La faillite de WeWork, l’acteur majeur du coworking, amène de nombreuses questions par rapport à l’impact sur le marché de l’immobilier, et plus précisément sur les SCPI. Ces véhicules d’investissement collectif qui ont la pierre pour sous-jacent pourraient connaître des turbulences suite à cet événement. Analysons les propriétaires des biens loués par WeWork et les répercussions potentielles sur les SCPI, notamment les revenus des épargnants qui y sont associés.
Sommaire
Quelles sont les SCPI exposées ?
Pour connaître les risques des épargnants, nous avons repris l’ensemble des biens loués par WeWork en France, nous avons cherché les propriétaires pour connaître les SCPI exposées.
| Établissements | Bailleur | Commentaires |
|---|---|---|
| 37 avenue Trudaine 75009 Paris | SCPI Edissimmo SCPI Rivoli Avenir Patrimoine | 7 300 m2 et six étages |
| 20 bis rue la Fayette 75009 Paris | SCPI AEW Laffitte Pierre SCPI Allianz Pierre | 12 000 m2 abrite 2 400 postes de travail répartis sur huit étages |
| 198 avenue de France 75013 Paris | Gecina | Bail ferme de 12 ans avec 18 000 m2 |
| 5 rue des Italiens 75009 Paris | KanAm Grund Institutional (Groupe allemand) | Bail ferme de 12 ans signé en 2019 avec 6 800 m2 |
| 4 rue Jules Lefebvre 75009 Paris | AEW | 12 800 m2 avec environ 1 280 postes de travail |
| 172 boulevard de la Villette 75019 Paris | AG2R La Mondiale | 7 000 m2 |
| 106 boulevard Haussmann 75008 Paris | SFL (Société Foncière Lyonnaise) | Bail de 12 ans signé en 2017 avec 12 000 m2 |
| 8 rue des Pirogues de Bercy 75012 Paris | SCPI Edissimmo SCPI Rivoli Avenir Patrimoine | 12 000 m2 avec un bail ferme de 12 ans |
| 7 rue de Madrid 75008 Paris | Gecina | Bail de 12 ans signé en 2020 avec 12 000 m2 |
| 33 rue la Fayette 75009 Paris | Deka Immobilien (Groupe allemand) | 12 500 m2 |
| 92 avenue des Champs Elysées 75008 Paris | SFL (Société Foncière Lyonnaise) | Bail de 12 ans avec 3 000 m2 |
| 40 rue du Colisée 75008 Paris | Axa | 7 000 m2 |
| 64-66 rue des Archives 75003 Paris | Generali Real Estate | 6 200 m2 |
| 255 boulevard Pereire 75017 Paris | SCPI Crédit Mutuel Pierre 1 SCPI Epargne Foncière SCPI LF Grand Paris Patrimoine SCPI Selectinvest 1 SCPI LF Europimmo | Bail de 12 ans signé en 2019 avec 7 500 m2 |
| 30 Terrasse Bellini 92800 Puteaux | SCPI PF Grand Paris | Bail de 12 ans signé en 2019 avec 5 200 m2 3,3% des revenus locatifs de la SCPI en 2022 |
Au total, cela représente donc 141 300 m2 à Paris !
On peut donc identifier plusieurs SCPI qui risquent d’être impactées par des défauts de paiement et une vacance locative avec un risque de devoir ré-aménager / ré-agencer les lieux. La liste des SCPI touchées est la suivante :
- Edissimmo avec le 37 Trudaine et le 8 Rue des Pirogues de Bercy
- Rivoli Avenir Patrimoine avec le 37 Trudaine et le 8 Rue des Pirogues de Bercy
- AEW Laffitte Pierre avec le 20 Bis Rue La Fayette
- Allianz Pierre avec le 20 Bis Rue La Fayette
- Crédit Mutuel Pierre 1 avec le 255 Boulevard Pereire
- Epargne Foncière avec le 255 Boulevard Pereire
- LF Grand Paris Patrimoine avec le 255 Boulevard Pereire
- Selectinvest 1 avec le 255 Boulevard Pereire
- LF Europimmo avec le 255 Boulevard Pereire
- PF Grand Paris avec le 30 Terrasse Bellini
Parmi les 10 SCPI évaluées, 6 ont connu une baisse du prix de leurs parts en 2023. Cette situation, en cas de défaut de paiement, pourrait entraîner une réduction des dividendes distribués aux associés, notamment pour PF Grand Paris.
Cependant, certaines SCPI investissent aussi à l’étranger et pourront être touchées comme Corum Eurion (qui a WeWork comme locataire dans un bien en Irlande).
Quels étaient les chiffres de WeWork en France ?
Les chiffres de WeWork, selon Pappers, en France n’augurent rien de bons. Voilà le CA et le résultat de 2022 des 8 sociétés qui gèrent les différents établissements de WeWork (dont certains ont fusionnés ces derniers mois) :
- WEWORK FRANCE : chiffre d’affaires de 10,6M € et résultat net de -60,4M € ;
- WEWORK PARIS I TENANT SAS : chiffre d’affaires de 91,5M € et résultat net de -12,4M € ;
- WEWORK PARIS II TENANT SAS : chiffre d’affaires de 1,29M € et résultat net de -228K € ;
- WEWORK PARIS III TENANT SAS : chiffre d’affaires de 0 € et résultat net de -121K € ;
- WEWORK PARIS IV TENANT SAS : chiffre d’affaires de 16,1M € et résultat net de -708K € ;
- 33 RUE LA FAYETTE TENANT SAS : chiffre d’affaires de 16,4M € et résultat net de 3,04M € ;
- 40 RUE DU COLISEE TENANT SAS : chiffre d’affaires de 8,63M € et résultat net de 681K € ;
- RUE DES ARCHIVES 64/66 TENANT SAS : chiffre d’affaires de 7,64M € et résultat net de 427K € ;
Au total, cela donne pour WeWork en France en 2022 :
- Chiffres d’affaires : 152,16 millions d’euros
- Résultat net : -69,709 millions d’euros
Pour simplifier ces résultats, c’est comme si WeWork louait 1 000 € un bureau alors que cela lui coûte 1 500 € ! Merci à SoftBank, son principal investisseur !
La faillite de WeWork ne sera pas qu’une simple ligne dans les rapports annuels des SCPI. Cela révèle la vulnérabilité du marché immobilier face aux chocs sectoriels et à l’aveuglement de certaines sociétés. Les investisseurs se doivent de rester attentifs et réactifs mais les chiffres de WeWork étaient publics depuis longtemps. On peut se demander comment certains bailleurs ont sélectionnés une société qui s’engageait sur des baux fermes de 12 ans en perdant des sommes astronomiques !
Quelles répercussions pour les épargnants ?
L’avenir incertain de WeWork laisse présager des ajustements sur les valeurs locatives et les taux d’occupation des immeubles. Si les bailleurs ne trouvent pas rapidement de nouveaux locataires pour remplacer WeWork, il y a un risque d’une baisse des loyers perçus, ce qui affectera directement le montant des dividendes versés aux associés des SCPI.
Les épargnants pourraient voir les prix des parts de SCPI se déprécier, conséquence d’une possible correction du marché immobilier, dans un contexte où les prix des actifs sont déjà sous pression. Les investisseurs doivent donc être préparés à une potentielle diminution des rendements et à ce que leurs parts soient toujours volatiles.
Quelles précautions prendre pour les épargnants ?
Cet événement, comme ceux de la crise immobilière qui surviennent depuis le début de l’année, rappelle l’importance de la diversification pour les particuliers, ne pas s’exposer uniquement à de l’immobilier ainsi qu’à une typologie de biens. Du coté des sociétés de gestion, il va falloir redoubler de vigilance et peut-être reconsidérer les stratégies d’investissement en se focalisant davantage sur la solvabilité et la pérennité des locataires.
Le modèle opaque de certaines SCPI dont les biens sont détenus via des SCI soulève également la question de la transparence et de gouvernance. Les investisseurs doivent exiger une plus grande clarté dans la communication des risques, des biens dans lesquelles ils investissent et de l’exposition de leur épargne.
Pour trouver les informations concernant les propriétaires des SCPI, nous avons eu beaucoup de difficultés, et nous avons du nous aider de Pappers ainsi que des communiqués de presse des sociétés immobilières qui sortaient lors de la conclusion des baux avec WeWork.