6 raisons de ne pas investir en résidence étudiante

Le nombre de logements réservés aux étudiants est largement insuffisant en France. À chaque rentrée, ce sont plus d’un million d’entre eux qui cherchent à poser leurs valises. Mais l’offre de résidences dédiées étant trop limitée, beaucoup doivent se tourner vers des studios et T2 « privés ». Pour palier à ce problème, l’État encourage les particuliers à investir dans les résidences étudiantes. Comment ? Via des incitations fiscales. Voyons ensemble s’il est vraiment intéressant d’acheter en résidence étudiante. 

Qu’est-ce qu’un investissement en résidence étudiante ?

L’achat en résidence étudiante est une opération immobilière simple. Il s’agit tout simplement d’acquérir un bien compris dans un ensemble de logements destinés aux étudiants. On peut investir en résidence étudiante à Paris, à Strasbourg, à Lyon ou dans n’importe quelle ville étudiante de France. 

Il s’agit en général d’une acquisition de bien meublé, loué en tant que logement étudiant. L’investisseur a alors, le plus souvent, un statut de « loueur en meublé non professionnel » (LMNP).

La mise en location du bien passe par la signature d’un contrat entre l’investisseur et l’exploitant de l’ensemble immobilier. Ce dernier s’occupera de la mise en location. En contrepartie, l’investisseur percevra des revenus locatifs. 

Toute la gestion est assurée par l’exploitant (Nexity, Vinci Immobilier…). Une fois l’investissement fait, le particulier n’a donc pas à trouver un locataire lui-même. Les loyers sont aussi garantis par le gestionnaire. 

Le ticket d’entrée pour l’investissement en résidence étudiante est plus bas que celui d’un achat immobilier classique. Ce type de placement est accessible dès 70 000 euros environ. 

Un rendement souvent surestimé

L’investissement en résidence étudiante génère des revenus locatifs, qui seront traités comme des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux). Ces derniers sont imposables. 

Niveau rendement, on peut attendre de 3 à 4 % par an en moyenne. Raisonnable donc, même s’il ne s’agit pas du placement à long terme le plus rémunérateur. Le fait que l’investissement en résidence étudiante reste assez « sécuritaire » contrebalance cette rentabilité modérée.

Le loyer est fixé par le bailleur : c’est lui qui gère le bien, et il peut tout à fait vous contraindre à revoir le loyer à la baisse.

Par ailleurs, ce rendement est contrebalancé par les charges : dans une résidence étudiante, elles peuvent monter rapidement car le gestionnaire propose souvent des services annexes, tels qu’une connexion internet, une laverie, réception, salle commune, salle de sport…

Peu d’avantages fiscaux

Le dispositif Censi-Bouvard permettait de bénéficier d’avantages particuliers pour les résidences de services, telles que les résidences étudiantes : 

• Une réduction d’impôts égale à 11 % du prix d’acquisition HT, étalée sur 9 ans (et reportable sur 6 ans)
• Un remboursement de la TVA à 20 %

Malheureusement, le Censi-Bouvard a pris fin le 31 décembre 2022. Il n’y pas donc plus d’avantages fiscaux supplémentaires pour l’achat en résidence de services. Les seuls avantages restant sont donc les mêmes que pour un achat en LMNP classique, à savoir, selon le régime fiscal choisi : 

• La déductibilité des charges liées au bien dans le régime réel
• Un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (dans la limite de 77 700 € en 2025) pour le régime Micro-BIC (les charges sont donc non déductibles)
• La possibilité de récupérer 20 % de la TVA en cas d’achat neuf

Un bail commercial obligatoire

La gestion du logement ne sera pas à votre charge : dans le cas d’une résidence de services, la signature d’un bail commercial avec l’exploitant est exigée, avec les contraintes inhérentes à ce type de bail : 

• Une durée minimale de 9 ans, maximale de 12 ans
• Une dépendance total au gestionnaire : en cas de faillite, tes loyers sont compromis
• Le bailleur peut négocier le loyer à la baisse au moment du renouvellement du bail
• Le bailleur choisit le locataire
• Le bailleur peut décider de ne plus gérer la résidence au terme du bail
• Impossibilité de modifier le logement librement et d’effectuer de gros travaux

Certes les problèmes de gestion ne sont plus de votre ressort, mais de nouvelles obligations les remplacent. 

Une faible plus-value à la revente

Le prix d’un logement en résidence étudiante est déconnecté du marché résidentiel classique. Un studio individuel se valorise selon les prix du marché local (prix / m2, quartier, attractivité…). Une chambre en résidence étudiante se valorise en fonction du bail commercial et du rendement locatif attendu. Donc même si les prix augmentent dans le quartier, si l’exploitant est jugé fragile ou si le loyer stagne, la valeur de votre bien peut ne pas évoluer, voire baisser si le bailleur baisse le loyer.

Attention à l’emplacement du bien ! Certaines zones ne sont pas attractives et diminueront à la fois la valeur du bien pour une potentielle revente et le nombre de repreneurs.

Par ailleurs, ce sont des biens très spécialisés : des petites surfaces (15-20 m2), équipées de façon standard. De fait, peu de repreneurs peuvent être intéressés : non seulement ils seront liés par le bail commercial et feront face aux mêmes difficultés que vous, et ils ne pourront pas transformer le bien en logement indépendant. Et avec peu de repreneurs, il y a peu de possibilité de faire grimper les prix en jouant sur la concurrence.

A cause de cette difficile valorisation du bien, la plus-value peut être beaucoup moins importante que prévue. 

Cerise sur le gâteau : à l’achat neuf, le prix intègre une marge du promoteur et la possibilité de récupérer 20 % de la TVA. A la revente, ce n’est plus le cas. Le risque : une moins-value (sur un investissement qui n’aura souvent pas été très rentable) ! 

Quels sont les quelques avantages d’investir en résidence étudiante ?

Investir en résidence étudiante n’a pas que des inconvénients. En voici les principaux avantages : 

• L’investissement en immobilier reste une valeur « refuge », 
• Un outil de diversification, 
• Le remboursement de la TVA sur l’achat du bien immobilier, 
• La relative « sécurité » de ce placement (en comparaison d’autres types d’investissement), 
• Pas ou peu de gestion pour le propriétaire

Néanmoins, comme vous l’aurez sûrement compris, à titre personnel, je déconseille d’investir en résidence étudiante, ou dans le même style en Ehpad. Au choix vous pouvez réaliser un investissement locatif en direct (en ciblant une zone tendue et/ou avec de nombreux étudiants) ou investir dans une SCPI (dans ce cas c’est une société qui investit dans des dizaines de biens et vous versent des dividendes tous les mois ou tous les trimestres, vous n’avez rien à gérer et vous limiter votre risque).