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Comment fonctionne la taxe d’habitation ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
16 mars 2023

Jusqu’à janvier 2020, la taxe d’habitation était un impôt qui concernait la majorité des ménages. Entre 2020 et 2022, l’Etat a progressivement arrêté de la prélever sur les résidences principales. Qui doit encore la payer maintenant ? Existent-ils des particularités en fonction du type de bien considéré (résidence secondaire, logement vacant, LMNP) ? Peut-on être exonéré et comment ?Autant de questions que vous pouvez vous poser, et dont vous découvrirez les réponses dans ce dossier.

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Qu’est-ce que la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation fait partie des impôts locaux perçus par les collectivités locales, à l’instar de la taxe foncière et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères. Elle touche les propriétaires, les locataires ainsi que toute personne occupant un local à usage d’habitation à titre de résidence principale ou secondaire au premier janvier de l’année d’imposition. Ils sont tenus de la payer, même s’ils déménagent après cette date.

Les logements concernés sont les maisons et les appartements ainsi que leurs dépendances (comme les garages, les caves, les parkings et les remises) de même que les bateaux utilisés en un point fixe aménagé comme logement. Ces biens peuvent être occupés par leurs propriétaires, faire l’objet d’une location meublée ou vide ou mis gracieusement à la disposition d’un tiers.

La taxe ne s’applique pas si l’habitation a été vacante au premier janvier de l’année d’imposition. Il appartiendra donc au propriétaire de le prouver en présentant des factures d’eau et d’électricité au montant dérisoire ou en démontrant que son locataire a déménagé avant cette date.

Un locataire qui a quitté le logement après le 1er janvier est toujours redevable de la taxe d’habitation. Son propriétaire doit en informer l’administration fiscale dans les 3 mois qui suivent son départ. Il faut aussi qu’il fournisse le nom du nouvel occupant de son logement et sa date d’installation.

Que se passe-t-il si le logement est vacant sur une longue période ?

Certaines municipalités appliquent une taxe sur les logements inoccupés :

  • la taxe sur les logements vacants ou TLV : elle s’applique sur les habitations localisées dans les zones tendues (dont plusieurs villes de l’agglomération de Paris) et qui sont inoccupées pendant au moins un an au premier janvier de l’année d’imposition.
  • la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) concerne les biens se trouvant dans les zones non tendues et qui sont vides deux ans de suite au premier janvier de l’année d’imposition.

Bon à savoir : les logements suivants ne font pas partie des locaux affectés à l’habitation :

  • les mobile-homes, camping-car ou caravanes ;
  • les bâtiments des exploitations rurales comme les granges, les écuries ;
  • les pensionnats ;
  • les logements CROUS.

Comment se calcule la taxe d’habitation ?

La taxe d’habitation

L’évaluation de la taxe d’habitation ne se fait pas en fonction des revenus du foyer fiscal, mais elle repose sur la valeur locative cadastrale du bien et de ses dépendances. Cette valeur correspond même à la location dont le propriétaire pourrait tirer de son bien. Elle est évaluée par le fisc.

Des abattements sont applicables pour charges de famille :

  • si vous hébergez durablement vos ascendants (ou ceux de votre conjoint) à condition qu’ils soient infirmes ou qu’ils aient au moins 70 ans et qu’ils aient un revenu fiscal de référence ne dépassant pas un certain plafond ;
  • si vous avez des enfants à charge à condition : qu’ils soient majeurs invalides, qu’ils aient moins de 21 ans ou qu’ils aient moins de 25 ans mais qu’ils soient encore étudiants. Vous pouvez aussi prétendre à un abattement si vous hébergez vos enfants mariés ou pacsés ou célibataires chargés de famille ayant moins de 21 ans ou moins de 25 ans, mais poursuivant des études.

D’autres abattements peuvent s’appliquer :

  • l’abattement général à la base ou obligatoire au taux compris entre 1 et 15 % qui est fixé à la discrétion des collectivités. Son mode de calcul consiste à appliquer un taux de 10 % pour respectivement les deux premières personnes à charge et de 15 % pour les autres personnes. Les parents qui se partagent la garde de leurs enfants appliquent la moitié de ces taux ;
  • l’abattement spécial au bénéfice des foyers modestes, son taux oscille entre 1 et 15 % ;
  • l’abattement spécial pour les personnes invalides, son taux oscille entre 10 et 20 %.

Les contribuables ayant des revenus modestes, mais qui ne sont pas exonérés de la taxe d’habitation bénéficient d’un plafonnement à condition de ne pas être soumis à l’IFI.

Comment comprendre la taxe prélevée sur un logement vacant ?

La taxe pour les logements vacants (TLV) est due par le propriétaire ou l’usufruitier d’un logement vacant à usage d’habitation, c’est-à-dire que celui-ci prévoit tout l’aménagement indispensable pour qu’on y vive confortablement : l’eau, l’électricité, les sanitaires, le chauffage. Il ne contient toutefois pas de meubles pour qu’on puisse y vivre convenablement.

Le calcul de la taxe d’habitation sur les logements vacants (THLV) se fait en fonction de la valeur locative de l’habitation. Son taux est décidé par la municipalité ou par l’Établissement public de coopération intercommunale. Des frais de gestion de 8 % peuvent aussi s’appliquer.

Les biens qui doivent faire l’objet de grands travaux (dont le montant excède 25 % de leur valeur) pour être remis aux normes et être à nouveau habitables ne sont pas concernés par la TLV et la THLV.

Vous n’êtes pas non plus redevable de ces taxes si :

  • votre logement est vacant malgré vous, parce que vous ne trouvez pas de locataire, ou parce que vous n’arrivez pas à le vendre
  • il a été habité 90 jours d’affilée dans l’année
  • il s’agit d’une résidence secondaire concernée par la taxe d’habitation.

Comment fonctionne la taxe d’habitation avec une résidence secondaire ?

Une taxe toujours prélevée après 2023

La taxe d’habitation s’applique aux résidences secondaires et restera due par leurs propriétaires après 2023. Même les personnes qui en sont exonérées sur leur résidence principale devront la payer. Même les résidences secondaires inoccupées une grande partie de l’année ne font pas non plus l’objet de suppression ou de réduction de cette taxe.

Une exonération exceptionnelle peut néanmoins être accordée aux contribuables de plus de 75 ans dont les ressources n’excèdent pas un certain seuil.

Une taxe pouvant être majorée

Les communes qui instaurent la taxe sur les logements vacants ont la possibilité de majorer la taxe d’habitation sur les résidences secondaires de 5 à 60 %. Certains contribuables peuvent être exemptés du paiement de cette majoration dans les cas suivants :

  • ils exercent leur métier à proximité de leur résidence secondaire, si bien qu’ils préfèrent y loger plutôt que dans leur résidence principale
  • ils sont accueillis dans un établissement de soins sur une longue période, mais conservent la jouissance exclusive de leur résidence principale
  • leur bien ne peut pas être habité pour des raisons indépendantes de leur volonté, parce que de grands travaux doivent y être menés par exemple.

Qui est concerné par la taxe d’habitation en LMNP ?

Bien loué à l’année en LMNP

Un propriétaire n’est pas assujetti à la taxe d’habitation pour un bien occupé à l’année par un locataire. C’est également le cas si le bien a subi une vacance au 1er janvier de l’année précédente contre la volonté du propriétaire. Il devra néanmoins prouver à l’administration que son bien était ouvert à la location pour bénéficier de l’annulation de la taxe d’habitation

Bien proposé en location saisonnière

Si un logement est proposé toute l’année en location saisonnière, le propriétaire n’est pas redevable de cette taxe. En revanche, s’il se réserve la possibilité d’y séjourner, même de manière temporaire, il reste assujetti à la taxe d’habitation. 

Précisons que d’autres taxes peuvent être prélevées, comme la taxe de séjour dans les communes touristiques.

Le cas particulier des LMP

Les loueurs en meublés professionnels soumis au CFE (Cotisation Foncière des Entreprises) sont exonérés de la taxe d’habitation.

En parlant d’exonération, lisez la suite si vous souhaitez en savoir plus sur les manières légales d’échapper à cette taxe.

Comment être exonéré de la taxe d’habitation ?

Le montant de la taxe d’habitation a fait l’objet de plusieurs allègements depuis 2018 si bien que 80 % des contribuables ne la payaient plus depuis 2020. À partir de 2023, ce sont tous les Français en seront totalement exonérés au titre de leur résidence principale. Pour 2022, certains contribuables pourront prétendre à des exonérations partielles ou totales si leur revenu fiscal de référence (RFR) ne dépasse pas un certain seuil.

Les personnes qui remplissent les conditions suivantes peuvent aussi prétendre à une exonération :

  • celles qui ont plus de 60 ans, mais qui n’étaient pas assujetties à l’IFI l’année précédente
  • les veufs ou les veuves peu importe leur âge à condition de ne pas être soumises à l’IFI l’année précédente
  • celles qui vivent avec un ou plusieurs enfants majeurs sans emploi et qui perçoivent de faibles revenus
  • celles qui perçoivent l’allocation aux adultes handicapés
  • celles qui souffrent d’une infirmité, d’une invalidité ou qui ont droit à l’allocation aux adultes handicapés.

Cas exceptionnel des étudiants : les étudiants qui louent un logement sont redevables de la taxe d’habitation. Ils sont néanmoins susceptibles d’en être exonérés s’ils logent dans un logement administré par le Crous ou s’ils louent une chambre chez l’habitant.

Un outil de simulation mis en place par le gouvernement vous permet de connaître le taux de votre exonération. Saisissez-y simplement le montant de votre revenu de référence ainsi que votre nombre de parts.

Comment payer la taxe d’habitation ?

Le contribuable ne réalise aucune déclaration de sa taxe d’habitation. Pour 2022, il la recevra sous forme de courrier ou de courriel entre octobre et novembre, soit environ 3 semaines avant la date d’échéance.

Vous pouvez vous en acquitter de plusieurs manières :

  • en ligne sur le site impots.gouv.fr ou en vous servant de l’application dédiée : les personnes qui choisissent ce mode de paiement disposent de 5 jours supplémentaires pour s’acquitter de leur impôt
  • par prélèvement bancaire à l’échéance, soit 10 jours après la date limite de paiement inscrite sur votre avis
  • par prélèvement mensuel tous les 15 du mois ou le premier jour ouvré suivant si le 15 tombe un week-end ou un jour férié
  • par espèces, par chèque, par virement ou par Titre interbancaire de paiement à condition que la somme à payer soit inférieure à 300 €.
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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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