La caution bancaire : Comment ça marche ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 22 octobre 2021

Que ce soit pour un prêt immobilier ou une location, vous pouvez avoir recours à une caution bancaire. Ainsi, organisme prêteur ou bailleur auront la garantie d’être remboursés des mensualités impayées. Mais comment fonctionne une caution bancaire ?

Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le cautionnement d’un crédit immobilier ou une éventuelle location.

Qu’est-ce qu’une caution bancaire ?

Une caution bancaire peut être utilisée dans le cadre d’un crédit immobilier ou encore pour une location. Le principe du cautionnement est relativement simple.

Lors de votre souscription à un prêt immobilier, la banque va souhaiter garantir ce crédit. Pour cela, elle soumettra votre dossier à une société de cautionnement. Pour garantir le crédit, vous pouvez avoir recours à une hypothèque, au Privilège de Prêteur de Deniers (PPD) ou à la caution bancaire. Nous vous expliquons ici la caution bancaire qui est le cas le plus utilisé. Sachez que vous n’avez pas le choix, cette garantie est obligatoire. La caution bancaire est plus utilisé car moins onéreux que les autres mécanismes (on vous explique cela plus loin).

La caution bancaire s’engage à rembourser les mensualités en cas de défaillance de l’emprunteur. Ainsi, la banque est rassurée, elle sait que la caution prendra le relai pour régler les impayés. La caution règlera le montant du prêt restant à rembourser.

C’est avant tout une sécurité supplémentaire pour pallier les éventuels imprévus et difficultés financières de l’emprunteur pendant la durée du prêt.

À noter : la caution bancaire est différente d’un garant physique (parents, grands-parents, amis…) qui peut se porter caution pour votre prêt immobilier. Dans ce cas le cautionnement peut être simple ou solidaire.

Comment fonctionne une caution bancaire ?

Comme tout engagement, il doit être écrit. Le contrat est donc rédigé en même temps que le montage du dossier de crédit, soit par la banque soit par l’organisme de cautionnement.

Chaque année, la société de caution reçoit des informations de la banque, à savoir :

  • Le montant du capital restant dû ;
  • L’échéance du crédit ;
  • Le montant des intérêts ;
  • Les frais ;
  • Les cas d’incident de paiement.

Ainsi en cas défaut de paiement de l’emprunteur, la caution bancaire remboursera la banque. Toutefois, l’organisme de caution se retournera ensuite vers l’emprunteur pour trouver une solution amiable et négocier un délai de paiement. Vous vous doutez bien que cet organisme n’en reste pas là. Une fois que la banque a été remboursée, l’organisme attend que l’emprunteur honore tout de même son crédit. Si l’emprunteur ne respecte pas ses engagements, la société de cautionnement engagera une procédure en vue de saisir et de vendre le bien immobilier. Vous nous demanderez ce qui change par rapport à une hypothèque dans ce cas. Justement, une hypothèque n’essayerait pas de trouver de solutions alors que l’organisme de caution s’efforcera de le faire à l’amiable avec vous. On en reparle plus bas

Une fois que la caution bancaire a remboursé la banque, l’emprunteur n’est pas sorti d’affaire. Il devra rembourser l’organisme de caution ou son bien sera saisi et mis en vente.

À noter que la banque doit impérativement informer la caution à la première défaillance de l’emprunteur. En cas de manquement à cette obligation, la banque ne pourra pas demander le remboursement auprès de la caution.

Quel est le coût d’une caution bancaire ?

Comme vous l’aurez compris, difficile d’échapper à une garantie pour votre crédit immobilier. Les frais de garantie augmentant le cout global de votre emprunt.

En effet, en contrepartie de la caution, vous devrez verser :

  • Une commission : entre 150 et 600 €
  • Une participation au Fonds mutuel de Garantie (FMG) : 0.8% à 1.5 % de l’emprunt en moyenne

Certaines sociétés de cautionnement, comme le Crédit logement, restituent en totalité ou en partie la participation au FMG une fois le crédit immobilier entièrement soldé.

Cependant, difficile de donner un montant précis. En effet, les taux et les frais de dossier vont dépendre de l’organisme de cautionnement, tout comme les conditions de restitution en fin de crédit.

Quels sont les avantages d’une caution bancaire par rapport à une hypothèque ou le PDD ?

Souscrire une caution bancaire pour un prêt immobilier présente de nombreux avantages par rapport aux autres garanties comme l’hypothèque, le Privilège Prêteur de Deniers (PPD) ou encore le nantissement.

Tout d’abord, une caution bancaire est simple à mettre en place, elle ne nécessite pas d’acte notarié. De plus, les frais de garantie sont moins élevés et il n’y a pas de mainlevée lors de la vente ou du remboursement par anticipation. Si vous revendez votre bien sous hypothèque avant le terme du crédit (par exemple si vous revendez au bout de 10 ans et que votre crédit court sur 25 ans), vous devrez procéder à la mainlevée de cette hypothèque afin que la banque l’annule. Cela entraine des frais, inexistants dans le cas d’une caution bancaire qui est annulée directement à la revente.

Pour finir le dernier avantage non négligeable, la participation au fonds Mutuel de garantie lors d’un cautionnement bancaire est restituée en totalité ou partiellement en cas de paiement en totalité du crédit. Toutefois, ce pourcentage dépend des sociétés de cautionnement.

Pour y voir plus clair, un comparatif simplifié des différentes garanties possibles pour un prêt immobilier :

Hypothèque et PPD  

  • Actes notariés
  • Frais de mainlevée
  • Cout élevé

Nantissement

  • Placement financier bloqué pendant toute la durée du prêt
  • Nécessite d’avoir une épargne équivalente à 80% du montant de l’emprunt
  • Pas de mainlevée
  • Cout faible

Caution bancaire

  • Réponse rapide 48h
  • Démarche simplifiée
  • Pas de mainlevée
  • Fonds partiellement restituables selon les sociétés de cautionnement
  • Cout aiblef

Quelles sont les banques qui peuvent se porter caution pour une location ? 

En théorie toutes les banques peuvent se porter caution, toutefois en pratique peu de banques le proposent. C’est pourquoi, nous nous sommes demandé quelles sont les banques qui peuvent se porter caution dans le cadre d’une location. Attention cette liste est non exhaustive.

BanquesCaution bancaire pour les locations
Boursorama, ING Direct, Hello Bank et en général les banques en ligneNon
La banque PostaleNon
Bnp ParibasUniquement pour les clients fidèles – Obligation d’ouvrir une assurance vie
Banque PopulaireNon
CICPour les clients depuis minimum un an
Caisse d’épargneNon
LCLOui
Société GénéraleOui
Crédit AgricoleOui

Bien entendu, chaque banque à sa politique de commercialisation, et cela dépendra du client. Vous pouvez toujours demander à votre banque actuelle si elle propose le service de caution bancaire pour une location.

La caution bancaire pour une location est-elle possible ? 

Bien que rare, la caution bancaire pour une location peut-être demandée par le bailleur. Même si les solutions actuelles comme une assurance loyer impayée, ou une caution physique (parents, amis…) sont plus couramment utilisées.

Toutefois dans le cas où un garant physique n’est pas possible, le candidat locataire peut avoir recours à une caution bancaire. Là encore tout dépendra des banques, en effet, beaucoup d’entre elles ont arrêté de proposer les cautions bancaires pour les locations.

Dans le cas où la banque accepte de se porter garante pour le locataire, il devra déposer une somme équivalente à quelques mois ou jusqu’à 3 ans de loyer sur un compte bloqué.

Ce dépôt est ensuite débloqué sur demande du bailleur en cas d’impayé du locataire. Contrairement aux autres formes de caution, ici c’est l’argent du locataire qui sera utilisé, et non pas l’argent de la banque ou d’une personne physique.

En revanche, la banque applique en général des frais de dossier et une commission pour la création et la gestion du compte.

Bon à savoir : vous avez le droit de demander que cette somme soit bloquée sur un compte rémunéré, afin de générer des intérêts.

En résumé, la caution bancaire n’est pas la solution idéale pour le locataire. En effet, elle a un cout et il convient de détenir une épargne conséquente à placer sur un compte bloqué.

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