Le nombre de logements réservés aux étudiants est largement insuffisant en France. À chaque rentrée, ce sont plus d’un million d’entre eux qui cherchent à poser leurs valises. Mais l’offre de résidences dédiées étant trop limitée, beaucoup doivent se tourner vers des studios et T2 « privés ». Pour palier à ce problème, l’État encourage les particuliers à investir dans les résidences étudiantes. Comment ? Via des incitations fiscales. Voyons ensemble s’il est vraiment intéressant d’acheter en résidence étudiante.
Sommaire
Investir en résidence étudiante : en quoi ça consiste ?
L’achat en résidence étudiante est une opération immobilière simple. Il s’agit tout simplement d’acquérir un bien compris dans un ensemble de logements destinés aux étudiants. On peut investir en résidence étudiante à Paris, à Strasbourg, à Lyon ou dans n’importe quelle ville étudiante de France.
Il s’agit en général d’une acquisition de bien meublé, loué en tant que logement étudiant. L’investisseur a alors, le plus souvent, un statut de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP).
Les biens en question sont souvent des studios et T2, avec des services aux étudiants : accueil, ménage, buanderie… Les logements sont neufs ou anciens (mais réhabilités).
La mise en location du bien passe par la signature d’un contrat entre l’investisseur et l’exploitant de l’ensemble immobilier. Ce dernier s’occupera de la mise en location. En contrepartie, l’investisseur percevra des revenus locatifs.
Toute la gestion est assurée par l’exploitant (Nexity, Vinci Immobilier…). Une fois l’investissement fait, le particulier n’a donc pas à trouver un locataire lui-même. Les loyers sont aussi garantis par le gestionnaire.
Le ticket d’entrée pour l’investissement en résidence étudiante est plus bas que celui d’un achat immobilier classique. Ce type de placement est accessible dès 70 000 euros environ.
L’investissement en résidence étudiante : inconvénients et avantages
Investir en résidence étudiante est à notre avis une belle solution pour les contribuables fortement imposés qui souhaitent diversifier leur patrimoine.
Voici les principaux avantages de l’achat en résidence étudiante :
- La réduction d’impôt de 11 % sur 9 ans avec le dispositif Censi-Bouvard,
- L’investissement en immobilier reste une valeur « refuge »,
- Un bon outil de diversification,
- Le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier,
- La relative « sécurité » de ce placement (en comparaison d’autres types d’investissement),
- Pas ou peu de gestion pour le propriétaire,
- La possibilité de réaliser une plus-value à la revente.
Bien sûr, l’acquisition d’un bien en résidence étudiante a aussi quelques inconvénients :
- Le ticket d’entrée qui reste assez élevé,
- Le statut de LMNP implique de déclarer l’activité au centre des Impôts pour obtenir un numéro SIRET,
- Avec le dispositif Censi-Bouvard, le bien doit être loué pendant 9 ans. Il s’agit donc d’une opération long-terme.
Quel rendement attendre d’un investissement en résidence étudiante ?
L’investissement en résidence étudiante génère des revenus locatifs, qui seront traités comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ces derniers sont imposables.
Niveau rendement, on peut attendre de 3 à 4 % par an en moyenne. Ce niveau de rentabilité est légèrement supérieur à celui d’un investissement immobilier classique. Raisonnable donc, même s’il ne s’agit pas du placement à long terme le plus rémunérateur. Le fait que l’investissement en résidence étudiante reste assez « sécuritaire » contrebalance cette rentabilité modérée.
Rappelez-vous : les loyers sont assurés par le gestionnaire de l’ensemble immobilier.
Quel est l’intérêt fiscal d’investir en résidence étudiante ?
L’investissement en résidence étudiante vient avec des avantages fiscaux.
Même s’il est possible d’opter pour le régime de loueur en meublé professionnel, le plus courant pour ce type d’investissement est celui de loueur en meublé non professionnel. On a le choix entre 3 statuts :
| Précisions | |
|---|---|
| Dispositif Censi-Bouvard | – Réduction d’impôts égale à 11 % du prix d’acquisition HT, étalée sur 9 ans (reportable sur 6 ans) – TVA 20 % remboursée |
| Régime réel | Déductibilité de toutes les charges liées au bien |
| Micro BIC | – Formalités allégées : abattement forfaitaire global de 50 % sur les loyers perçus (limité à 72 600 euros) – Charges non déductibles |
Le régime réel est plus intéressant que le micro si les charges sont supérieures à 50 % des loyers perçus (charges de copropriété, entretien, travaux, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Si elles représentent moins, mieux vaudra choisir le micro BIC pour l’abattement forfaitaire de 50 %.
Le Censi-Bouvard vous permet quant à lui de réduire votre impôt sur le revenu grâce à la réduction d’impôts de 11 % étalée sur 9 ans. Cette réduction est limitée à un prix de revient du bien de 300 000 euros, et n’existe que pour un logement neuf ou réhabilité. La réduction maximale sera donc de 33 000 euros lissée sur 9 ans.
Le Censi-Bouvard « marche » pour les programmes neufs en résidence étudiante. Il n’est en revanche pas accessible si vous voulez acheter dans l’ancien en résidence étudiante (sauf réhabilitation).
Quel que soit le statut, la TVA payée dans le prix d’acquisition du bien est remboursable (20 %).
Comment investir en résidence étudiante ?
Pour investir en résidence étudiante en LMNP, il faut passer par une conseiller en gestion de patrimoine qui aura accès aux offres des promoteurs immobiliers comme par exemple Nexity ou Vinci Immobilier. On en compte beaucoup sur le marché. Chacune vous propose une sélection d’ensembles de logements étudiants.
Le but est alors de trouver la « bonne » entité pour investir. Bien sûr, il faudra passer par la case comparaison. Plusieurs éléments peuvent être pris en compte :
- L’offre de logements disponibles : zones (grandes villes, secteurs étudiants…), quartiers, services proposés aux étudiants…
- Le ticket d’entrée (l’investissement minimal),
- Le montant des loyers que l’on peut attendre,
- Les garanties (paiement des loyers…),
- La qualité des services proposés (financement…),
- La qualité de l’accompagnement à l’investissement…
Prenez votre temps. Les tickets d’entrée sont loin d’être négligeables. Bien choisir votre bien est primordial, surtout si vous partez en Censi-Bouvard, où un engagement de conservation est obligatoire. N’oubliez pas que le logement devra être neuf, en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) ou avoir plus de 15 ans et être réhabilité.
Certaines entités comme Nexity par exemple proposent sur leur site des simulateurs d’investissement en résidence étudiante : simulateur Censi-Bouvard, simulateur d’économie d’impôts… Tous ces outils vous seront bien utiles pour juger de l’opportunité d’un tel investissement dans votre situation.
N’oubliez pas de bien déclarer vos recettes locatives sur votre déclaration de revenus complémentaires (2042 C Pro).
À qui s’adresse l’investissement en résidence étudiante ?
L’investissement en résidence étudiante ne convient pas forcément à tous les profils. Cela est notamment vrai pour le dispositif Censi-Bouvard. Les avantages fiscaux qu’il confère sont conditionnés à une détention pendant 9 ans. Il s’agit donc d’un investissement à horizon long terme. Si vous souhaitez conserver une certaine liquidité, il ne s’agit donc pas d’une solution viable.
Ce type d’investissement s’adresse aussi à ceux qui peuvent assumer le ticket d’entrée, qui est de plusieurs dizaines de milliers d’euros. Difficile d’investir en résidence étudiante sans apport, même s’il reste possible de financer l’opération à crédit.
L’achat en résidence étudiante via le Censi-Bouvard s’adresse en priorité aux contribuables fortement imposés, qui souhaitent réduire la note grâce aux réductions d’impôts.
Les plus réfractaires aux démarches administratives se détourneront aussi probablement de ce type de placement. Le statut de loueur en meublé non professionnel requiert par exemple l’obtention d’un numéro SIRET. De même, en régime réel, il faudra aussi tenir une vraie comptabilité.
L’un des avantages de l’achat en résidence étudiante est que vous n’avez pas à vous occuper du côté « location » (trouver un étudiant etc.). Ce point ravira sûrement ceux qui souhaitent investir en immobilier sans avoir à assumer la gestion.