Comment revendre son bien en LMNP ?

Cela fait plusieurs années que vous louez un bien en LMNP. Mais pour diverses raisons, vous souhaitez le revendre. Cela peut être pour un besoin de liquidité, un nouveau projet immobilier, une donation ou effectuer d’autres placements. Mais on ne s’improvise pas vendeur : il faut comprendre le marché, fixer le prix de vente, respecter le bail…  selon votre LMNP (classique ou en résidence gérée), les contraintes ne sont pas toujours les mêmes. Comment revendre son bien en LMNP sereinement ? Notre guide.

Comment se passe la revente d’un LMNP classique ?

Pour revendre votre bien en LMNP classique, plusieurs éléments sont à prendre en compte :

• Vendre au bon moment : il faut étudier le marché pour ne pas prendre le risque de vendre s’il est saturé.
• Fixer le prix de vente : le bien doit être estimé à un prix juste, réel et sérieux. En effet, il est normal de souhaiter une plus-value à la revente, mais il est aussi impératif de ne pas surévaluer le bien pour qu’il soit vendu dans les meilleurs délais ! N’oubliez pas, un bien au prix du marché se vend plus facilement. Par ailleurs, s’il s’agit d’un investisseur, il calculera toujours le rendement locatif du bien, la concurrence et les travaux à prévoir. Plus votre prix de vente sera élevé, plus le rendement sera faible.
• Rénover son bien : Il est important que le logement soit entretenu pour créer un coup de cœur chez l’acheteur.
• Respecter les conditions du bail : en effet, si vous souhaitez vendre le logement libre de toute occupation, il faudra donner congé au locataire en respectant les conditions du bail.

Vous pouvez facilement décider de gérer vous-même la revente du bien en passant une annonce sur les sites comme le boncoin.fr ou pap.fr. Cependant, vous devrez organiser les visites avec votre éventuel locataire et les acheteurs potentiels… La vente d’un logement demande de l’énergie et de l’organisation.

Vous pouvez utiliser le site Pappers Immobilier pour estimer la valeur de votre bien en regardant le montant des ventes dans votre quartier. En rentrant une adresse vous pouvez accédez à toutes les transactions (la date, le montant, le nombre de pièce, la superficie…) ayant eu lieu autour de celle-ci.

Faire appel à une agence immobilière de quartier peut-être un atout, car les agents connaissent le marché.

Comment se passe la revente d’un LMNP en résidence gérée ?

Dans le cas d’une revente d’un bien en résidence de services, il convient de vérifier certains points pour estimer le prix de vente, comme :

• L’emplacement : la situation géographique est un critère incontournable pour l’acheteur.
• Le bail commercial : Il est préférable d’attendre le renouvellement du bail ou bien de vendre l’appartement avec une durée de location encore conséquente (5 ou 6 ans). En effet, l’investisseur pourra effectuer un prévisionnel et évaluer la rentabilité du bien.
• Le gestionnaire de la résidence service : l’acheteur vérifiera sa capacité économique, son historique, son prévisionnel (travaux éventuels) afin de savoir s’il a les reins solides pour le rémunérer !
• L’activité de la résidence service : en effet, il existe plusieurs types de résidences comme les résidences étudiantes, séniors, affaires, tourisme et les EHPAD. Il convient de vérifier l’offre et la demande dans la zone géographique où est situé le bien, et de se renseigner sur l’évolution du marché des résidences de services.
• L’entretien de la résidence : l’acheteur vérifiera les travaux qui ont été effectués et ceux à prévoir.

Vous pouvez faire appel à des professionnels du secteur ou même au gestionnaire de votre résidence services pour vendre votre bien, en effet certains disposent d’un bureau de vente, comme :

• Odalys et Pierre&vacances : gestionnaire de résidences de tourisme.
• Domitys (Groupe AG2R) : gestionnaire de résidences séniors, EPHAD qui n’ont pas forcément le vent en poupe après les différents scandales qui ont entachés le secteur.

Le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’une réduction d’impôts en contrepartie d’un engagement en LMNP de 9 ans. Il a pris fin le 31 décembre 2022.

Quelle fiscalité lors de la vente de votre bien en LMNP ?

Quelles sont les différentes spécificités ?

La fiscalité sur la revente d’un bien en LMNP dépendra de la plus-value et de la durée de détention du bien.

La plus-value correspond à la différence entre le prix d’achat et de vente du bien.

Le prix d’achat du bien est majoré des frais d’acquisition (frais de notaire, travaux réalisés…) et le prix de vente sera déduit des frais engagés par le vendeur (diagnostics techniques, les éventuelles commissions des agences si elles sont supportées par le vendeur)

En tant que loueur meublé non professionnel, la plus-value est soumise au régime des particuliers et bénéficie donc d’abattements par palier :

Pour rappel, l’imposition sur les plus-values immobilières est de 19% et de 17,2% sur les prélèvements sociaux (17,2%).

Un exemple concret de la fiscalité lors d’une vente de bien en LMNP

Lionel a acheté un appartement de 50 m2 à Lyon en 2016. Il décide de le revendre en 2026.

Quels sont les spécialistes de la revente en LMNP ?

Les spécialistes de la revente de LMNP en résidences de services, qui ressortent le plus souvent lors des recherches sur le net sont :

• Le Revenu Pierre
• Lb2s by Consultim

Cette liste est bien sûr non exhaustive, tout dépendra du bien que vous avez l’intention de vendre et de la zone géographique. Comme nous vous l’avons expliqué précédemment de nombreux gestionnaires ont leur propre bureau de vente, et ont une pleine connaissance du marché et des résidences services qu’ils gèrent. Ils seront donc parfois mieux placés pour s’occuper de votre bien.

En conclusion, même si la revente d’un bien peut être réalisée par vos soins, Il est conseillé de vous faire accompagner par un spécialiste dans le cadre d’une vente LMNP en résidence service.