Taxe foncière : quelle surface prendre en compte ?

La taxe foncière est un impôt local redouté par les propriétaires de biens immobiliers bâtis ou non bâtis. En effet, son calcul dépend de la valeur cadastrale du bien à laquelle sont appliqués des taux fixés librement par les collectivités locales. Par conséquent, le montant de la taxe foncière peut varier d’une année à l’autre. Mais voyons ensemble comment est calculée la taxe foncière ? Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ? Comment est déterminée la valeur locative ? 

A quoi sert la taxe foncière ? 

Comme vous le savez, la taxe foncière est un impôt local destiné à financer en partie le budget des collectivités locales. En effet, elle permet le développement des équipements et des services publics, comme :

• Financer l’entretien des équipements et des services publics ;
• Contribuer aux services publics de la commune (éducation, sécurité, voirie…) ;
• Contribuer au développement et à l’aménagement du territoire ; 
• Assurer la gestion des infrastructures ; 
• Contribuer à l’autonomie financière des collectivités locales… 

Ainsi tous les propriétaires ou usufruitiers sont redevables de la taxe foncière pour les biens suivants :

• Les logements d’habitation, 
• Les locaux professionnels, 
• Les parkings et box, 
• Les terrains, 
• Les bateaux amarrés et aménagés,
• Les hangars, ateliers, caves… 

C’est pourquoi on distingue deux types de taxes foncières :

• La taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) ;
• La taxe foncière sur les propriétés non bâties (TFPNB).

La taxe foncière est à payer une fois par an pour les biens immobiliers qu’ils soient loués ou non. Le montant de cet impôt dépend donc de la localisation géographique, du loyer annuel théorique, mais aussi de la surface du bien immobilier !

Comment est calculée la taxe foncière ? 

La valeur locative cadastrale correspond à une estimation du loyer annuel que le propriétaire pourrait tirer du bien s’il était loué. Cette base d’imposition est ensuite multipliée par le taux voté par les collectivités locales. 

Concrètement, la formule pour calculer la taxe foncière est la suivante :

Base imposable x taux fixés par les collectivités territoriales.

Pour obtenir le montant de la taxe foncière, il faut tout d’abord calculer la valeur locative et notamment la surface pondérée du logement ! On vous explique les étapes tout de suite ! 

Quelle surface est prise en compte pour la taxe foncière ? 

La valeur locative cadastrale dépend de la surface du bien à laquelle est appliqué des correctifs. 

Ainsi, la surface prise en compte pour la taxe foncière tient compte des éléments suivants : 

• Les pièces à vivre : salon, salle à manger ; chambre, cuisine, salle de bains, toilettes… 
• Les annexes de l’habitation : les lieux de passage d’un bien (entrées, couloirs) et les rangements ; 
• Les dépendances du logement : garages, caves, celliers, terrasses, greniers, chambres de bonne…

Taxe foncière : quels sont les correctifs appliqués à la surface pondérée ?

L’administration fiscale applique divers coefficients pour obtenir la surface pondérée qui sera prise en compte pour déterminer le montant de la taxe foncière.

Ces correctifs sont appliqués à la surface réelle et viennent donc diminuer ou augmenter la surface réelle. Ce correctif d’ensemble comprend : 

• Un coefficient d’entretien (état de l’aspect extérieur) de 0,80 à 1,20 
• Un coefficient de situation (cadre, environnement) de – 0,10 à + 0,10 
• Un correctif d’ascenseur de – 0,15 et + 0,05.

Mais le fisc tient compte aussi des éléments de confort du bien en ajoutant des m² supplémentaires comme :

• Eau courante : 4 m² ; 
• Gaz : 2 m² ;
• Électricité : 2 m² ;
• Baignoire : 5 m² ;
• Receveur de douches ou bac à laver : 4 m² ;
• Lavabo et autre appareil sanitaire : 3 m² ;
• Toilettes (par unité) : 3 m² ;
• Raccordement au réseau d’égout (par local) : 3 m² ; 
• Chauffage central (par pièce et annexe d’hygiène) : 2 m².

C’est ainsi que l’administration fiscale obtient la surface pondérée nette qui permettra de calculer la taxe foncière. 

Comment est calculée la valeur locative cadastrale ? 

Cette surface pondérée est ensuite multipliée par le « tarif d’évaluation du local de référence ». Il s’agit d’un tarif local moyen au m² fixé en 1970 attribué selon la catégorie du bien et fixé par les communes. À noter que la valeur locative cadastrale est revalorisée en fonction de l’inflation !

La valeur locative est ensuite diminuée d’un abattement de 50% afin de prendre en compte les frais de gestion, d’entretien, de réparation, l’assurance, mais aussi l’amortissement. Cet abattement est ramené à 20% pour les propriétés non bâties. 

Cela donne ainsi le revenu cadastral qui sera multiplié par le taux fixé par la commune.

Exemple de calcul de la taxe foncière 

Prenons un exemple simplifié pour comprendre le calcul de la taxe foncière : 

Madame X possède un appartement à Nice d’une surface de 60 m² dans un immeuble ancien sans ascenseur. Imaginons qu’après l’application des correctifs la surface pondérée est de 58 m².

Le tarif au m² du local de référence est de 15 €. Le taux communal fixé en 2023 à Nice est de 29,62 %. 

La valeur locative annuelle est égale à (15 € x 58 m²) x 12 = 10 440 € 

Le revenu cadastral est égal à : 10 440 € x 50 % = 5 220 €

Le montant de la taxe foncière sur le bâti sont donc égaux à : 5 220 x 29,62 % = 1 546 € 

Cependant, il est à noter que certains éléments viennent s’ajouter au montant de la taxe foncière comme la taxe d’ordures ménagères, ou encore des frais de gestion appliqués par l’État. 

Quels sont les éléments qui peuvent impacter le montant de la taxe foncière ? 

Comme nous l’avons vu, la valeur locative cadastrale et le taux communal sont fixés par les collectivités. Par conséquent, elles peuvent évoluer dans le temps et donc impacter le montant de la taxe foncière. 

Mais à cela s’ajoutent d’autres éléments qui peuvent aussi modifier la taxe foncière, à savoir :

• Une nouvelle construction ou reconstruction sur un terrain non bâti ;
• Les modifications, les transformations apportées à votre logement ou local comme une augmentation de surface ou encore une réunion ou division du bien ;
• Un changement d’affectation comme un local qui devient une habitation ;
• Les travaux d’amélioration sans incidence sur la superficie comme une piscine enterrée ou l’aménagement de comble ;
• La réalisation d’opérations d’urbanisme ou équipements collectifs comme l’implantation ou la suppression d’établissements qui génèrent de la nuisance. 

C’est pourquoi, en tant que propriétaire, vous devez déclarer les changements de consistance et d’affectation au service des impôts fonciers dans les 90 jours de la réalisation définitive du changement.