Lors d’une demande de crédit immobilier, en plus des taux d’intérêt, d’autres frais se greffent et augmentent le cout de votre emprunt. En effet, en plus des frais de dossiers, de l’assurance emprunteur, vous devez également prévoir les frais de garantie d’un prêt immobilier. Mais en quoi consistent ses frais ? Sont-ils négociables ? Quel est le prix de ces différentes garanties ?
Nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur les frais de garanties demandés par les banques !
Sommaire
Que couvrent les frais de garantie ?
Les frais de garanties demandés par une banque lorsque vous la solliciter pour un prêt immobilier est un moyen pour elle de sécuriser l’emprunt. En effet, la garantie sert à protéger la banque en cas de défaillance de l’emprunteur. Elle couvre les difficultés financières à la différence de l’assurance immobilier qui elle intervient en cas de problème de santé, d’invalidité ou de décès.
Ils existent différents types de garantie lors d’un prêt immobilier, à savoir :
- La caution : il s’agit de faire appel à un organisme privé ou une mutuelle qui se portera caution pour votre prêt en contrepartie d’une rémunération. La caution est en pratique la garantie la plus utilisée, car elle est simple à mettre en place et ne nécessite pas l’intervention d’un notaire. Cela peut être aussi une personne physique qui se porte garant en cas de défaut de paiement. Toutefois, les banques proposent généralement de souscrire cette garantie auprès d’une société privée de cautionnement, notamment de leur filiale comme la SACCEF qui est partenaire de la Caisse d’épargne.
- L’hypothèque : Dans ce cas, vous hypothéquez votre bien immobilier. En d’autres termes vous le mettez en gage auprès de la banque qui pourra le saisir et le vendre pour rembourser l’emprunt en cas d’impayés. Il s’agit cependant d’un acte notarié.
- Le privilège de prêteur de deniers (PPD) : Comme l’hypothèque, un PPD se fait devant notaire. Cette garantie permet à l’établissement prêteur d’être prioritaire sur les autres créanciers pour obtenir le remboursement.
À noter que ces garanties ne sont pas obligatoires, mais systématiquement demander par la banque dans le cadre d’un prêt immobilier, augmentant le cout du crédit pour l’emprunteur.
Chaque garantie à ses avantages, ses couts et ses inconvénients. Toutefois, la caution est la garantie la plus simple à mettre en place, d’autant que vous pouvez tenter de comparer les offres et de souscrire à une mutuelle. En revanche, la banque préfère généralement les sociétés privées de cautionnement avec lesquelles elles sont partenaires.
Comment sont calculés les frais de garantie ?
Les frais de garanties sont différents selon les établissements bancaires et la garantie choisie. En effet, les garanties telles que les hypothèques et PPD sont en général plus chers que la caution.
Cela s’explique que pour une hypothèque, vous devez vous acquitter de la publicité foncière et des frais de notaires. En revanche pour la PPD vous êtes exonéré de ces frais.
En ce qui concerne la caution, les frais comprennent la commission acquise à la société de cautionnement et le paiement au fonds mutuel de garantie. Par ailleurs, selon les organismes, ils peuvent vous restituer une partie du versement à la revente du bien ou en fin de crédit.
Ainsi les frais d’une garantie dépendront du montant que vous empruntez. Ils seront calculés selon un pourcentage dégressif en fonction de la garantie choisie, complétés part des frais fixes, à savoir :
| Garantie | Frais de garantie |
|---|---|
| Hypothèque | Taxe de la publicité foncière : 0.715% Inscription à la conservation des hypothèques : 0.05 % Émoluments du notaire : 1,33 % de 0 € à 6 500 € 0,55 % de 6 501 € à 17 000 € 0,366 % de 17 001 € à 30 000 € 0,275 % au-delà de 30 000 € En cas de revente ou de remboursement anticipé, des frais de mainlevée sur l’hypothèque doivent être payés à la banque : entre 0,7 et 0,8 % du montant initial du prêt. |
| Privilège de préteur de denier (PPD) | Les frais sont de 0.80 % environ du capital emprunté. + un montant fixe de 500 € |
| Caution | Versement d’une commission : entre 150 et 600 € Une participation au Fonds mutuel de Garantie : 0.8% de l’emprunt en moyenne + une somme forfaitaire de 200 € |
Exemple de pourcentage selon le capital emprunté :
| Capital emprunté | Hypothèque | PPD | Caution |
|---|---|---|---|
| 100 000 € | 2 % | 1,1 % | 0,7 % |
| 150 000 € | 1,9 % | 0,9 % | 0,5 % |
| 200 000 € | 1,8 % | 0,8 % | 0,4 % |
Donc comme vous le constatez le cout de votre emprunt va être augmenté par les frais de garantie.
De plus, selon votre profil emprunteur, la banque peut vous imposer une hypothèque ou un PPD. Dans le cas où la caution est acceptée, elle essaiera de vous imposer sa société de cautionnement.
Quand les frais de garantie sont-ils prélevés ?
Tout comme les frais de notaire ou les éventuelles commissions d’agences immobilières, les frais de garantie sont réglés à la signature de l’acte de vente.
Dans quel cas un remboursement des frais de garantie est-il envisageable ?
Vous pouvez éventuellement obtenir un remboursement en fin de prêt, uniquement si vous avez souscrit à une caution. Toutefois, notez que les organismes de cautionnement n’ont aucune obligation légale de restituer une partie des frais de garantie.
Cela dépendra donc de la caution et si vous n’avez pas rencontré de difficultés durant la période du remboursement de prêt.
Est-il possible de négocier les frais de garantie ?
Vous vous demandez peut-être comment réduire ses frais de garantie. Malheureusement, la marge de manœuvre est limitée. En effet, une hypothèque et un PPD sont non négociables, puisqu’il s’agit essentiellement des frais de notaires et de taxe de publicité foncière.
En revanche, vous pouvez tenter une négociation avec la banque concernant la caution. Vous pouvez effectivement proposer de souscrire une mutuelle et ainsi les mettre en concurrence. Mais gardez à l’esprit que la banque propose leur propre société de cautionnement, et elle sera moins encline à accepter une mutuelle de cautionnement. De plus, ces mutuelles sont souvent réservées aux fonctionnaires.
Quelles sont les solutions pour baisser le cout d’un crédit immobilier ?
Aussi, si vous souhaitez négocier le cout de votre emprunt, il vaut mieux vous concentrer sur les autres frais d’un prêt immobilier comme :
- Les taux immobiliers sont actuellement bas. Cependant, la banque prend en compte plusieurs critères comme la durée, le montant de votre emprunt, l’apport personnel et votre situation financière. Ainsi, selon votre profil, vous pouvez négocier les taux et mettre en concurrence les banques.
- L’assurance emprunteur : Vous devez obligatoirement souscrire une assurance emprunteur pour l’obtention d’un prêt immobilier. Auparavant, l’assurance était souscrite auprès de la banque, mais maintenant avec la délégation d’assurance il est possible d’opter pour une assurance individuelle. Vous pouvez comparer les offres via un courtier et ainsi baisser le cout de votre prêt. À noter que 2018, vous pouvez changer d’assurance chaque année, en gardant toutefois les mêmes garanties que le contrat initial.
- Les frais de dossiers : Ces frais correspondent à l’étude du dossier de crédit. Selon l’offre commerciale de la banque et votre profil emprunteur, vous pouvez également négocier ces frais, même voir les supprimer.
À noter : Pour comparer les offres de crédits immobiliers et le cout total, vous devez vous baser sur le TAEG (Taux Annuel Effectif Global). En effet, il comprend tous les frais y compris les frais de garanties.