Peut-on cumuler déficit foncier et LMNP ?

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ouvre droit à une fiscalité avantageuse notamment grâce à son mécanisme d’amortissement. En effet, contrairement à la location classique, les revenus locatifs rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi ce statut permet de pouvoir déduire les charges liées au logement et d’amortir le bien, neutralisant ainsi les recettes perçues. Néanmoins, en LMNP on parle de déficit BIC et non foncier ! Suivez-nous, on vous explique la différence !

Qu’est-ce qu’un déficit foncier en location vide ?

Un déficit foncier apparaît lorsque les dépenses liées à un logement loué vide dépassent les loyers encaissés au cours d’une année. 

Ces dépenses, ou charges déductibles, comprennent notamment : 

• les travaux d’entretien
• les frais de gestion
• la taxe foncière
• les intérêts d’emprunt. 

Si le total de ces charges est supérieur aux revenus locatifs, le propriétaire déclare une perte, appelée déficit foncier. Ce mécanisme n’est accessible qu’aux bailleurs relevant du régime réel d’imposition, c’est-à-dire à ceux qui déclarent leurs revenus fonciers réels, et non un abattement forfaitaire comme dans le micro-foncier.

Sur le plan fiscal, le déficit foncier permet de réduire l’impôt sur le revenu. La part du déficit provenant des charges (hors intérêts d’emprunt) peut être déduite du revenu global dans la limite de 10 700 € par an, voire jusqu’à 21 400 € pour certains travaux de rénovation énergétique. Le reste, y compris la part issue des intérêts, peut être reporté sur les revenus fonciers des dix années suivantes. En contrepartie, le bien doit rester loué vide pendant au moins trois ans après l’imputation du déficit.

Qu’est-ce qu’un déficit en LMNP ?

Afin de bénéficier de ce mécanisme, il convient d’opter pour le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En effet, le régime réel en LMNP vous permet de déduire les charges, les travaux et les intérêts d’emprunt, au même titre que si vous louez un logement vide. Mais en plus des charges vous pouvez amortir le bien (hors terrain), le mobilier ou encore les frais de notaire.

Un déficit est constaté quand les charges du bien immobilier (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. Quant à l’amortissement, il ne peut pas générer de déficit.

Concrètement, le déficit BIC est uniquement reportable sur vos revenus locatifs dans la limite de 10 700 € par an et l’excédent est reportable pendant 10 ans. Quant aux amortissements, ils sont reportables sans limitation de durée. Nous vous avons préparé un peu plus loin un exemple simplifié afin de comprendre le mécanisme du déficit BIC!

En résumé, le statut LMNP vous permet de baisser vos recettes locatives et de ne pas impacter le montant de vos impôts.

Comment calcule-t-on un déficit LMNP ?

Thomas a effectué un investissement locatif LMNP qui génère des recettes BIC s’élevant à 10 000 € par an.

• Les charges déductibles pour l’année N sont de 7 000 €
• Le montant de l’amortissement du bien est de : 8 000 €
• Le résultat est donc de : – 5 000 €

Le résultat est certes négatif, mais Thomas ne peut pas reporter ce déficit sur ses revenus globaux. 

Il doit tenir compte du plafond des amortissements qui est égal à la différence entre les loyers et les charges (10 000 € – 7 000 € = 3000 €)

Il peut donc déduire 3000 € d’amortissement pour l’année.

L’excédent de 5 000 € est reportable sur les années suivantes sans limitation de durée.

L’année N+1, les charges déductibles sont de 1 000 €, l’amortissement toujours de 8 000 € et l’excédent reportable est de 5 000 € :

L’année N+1, Thomas a à nouveau 4 000 €, qui seront reportables sur le résultat de ses revenus BIC des années suivantes. 

Ce mécanisme permet donc de neutraliser les recettes issues de la location meublée et de ne pas augmenter vos impôts.

En résumé,il faut déduire en priorité les charges annuelles et ensuite les amortissements. En statut LMNP, le déficit foncier constaté est reportable pendant 10 ans maximum sur les revenus BIC uniquement. L’amortissement est reportable sans limites de durée.

Ce mécanisme demande d’avoir des notions en comptabilité. Il est donc vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP.

Déficit foncier ou déficit LMNP ?

Lors d’un investissement locatif, il est possible de générer un déficit foncier notamment si vous réalisez des travaux importants. En d’autres termes, lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes vous créez un déficit qui vous permet de réduire vos impôts.

En effet, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus par an. L’excédent étant reportable pendant 6 ans sur vos revenus globaux et pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

Notre comparatif déficit foncier et LMNP

Le cumul des deux déficits est-il possible ?

Il est donc impossible de cumuler à la fois le régime du déficit foncier et le régime du déficit LMNP sur un même bien : un bien ne peut logiquement pas être loué à la fois vide (soumis à l’impôt foncier) et loué meublé (soumis au BIC).

Chaque statut possède un régime fiscal distinct, avec ses règles. 

Exemple : 

Emma a acheté un appartement en 2024. Elle le rénove entièrement, et décide de le louer vide. Un déficit foncier est possible car les travaux réalisés sont importants.

En 2025, elle décide de le meubler et passe en LMNP. Une fois le changement réalisé : 

• Elle ne peut plus continuer à déduire ou reporter le déficit foncier obtenu
• Le déficit foncier date de moins de 3 ans : elle doit rembourser l’avantage fiscal, car la condition de location vide n’est plus respectée => elle aurait dû attendre 2027

Il est en revanche possible de cumuler ces deux régimes sur plusieurs biens : il suffit que l’un soit en déficit foncier, l’autre en LMNP.