’état du marché immobilier,
  • Les caractéristiques du logement : superficie, performance énergétique, exposition l’étage…
  • L’emplacement du bien : le quartier, les commerces, les transports, les espaces verts, l’environnement (quartier bruyant, proche d’une route…)

Ainsi, une décote ou surcote peut être appliquée sur la valeur de votre résidence principale en fonction de ses qualités et de ses défauts. Ce n’est qu’après avoir défini le prix de vente théorique de votre bien que l’abattement fiscal s’applique.

Le site des impôts met à disposition une base de données appelée Patrim accessible à partir de votre espace Particulier. Elle regroupe les prix de vente de transactions réalisées afin de vous aider à évaluer votre bien en comparant des logements similaires au vôtre. Vous pouvez aussi faire appel à un notaire ou un agent immobilier pour vous aider dans l’estimation de votre bien.

IFI : Quel abattement possible sur la résidence principale ?

L’IFI a conservé la particularité de l’ISF concernant l’abattement fiscal de 30% sur la résidence principale. Ainsi, les contribuables soumis à l’ISF peuvent déduire cet abattement sur la valeur vénale de leur habitation.

En d’autres termes, le logement familial n’est déclaré qu’à hauteur de 70% de son prix de vente théorique au 1er janvier de l’année d’imposition.  

Si vous êtes en situation de concubinage et que vous possédez chacun votre propre résidence principale, sachez qu’une seule résidence pourra bénéficier de l’abattement !

Toutefois, il convient de connaître les conditions d’application de l’abattement de 30% selon la méthode de détention de la résidence principale.

IFI et résidence principale démembrée

Un démembrement de propriété consiste à séparer la nue-propriété et l’usufruit. Dans ce cas, c’est à l’usufruitier de déclarer la résidence principale au titre de l’IFI. Il doit prendre en compte la valeur du bien en pleine propriété et déclarer la quote-part qu’il détient.

Par exemple un usufruitier qui détient la moitié de sa résidence principale, devra déclarer la moitié de la valeur en pleine propriété, déduction faite de l’abattement de 30%.

Quant au nu-propriétaire, il n’a rien à déclarer au titre de l’IFI.

Toutefois, la loi de finances de 2018 a ajouté une exception. En effet, dans le cadre d’une succession si le conjoint opte pour l’usufruit légal, l’impôt n’est plus supporté uniquement par l’usufruitier. Le nu-propriétaire devra aussi déclarer sa part à l’IFI.

En d’autres termes, si vous héritez au décès d’un de vos parents de la nue-propriété, vous devrez en tenir compte dans l’évaluation de votre patrimoine. Le montant à déclarer est calculé en fonction de votre quote-part.

Par ailleurs, la valeur de la nue-propriété varie en fonction de l’âge de l’usufruitier au 1er janvier de l’année d’imposition selon le barème indiqué à l’article 669 du Code général des impôts à savoir :

Âge de l’usufruitierValeur de l’usufruitValeur de la nue-propriété
Jusqu’à 20 ans90%10%
De 21 à 30 ans80%20%
De 31 à 40 ans70%30%
De 41 à 50 ans60%40%
De 51 à 60 ans50%50%
De 61 à 70 ans40%60%
De 71 à 80 ans30%70%
De 81 à 90 ans20%80%
Plus de 90 ans10%90%
Valeur de la nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier

Exemple : Votre mère âgée de 70 ans a reçu l’usufruit de sa résidence principale estimée à 1,3 million d’euros. En tant qu’héritier direct, vous avez reçu la nue-propriété.

La valeur du bien détenu par l’usufruitière est évaluée à 40% selon son âge soit 1 300 000 € x 40 % = 520 000 €

Elle peut appliquer l’abattement de 30% puisque c’est sa résidence principale soit 520 000 € x 30 % = 156 000 €

Ainsi, l’usufruitière devra déclarer : 520 000 € – 156 000 € = 364 000 €

Le nu-propriétaire doit déclarer la valeur de sa part à savoir : 1 300 000 x 60 % soit 780 001 €

En revanche, rien ne change pour les usufruits conventionnels. En effet, lorsque le conjoint survivant a reçu l’usufruit d’un bien par donation au dernier des vivants, il continue à déclarer seul la valeur de ce bien en pleine propriété.

IFI et résidence principale détenue en indivision 

Si vous détenez votre résidence principale via une indivision, vous devez déclarer au titre de l’IFI la valeur du bien correspondant à votre quote-part.  Elle correspond à vos droits immobiliers. Dans ce cas l’administration fiscale admet une décote sur les droits indivis entre 10% et 30 %.

Néanmoins, une décision de la Cour de cassation en 2019 a admis un abattement de 30% pour un couple marié sous le régime de la séparation de biens. On peut ainsi en conclure que l’abattement peut s’appliquer dans le cas où le bien est la résidence principale des coïndivisaires.

IFI et résidence principale détenue par une SCI

La résidence principale détenue via une SCI ne bénéficie pas de l’abattement de 30% conformément à la décision du Conseil constitutionnel de janvier 2020.

En effet, il considère que vous n’êtes pas propriétaire de la résidence principale, mais de parts de SCI. Toutefois, l’administration fiscale consent une décote entre 10 et 20% sous certaines conditions. Notamment si vous justifiez d’une absence de liquidités des parts sociales, c’est à dire d’une difficulté à les vendre.

Toutefois, il existe une exception à cette règle. Elle concerne les SCI d’attribution aussi appelée société de copropriété définie à l’article 1655 ter du Code civil. En effet, l’administration fiscale dans sa définition de la résidence principale considère que les associés d’une SCI d’attribution sont réputés être directement propriétaires. (al 50. BOI-PAT-IFI-20-30-20). De fait, il pourrait bénéficier de l’abattement de 30% sur la résidence principale au titre de l’IFI.

Une SCIA (société civile d’attribution) a pour objet social la construction et l’achat d’immeuble en vue de les diviser en fraction et les attribuer au différents associés en jouissance ou en pleine propriété.

Crédit immobilier et IFI : est-il déductible ?

Au titre de l’ISF, il était possible de déduire la totalité de l’emprunt qui a permis de financer la résidence principale.

Or l’IFI est venu changer cette règle. A présent, le crédit immobilier est déductible dans la limite de la valeur imposable à savoir 70%.

Exemple : Admettons que vous avez acheté votre bien en 2021 via un emprunt d’un montant de 400 000 € et un apport personnel. Au 1er janvier 2022, Le capital restant dû est de 385 000 € et la valeur de votre bien est de 600 000 € .

Après l’abattement de 30%, la valeur du logement est donc de 420 000 €

La base nette taxable de votre résidence principale est de : 420 000 € – 385 000 € = 35 000 €

De même si vous avez acquis votre résidence principale via un prêt in fine, vous ne déduisez plus la totalité du capital restant dû chaque année comme à l’époque de l’ISF.

Vous devez réaliser un amortissement linéaire sur la durée de l’emprunt, c’est-à-dire déduire un amortissement théorique annuel. Par exemple, si vous avez réalisé un prêt sur 10 ans, la 1re année, vous pourrez déduire de la valeur de votre bien 90% du capital restant dû et la deuxième année 80% et ce jusqu’à la dernière échéance du prêt.

Quelles sont les charges déductibles de l’IFI ?

Tout comme le crédit immobilier, vous pouvez déduire les charges qu’à hauteur de 70% correspondant à la base nette imposable de votre résidence principale.

En d’autres termes, vous ne pouvez pas déduire un montant de charges supérieur à la valeur imposable de votre logement.

Les charges qui peuvent être déduites au titre de l’IFI sont les suivantes :

  • Les dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement ;
  • La taxe foncière
  • Les dépenses de réparation ou d’entretien et charges de copropriété effectivement supportées par le propriétaire et non encore réglées au 1er janvier.

Exemple : La valeur vénale de votre bien est de 2 millions d’euros.

L’emprunt souscrit est de 800 000 €. La taxe foncière est de 7 000 €

La base imposable de la résidence principale est de 1,4 million après abattement de 30%

Le montant des dettes est de : 800 000 € + 7 000 € = 807 000 €

Dans ce cas, vous pouvez déduire la dette dans sa totalité puisqu’elle n’excède pas la valeur imposable de la résidence principale.

Comment faire sa déclaration d’IFI concernant sa résidence principale ?

La déclaration de l’IFI est réalisée au même moment que la déclaration de l’impôt sur le revenu. La date de limite de dépôt dépend du mode déclaratif de vos revenus et de votre département.

Bien que depuis 2019, la déclaration en ligne est généralisée, vous pouvez déclarer votre IFI via le formulaire 2042-IFI.

Pour les contribuables ne disposant pas de revenus taxables à l’IR (impôt sur le revenu), il convient d’utiliser la déclaration 2042-IFI-COV.

La date limite de paiement est généralement située autour du 15 septembre de l’année d’imposition.

Dans le cas où vous sous-évaluez votre patrimoine ou omettez de déclarer un bien, vous serez soumis à des pénalités à hauteur de 0.2% par mois de retard. L’administration fiscale admet une marge d’erreur de 10% en cas de sous-évaluation.

En cas de retard de paiement, une majoration de 10% de l’impôt dû s’applique. Toutefois, sachez que le fisc peut accorder des délais de paiement en cas de difficultés financières tout comme une remise gracieuse des pénalités de retard.

Dans tous les cas, la déclaration de l’ISF demande d’être rigoureux dans l’évaluation de son patrimoine et des décotes ou abattements qui peuvent être appliqués. N’hésitez pas à demander conseil à des experts afin d’éviter des déboires avec les impôts !

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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