Est-il possible de cumuler déficit foncier et LMNP ? Explications et exemples

Le statut LMNP (loueur meublé non professionnel) ouvre droit à une fiscalité avantageuse notamment grâce à son mécanisme d’amortissement. En effet, contrairement à la location classique, les revenus locatifs rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Ainsi ce statut permet de pouvoir déduire les charges liées au logement et d’amortir le bien, neutralisant ainsi les recettes perçues. Néanmoins, en LMNP on parle de déficit BIC et non foncier ! Suivez-nous, on vous explique la différence !

Quelle est la différence entre un déficit foncier et un déficit LMNP ?

Lors d’un investissement locatif, il est possible de générer un déficit foncier notamment si vous réalisez des travaux importants. En d’autres termes, lorsque vos charges sont supérieures à vos recettes vous créez un déficit qui vous permet de réduire vos impôts.

En effet, vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € de vos revenus par an. L’excédent étant reportable pendant 6 ans sur vos revenus globaux et pendant 10 ans sur vos revenus fonciers.

Quant au dispositif LMNP, il vous permet également de générer un déficit foncier limité à 10 700 € par an reportable pendant 10 ans. Néanmoins, il sera uniquement déductible de vos revenus fonciers et non de vos revenus globaux. Ainsi, le statut LMNP vous permet de neutraliser vos revenus locatifs et de ne pas augmenter votre assiette imposable.

Par ailleurs, le LMNP vous permet de créer un déficit BIC grâce au mécanisme des amortissements qui est purement comptable. Nous vous expliquons cela tout de suite !

Comment bénéficier du déficit en LMNP ?

Afin de bénéficier de ce mécanisme, il convient d’opter pour le régime réel BIC (bénéfices industriels et commerciaux).

En effet, le régime réel en LMNP vous permet de déduire les charges, les travaux et les intérêts d’emprunt, au même titre que si vous louez un logement vide. Mais en plus des charges vous pouvez amortir le bien (hors terrain), le mobilier ou encore les frais de notaire.

Un déficit est constaté quand les charges du bien immobilier (hors amortissement) sont supérieures aux recettes locatives. Quant à l’amortissement, il ne peut pas générer de déficit.

Concrètement, le déficit BIC est uniquement reportable sur vos revenus locatifs dans la limite de 10 700 € par an et l’excédent est reportable pendant 10 ans. Quant aux amortissements, ils sont reportables sans limitation de durée. Nous vous avons préparé un peu plus loin un exemple simplifié afin de comprendre le mécanisme du déficit BIC!

En résumé, le statut LMNP vous permet de baisser vos recettes locatives et de ne pas impacter le montant de vos impôts.

Quelles sont les charges déductibles en LMNP ?

Tout comme pour les revenus fonciers, vous pouvez déduire de vos revenus BIC, les charges suivantes :

• Les frais de gestion et d’administrations 
• Les primes d’assurances : assurance loyers impayés, assurance propriétaire non occupant, assurance multirisque immeuble…
• La taxe foncière hors ordures ménagères
• La CFE (cotisation foncière des entreprises)
• Les provisions pour charges de copropriété
• Les charges locatives non récupérées auprès du locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ.
• L’indemnité d’éviction ou de relogement du locataire.
• Les dépenses de réparation et d’entretien du logement hors travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.
• Les intérêts et frais d’emprunt

Quelles sont les dépenses amortissables en LMNP ?

En, plus des charges déductibles, vous pouvez amortir votre bien, le mobilier, les frais de notaire. Ce mécanisme vous permet de neutraliser comptablement vos impôts. L’amortissement en LMNP correspond à la perte de valeur du bien pour une période donnée. Ainsi, chaque année, vous pouvez déduire le montant de cette perte de valeur de vos recettes.

Pour simplifier, l’amortissement se calcule en divisant le montant des composants (terrain, agencement, meubles, ou gros œuvre) par la durée d’utilisation.

Exemple d’amortissement possible en LMNP :

Un amortissement est uniquement comptable et n’a aucun impact à la revente. En effet, la plus-value est calculée sur la valeur d’achat du bien et non sur la valeur amortie.

Comment calcule-t-on un déficit LMNP ? Exemple

Prenons par exemple un investissement locatif LMNP qui génère des recettes BIC s’élevant à 10 000 € par an.

Les charges déductibles pour l’année N sont de 7 000 €

Le montant de l’amortissement du bien est de : 8 000 €

Le résultat est donc de : – 5 000 €

Le résultat est certes négatif, mais vous ne pouvez pas reporter ce déficit sur vos revenus globaux. Ainsi, vous devez tenir compte du plafond des amortissements qui est égal à la différence entre les loyers et les charges (10 000 € – 7 000 € = 3000 €)

Vous pouvez donc déduire 3000 € d’amortissement pour l’année et l’excédent de 5 000 € est reportable sur les années suivantes sans limitation de durée.

Alors, imaginons que l’année N+1, les charges déductibles soient de 1 000 €, l’amortissement toujours de 8 000 € et l’excédent reportable est de 5 000 € :

Comme vous le constatez en année N+1, vous avez à nouveau 4 000 € qui seront reportables sur le résultat de vos revenus BIC des années suivantes. Ce mécanisme vous permet donc de neutraliser les recettes issues de la location meublée et de ne pas augmenter vos impôts.

En résumé, vous devez déduire en priorité les charges annuelles et ensuite les amortissements. En statut LMNP, le déficit foncier constaté est reportable pendant 10 ans maximum sur les revenus BIC uniquement. L’amortissement lui est reportable sans limites de durée.

Néanmoins, ce mécanisme demande d’avoir des notions en comptabilité. Il est donc vivement conseillé de faire appel à un expert-comptable spécialisé en LMNP.