Fiscalité des SCPI : combien allez-vous payer d’impôt ?

Si vous détenez des parts de SCPI, il est important de s’intéresser à la fiscalité qui sera appliquée pour vos parts. En effet, les SCPI seront imposées et valorisées dans votre patrimoine. Quelle fiscalité s’applique en matière de revenus et sur les plus-values au moment de la revente ? Quelles spécificités en fonction de la localisation de votre SCPI (française, allemande, européenne…) ? Quelles différences entre la fiscalité d’une SCPI de rendement et une SCPI fiscale ? On vous explique tout dans cet article.

Quelle est la fiscalité des revenus d’une SCPI ?

L’imposition classique

Si vous détenez des parts de SCPI, vous serez imposé comme si vous étiez propriétaires de biens immobiliers en direct. Les revenus qui vous seront versés seront considérés comme des revenus fonciers. Cela signifie que l’imposition se fera en fonction du barème progressif de l’impôt sur le revenu. Pour connaître en détail la fiscalité qui sera appliquée aux revenus liés à vos SCPI, vous pouvez utiliser notre simulateur ci-dessous. Selon les revenus perçus, vous pourrez connaître votre taux d’imposition :

La fiscalisation appliquée aux revenus d’une SCPI diffère selon la situation géographique de vos biens.

Si vos parts de SCPI concernent des biens situés en France, la fiscalité sera celle du barème progressif de l’impôt sur le revenu auquel s’ajouteront des prélèvements sociaux (17,2%). Si vous avez emprunté pour acheter vos parts, vous pourrez déduire les intérêts de votre imposition.

Voici un exemple d’imposition appliquée à un revenu de 100 € concerné par un taux d’imposition de 30 %.

Dans ce second exemple, nous avons imaginé un revenu foncier de 100 € avec un crédit à rembourser et un taux d’imposition inchangé.

L’imposition au régime micro-foncier

Ce régime d’imposition s’adresse à ceux qui possèdent aussi un bien immobilier non meublé que vous louez et qui perçoivent des revenus fonciers annuels inférieurs à 15 000 €. Dans cette situation, vous serez soumis de façon automatique au régime micro-foncier et vous bénéficierez d’un abattement forfaitaire de 30%.

Le régime micro-foncier a été mis en place pour simplifier les déclarations des « petits » épargnants. Les 30% correspondent aux frais engendrés par la détention de ce bien. Si vous êtes imposés avec ce régime, vous ne pourrez rien déduire de plus (par exemple les intérêts d’un prêt).

Voilà un exemple d’imposition avec le régime micro-foncier avec un taux d’imposition de 30% :

Quelle est la fiscalité des SCPI européennes ?

Un avantage important concernant la fiscalité des revenus des SCPI européennes, c’est que vous n’aurez pas à vous en occuper. C’est la société de gestion qui va régler les impôts locaux et vous percevrez un revenu net de la fiscalité étrangère.

Pour éviter la double imposition, il existe des accords avec les pays européens qui permettent de limiter l’imposition. Les revenus de vos SCPI étrangères seront pris en compte pour calculer vos impôts mais vous bénéficierez d’un crédit d’impôt. Ce crédit d’impôt sera calculé en calculant la différence entre votre taux marginal d’imposition et votre taux moyen d’imposition.

Par exemple, si une personne célibataire déclare des revenus de 40 000 €. Il est dans la tranche marginale d’imposition à 30%. Il devra payer 5 594 € d’impôts. Pour calculer son taux moyen d’imposition, on divise son impôt (5 594 €) par ses revenus (40 000 €), ce qui donne un taux moyen de 13,99%.

Pour illustrer cette fiscalité, nous allons vous montrer un exemple qui compare l’imposition entre 2 SCPI ayant un rendement de 4,50%, une française et une allemande par un contribuable qui est dans la tranche d’imposition à 30% avec un taux moyen d’imposition de 14%.

Quelle est l’imposition sur la plus-value des SCPI ?

Lors de la cession des parts de SCPI, l’imposition est assez compliquée. Nous avons créé un simulateur pour vous aider à calculer le montant d’imposition de votre plus-value.

Simulateur d’imposition sur la plus-value des SCPI

Comment fonctionne l’abattement sur la plus-value ?

Le taux d’imposition de la plus-value est de 19% mais vous pouvez profiter d’abattement à partir de la 6ème année.

• 0% d’abattement lors des 5 premières années
• 6% d’abattement à partir de la 6^ème année jusqu’à la 21^ème année
• 4% d’abattement à partir de la 22^ème année

Comment fonctionne l’abattement sur les prélèvements sociaux lors de la vente des parts de SCPI ?

Le taux de prélèvements sociaux est de 17,2% mais vous pouvez aussi profiter d’abattement à partir de la 6ème année.

• 0% d’abattement lors des 5 premières années
• 1,65% d’abattement à partir de la 6^ème année jusqu’à la 21^ème année
• 1,6% d’abattement durant la 22^ème année
• 9% d’abattement entre la 23^ème et la 30^ème année

Quelle surtaxe sur les plus-values de SCPI ?

Si vous réalisez une plus-value supérieure à 50 000 €, vous devrez régler une surtaxe qui viendra s’ajouter aux prélèvements sociaux et à l’imposition sur la plus-value. La surtaxe est progressive, nous vous la détaillons dans le tableau ci joint, il est aussi possible d’utiliser notre simulateur pour déterminer son montant facilement.

Quelle fiscalité pour les investissements financiers des SCPI ?

Parfois, les SCPI n’investissent pas la totalité des fonds collectés (ou issus d’une vente) dans l’immobilier. Comme toute entreprise, elles tentent de gérer leur trésorerie au mieux, dans leur intérêt, mais aussi dans celui de leurs souscripteurs. Cela peut les amener à placer provisoirement des fonds dans des produits financiers.

Les intérêts issus de ces placements peuvent être imposés selon deux modes de calcul différents. Vous aurez le choix entre : 

• L’imposition selon le barème progressif de l’impôt sur le revenu ;
• le prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30%. 

Si vous ne savez pas comment choisir, sachez que le PFU est un mode de calcul pertinent si votre TMI dépasse les 30%. Dans le cas contraire, il sera généralement plus avantageux d’appliquer le barème progressif de l’impôt sur le revenu.