Lors d’une demande de crédit immobilier, la banque va vous demander de garantir votre prêt soit par la mise en place d’une hypothèque, un PPD (privilège de prêteur de deniers) ou par l’intermédiaire d’un organisme de caution. C’est cette dernière solution qui est d’ailleurs privilégiée par les banques !
Mais quelles sont les sociétés de cautionnement et comment fonctionnent-elles ? Suivez-nous, on vous explique !
Sommaire
Qu’est-ce qu’une caution de prêt immobilier ?
Lors de la souscription d’un prêt immobilier, il n’est pas rare que la banque vous demande des garanties supplémentaires. En effet, un crédit vous engage sur une longue durée et malheureusement vous n’êtes pas à l’abri de problèmes qui pourraient vous empêcher d’assurer le paiement des mensualités.
Bien que l’assurance emprunteur, est obligatoire et vous couvre en cas de décès ou d’invalidité, elle ne fonctionne pas en cas défaut de paiement dû par exemple à une baisse de revenu.
C’est pourquoi la banque va vous demander de souscrire à une garantie. Il en existe plusieurs types, à savoir :
- L’hypothèque, le nantissement ou le privilège de prêteurs de deniers : La garantie est dans ce cas prise sur le bien ou sur des placements financiers, de fait elle est aussi appelée sûreté réelle.
- Les sociétés de cautionnement : Ce sont des organismes ou des filiales des banques qui se portent caution pour votre prêt.
- Un garant physique : Bien que rare dans le cadre d’un crédit immobilier, il est toutefois possible de demander à un proche de se porter caution pour votre prêt.
En pratique, la banque va présenter votre dossier à un organisme de cautionnement avec lequel elle est partenaire. C’est en effet, la garantie la plus simple à mettre en place.
Ainsi dans le cas où votre dossier est accepté par la société, vous devrez vous acquitter de frais de garantie, à savoir :
- Une commission fixe correspondant à des frais de dossier
- Une participation au fonds mutuel de garantie. Ces frais représentent entre 0.8% et 1.5 % en moyenne du montant de l’emprunt. Tout dépendra de la société de cautionnement.
Ainsi, la banque s’assure du paiement des mensualités. En effet, en cas de défaillance, la caution prend le relai et indemnise la banque. Par la suite, elle tentera un règlement amiable avec l’emprunteur avant d’engager une procédure qui peut mener à la saisie du bien.
Bon à savoir : Certains organismes restituent partiellement les frais de garantie à la fin du prêt ou en cas de revente.
Quels sont les organismes de caution de logement ?
Ils existent plusieurs organismes de cautionnement, certains sont des filiales des banques. Toutefois, le Crédit logement est le leader grâce à son partenariat avec pas moins de 200 banques.
En général, ces sociétés garantissent tous les types de projets immobiliers : résidence principale, secondaire, investissement locatif…
Tour d’horizon des différentes sociétés et de leurs particularités !
| Organisme de caution | Banques partenaires | Particularités | Restitution des fonds |
|---|---|---|---|
| Le Crédit Logement | 200 banques partenaires | Frais : 1.20% du montant emprunté Durée maximum du cautionnement : 30 ans sauf pour les travaux et l’achat terrain limité à 20 ans. Pour les moins de 37 ans : la commission de caution est payable en fin de prêt. Elle sera déduite du montant restitué. | Oui |
| SACCEF | Caisse d’Épargne, Banque Populaire et Crédit foncier. | Frais : Entre 1 et 1.5 % du montant emprunté | Non |
| CAMCA | Crédit Agricole et LCL | Frais : entre 1.20% 1.80 % Les frais de garantie sont calculés selon l’apport personnel et le montant à garantir | Non |
| CMH | Crédit Mutuelle et CIC | Frais : entre 0.8% et 1.20 % du montant emprunté | Restitution partielle |
| SOCAMI | Banque Populaire | NC | Restitution partielle |
| CNP Caution | Crédit Immobilier de France et Caixa Bank | Frais : entre 1 et 1.50 % du montant emprunté | Non |
| CASDEN | Banque Populaire | Frais : entre 0.4 et 0.5 % du montant emprunté Garantie réservée aux fonctionnaires et salariés d’une entreprise ou d’un établissement public. Durée maximum : 25 ans Montant plafonné : 550 000€ | Oui |
| FMGM | Association Tégo (AGPM et GMPA) | Frais : 1% du montant emprunté Réservé aux gendarmes et militaires. | Oui |
Organisme de caution : avantages et inconvénients !
Véritables alternatives aux autres garanties, les sociétés de cautionnement permettent de faciliter les démarches pour garantir un prêt et de diminuer les frais de garanties.
En effet, contrairement à l’hypothèque, pas besoin d’acte notarié et elle est facile à actionner en cas de défaillance.
De plus, en cas de remboursement anticipé, vous n’aurez pas à débourser des frais de mainlevée de la garantie et vous pouvez récupérer jusqu’à 70% du montant versé !
Par ailleurs, elles offrent la possibilité de transférer la garantie lors d’un rachat de prêt pour financer un autre projet immobilier.
C’est pourquoi les banques privilégient ce type de garantie, l’hypothèque étant proposée en cas de refus de dossier par la société de cautionnement.
En revanche, les organismes de cautionnement ne garantissent pas le prêt d’accession sociale lorsqu’il est supérieur à 15 000 € ou associé à un PTZ.
Avantages
- Possibilité de récupérer 70% de la caution
- Possibilité de transférer la caution lors d’un rachat de prêt
- Solution simple et rapide à mettre en place. Délai de réponse 48 h.
- La banque s’occupe des démarches
Inconvénients
- Ne garantit pas le prêt d’accession sociale (PAS) supérieur à 15 000 € ou associé à un PTZ.
- Peut refuser de garantir le prêt
Comment faire la demande d’une caution auprès d’un organisme ?
Lors de votre demande de crédit immobilier, c’est la banque qui va s’occuper de transférer votre dossier à l’organisme de caution avec lequel elle est partenaire.
La société de cautionnement va donc étudier votre profil emprunteur afin de s’assurer que vous avez les capacités financières suffisantes pour assumer un crédit. En effet, l’obtention d’une garantie est aussi soumise à des conditions et n’est pas automatique.
Dans le cas d’un refus, la banque peut éventuellement vous orienter vers une hypothèque ou un PPD (privilège de prêteur de denier).
Aussi, il est conseillé de vous renseigner sur les sociétés de cautionnement partenaires des banques afin de vérifier qu’elles correspondent à votre profil emprunteur. Et comme pour votre demande de financement, il convient de préparer un dossier complet afin de mettre toutes les chances de votre côté.