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SCI et prêt immobilier : comment cela fonctionne ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
02 juin 2022

Il n’est pas rare de créer une SCI, notamment familiale, en vue d’une opération immobilière. Que ce soit afin de réaliser un investissement locatif ou d’acheter une résidence principale. En effet, la SCI offre des avantages lors de la demande d’un prêt immobilier. Elle permet entre autres d’augmenter la capacité de financement et de transmettre un patrimoine plus facilement. Mais étant une société, on peut se demander s’il existe des taux d’intérêt ou des types de crédit dédiés à la SCI.

Alors concrètement comment fonctionne un prêt immobilier pour une SCI ? Suivez-nous, on vous explique !

Comment faire un prêt immobilier avec une SCI ?

Au même titre qu’un particulier qui souhaite réaliser un investissement locatif, une SCI qu’elle soit familiale ou professionnelle doit constituer un dossier de crédit et détenir une capacité d’emprunt suffisante. Généralement, le recours au prêt est plus couramment utilisé par une SCI familiale que professionnelle. D’ailleurs, il est intéressant de rappeler les avantages de la création d’une SCI pour une opération immobilière !

Les avantages de la SCI pour investir !

Une SCI familiale est particulièrement intéressante lors d’un investissement immobilier dans certains cas, à savoir :

  • Éviter les contraintes d’une acquisition en indivision : notamment pour les couples mariés sous la séparation de biens, les couples pacsés ou les concubins. D’autant que dans les deux derniers cas, elle vise à protéger le conjoint en cas de décès.
  • Faciliter la transmission des biens :son atout principal et de pouvoir transmettre les parts sociales à ses enfants à moindre cout contrairement à une donation de biens en direct. En effet, les donations sont taxées sur la valeur des biens, dans le cas d’une SCI elles seront calculées en fonction des parts sociales données. D’autant qu’il est possible de transmettre à ses enfants 100 000 € tous les 15 ans sans être taxé !
  • Augmenter la capacité d’emprunt : En effet, la banque prendre en compte la capacité de financement de chaque associé augmentant mécaniquement la capacité d’achat.

Mais rentrons dans le vif du sujet ! Comment demander un crédit immobilier avec une SCI ?

Comment constituer le dossier de crédit de la SCI !

La SCI doit déterminer précisément son projet immobilier et déterminer la capacité d’emprunt de chaque associé. Elle devra réaliser un business plan immobilier, en d’autres termes un plan de financement précis de son investissement locatif.

Par ailleurs, chaque associé devra préparer son dossier de crédit de façon individuelle, même si le prêt est au nom de la SCI. Nous verrons un peu plus bas s’il existe un intérêt à ce qu’un crédit soit réalisé par les associés de manière indépendante.

Pour rappel, vous devez fournir les justificatifs suivants :

  • Une pièce d’identité valide (carte identité, passeport ou carte de séjour)
  • Un justificatif de domicile,
  • Un justificatif de votre situation personnel : contrat de mariage, de pacs, ou encore jugement de divorce. En effet, la banque se doit de vérifier si vous investissez seul ou si votre conjoint est solidaire du prêt.
  • Les bulletins de salaire et votre contrat de travail.
  • Si vous êtes indépendant : un Kbis à jour, bilan comptable
  • Votre Avis d’imposition
  • Vos relevés de comptes,
  • Si vous percevez des revenus fonciers ou financiers personnels : tous les justificatifs relatifs à ses revenus.

Dans le cas où la SCI est déjà propriétaire et perçoit des revenus locatifs, les derniers bilans seront également nécessaires et seront pris en compte dans le calcul de la capacité d’emprunt.

Ainsi la banque va analyser les documents de chaque associé afin d’être sure qu’en cas de défaillance d’un des associés les autres pourront prendre la relève. À noter que les associés sont solidaires à hauteur des parts sociales détenues dans la SCI. De plus, contrairement à une société commerciale, leur responsabilité est illimitée.

Une SCI bénéficie d’une condition suspensive dans le compromis de vente permettant de se rétracter en cas de crédit refusé par la banque. De même, une SCI dispose d’un délai de rétractation de 10 jours à partir de l’émission de l’offre de prêt conformément aux articles L. 313-1 et suivants du Code de consommation.

Quels sont les taux pour un prêt immobilier en 2022 avec une SCI ?

Il n’existe pas d’offres spécifiques dédiées aux sociétés civiles immobilières. Ainsi, les conditions d’un prêt immobilier comme le taux d’intérêt sont similaires que ce soit une demande de crédit par un particulier ou une SCI.

Ainsi les taux d’intérêt immobiliers en 2022 sont en moyenne les suivants :

Durée d’empruntMeilleur taux immobilierTaux immobilier moyenTaux immobilier élevé
7 ans0,21 %0,55 %1,00 %
10 ans0,34 %0,65 %1,20 %
15 ans0,53 %0,80 %1,40 %
20 ans0,66 %1,00 %1,70 %
25 ans0,89 %1,15 %2,00 %
Taux immobilier selon la durée du prêt

À noter que les taux immobiliers pour un investissement locatif sont en général plus élevés.

Utilisez notre simulateur de crédit gratuit pour vous donner une idée des taux actuels !

Quelles sont les modalités d’un prêt immobilier d’une SCI : Apport, durée, garantie, assurance ?

Comme nous venons de le préciser, les conditions d’un crédit immobilier classique accordé aux SCI sont similaires à ceux des particuliers.

Ainsi conformément aux recommandations du HCSF (haut conseil de stabilité financière), le taux d’endettement a été relevé à 35% en lieu et place des 33% et la durée d’emprunt conseillé est de 25 ans, voire 27 ans en cas de construction ou d’achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement).

Par ailleurs, un apport n’est pas obligatoire même si souvent recommandé. En effet, une SCI permet de mutualiser les ressources des associés. De plus, si la SCI est déjà propriétaire bailleur, elle cumule les revenus locatifs avec ceux des associés. Ainsi la banque sera moins frileuse d’accorder un crédit immobilier sans apport, d’autant si le projet immobilier a pour but de percevoir des loyers.

La banque demande aussi à ce que le crédit soit garanti même en la présence de plusieurs associés solidairement responsable du prêt. En général, les garanties pour un prêt sont :

  • L’hypothèque qui est une sureté réelle prise sur le bien. En d’autres termes, la banque se réserve le droit de saisir le bien immobilier en cas de non-paiement du crédit.
  • La caution qui est une sureté personnelle. Ainsi c’est une société de caution qui se porte garante. Dans le cas de défaillance de l’emprunteur, elle prend le relai dans le paiement du prêt.

Pour finir, vous devez souscrire une assurance emprunteur. Deux solutions s’offrent alors à vous, à savoir :

  • Prendre une assurance pour la SCI et répartir les frais entre associés. Solution qui présente l’avantage de parfois être moins couteuse si des associés sont jeunes.
  • Chaque associé souscrit individuellement une assurance. Solution plus couteuse, surtout pour les séniors, mais qui présente de meilleures garanties.

Quels sont les types de crédits qui peuvent être accordés à une SCI ?

La SCI peut souscrire tous types de crédits ouverts aux particuliers comme :

  • Les crédits immobiliers classiques : In fine, à taux fixe ou variable.
  • Le prêt relais : il permet de financer l’achat d’un nouveau bien avant la vente du précédent
  • Le prêt hypothécaire : Il consiste à hypothéquer un logement dont la SCI est déjà propriétaire. Il permet d’emprunter entre 50% et 70% de la valeur du bien.

En revanche, une SCI n’a pas accès aux prêts aidés tels que le PTZ ou le prêt épargne logement par exemple, souvent destinés aux primo-accédants. Ainsi créer une SCI pour l’achat d’une résidence principale n’est peut-être pas la meilleure solution !

Toutefois, elle peut quand même bénéficier de certains crédits réglementés à des taux avantageux, à savoir :

  • L’Eco-Ptz : Si la SCI n’est pas soumise à l’impôt sur les sociétés, elle peut solliciter un éco-Ptz afin de réaliser des travaux éligibles au dispositif.  Pour cela, le logement doit être soit mis gratuitement à disposition d’un associé (personne physique) soit mis en location en tant que résidence principale de l’occupant. À noter que le montant accordé est limité à 30 000 € et est calculé selon la nature des travaux envisagés.
  • Le prêt locatif social (PLS) : Il s’agit d’un prêt aidé et réglementé réservé aux investisseurs de droit public ou privé. Il est destiné à la construction et la réhabilitation des logements en vue de les louer à des ménages aux revenus intermédiaires. Le taux du prêt pour une SCI est compris entre 1.61% et 1.86%. Il est en effet indexé sur le taux du livret A. De plus, il offre des avantages fiscaux comme la TVA à taux réduit et l’exonération de la taxe foncière du bâti sur 25 ans.

Faut-il privilégier un prêt de la SCI ou un emprunt des associés ?

Vous pouvez solliciter un crédit au nom de la SCI ou bien décider que chaque associé emprunte individuellement. Dans ce cas, les fonds issus du crédit seront versés à la SCI via un apport en numéraire ou sur le compte courant de la SCI. Mais quelle solution est la plus appropriée ?

Emprunter au nom de la SCI présente l’avantage d’augmenter la capacité d’emprunt de la SCI. En effet, comme nous l’avons vu précédemment, la banque tient compte des revenus de tous les associés. De plus, elle permet à des personnes qui n’auraient pas pu emprunter individuellement de détenir des parts d’un bien immobilier et de percevoir des revenus complémentaires.

De plus, cette solution est avantageuse lorsque la SCI est créée afin de transmettre un bien à ses enfants. Contrairement à l’emprunt individuel, la valeur des parts n’est pas augmentée par l’apport en numéraire des associés.

En résumé il n’y a pas de mauvais choix ! Tout dépend de votre stratégie d’investissement, des modalités du prêt, de la durée, de la préférence des associés… En tout état de cause, il convient d’analyser votre projet. Et gardez à l’esprit que tous les associés sont solidaires et responsables de façon illimitée du crédit !

Quels sont les points clés pour réussir sa demande de prêt immobilier pour une SCI ?

En conclusion pour obtenir un crédit immobilier avec une SCI, vous devez être attentifs aux points suivants :

  • Vérifier le taux d’endettement qui doit être inférieur ou égal à 35%.
  • La faisabilité de votre projet notamment s’il s’agit d’un investissement locatif. L’estimation du loyer doit être juste et au prix du marché afin de ne pas avoir de mauvaise surprise (vacance locative) et de limiter le taux d’effort de la SCI et par conséquent des associés.
  • Réaliser un business plan immobilier efficace.
  • Étudier les différentes offres des banques.
  • Faire appel à un courtier immobilier peut s’avérer judicieux et vous faire gagner un temps précieux dans la constitution de votre dossier.
  •  Optez pour des dispositifs de défiscalisation comme Pinel ou encore le statut LMNP qui est possible en respectant certaines conditions en tant que SCI.

En tout état de cause, un crédit vous engage, et il convient de vérifier la capacité de remboursement de la SCI et des associés avant de s’engager. C’est pourquoi, être accompagné d’expert est conseillé. Ils sauront vous guider selon votre profil emprunteur et votre stratégie d’investissement.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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2 commentaires
Moug, le 25 mai 2022

Bonjour,
Quel est l’intérêt de créer une SCI avec un seul enfant pour un achat de résidence principale ? même question pour un investissement immobilier ?
Merci.
Bien cordialement

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Expert
Benoît Fruchard, le 2 juin 2022

Bonjour,
Le principal avantage va être de pouvoir faire des donations de parts sociales à hauteur de 100 000 € tous les 15 ans.

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