SCI : quels sont les avantages et les inconvénients ?

Lors d’un projet immobilier, la question de la création d’une SCI se pose régulièrement. En effet, cette structure représente un outil intéressant pour optimiser la gestion d’un patrimoine immobilier. Avant de créer une SCI, il convient de connaître les avantages et inconvénients de cette forme juridique. Est-il toujours judicieux de monter une SCI ? On vous donne tous les éléments pour vous aider à y voir plus clair ! 

Qu’est-ce qu’une SCI ?

L’objectif principal d’une Société Civile Immobilière est de détenir et gérer un patrimoine immobilier.

 Elle est composée de deux associés au minimum (personnes physiques et/ou morales), qui détiennent des parts sociales au prorata de leur apport à la société. Le fonctionnement d’une SCI est soumis au Code civil : comme toute société, elle doit faire l’objet d’une immatriculation et nécessite la rédaction de statuts.

Les 5 avantages d’une SCI

Une gestion et une transmission du patrimoine immobilier facilité

L’intérêt majeur de la SCI est de faciliter la constitution, la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier. 

Dans un premier temps, la création d’une SCI favorise la constitution d’un patrimoine. En rassemblant leurs ressources financières, les associés obtiennent plus facilement des financements externes pour l’acquisition de biens immobiliers. Ils peuvent également mutualiser les coûts générés par le projet. 

La nomination du gérant permet de simplifier la gestion de la société puisque, au quotidien, c’est lui qui prend en charge les principaux actes de gestion de la SCI. Cette structure juridique est plus souple que l’indivision, qui nécessite l’accord unanime de l’ensemble des associés et qui peut rapidement amener à une situation de blocage.

Enfin, la SCI comporte des avantages en termes de transmission du patrimoine immobilier. Dans le cadre d’une SCI familiale, les parents peuvent effectuer des donations de parts sociales à leurs enfants tous les 15 ans, offrant la possibilité aux héritiers de devenir propriétaire du patrimoine immobilier au bout d’un certain nombre de donations. En termes de succession, la SCI possède donc un avantage non négligeable. Concernant la TVA, la SCI est également avantageuse puisque les associés peuvent opter pour cette taxe quand la société loue ses biens immobiliers.

La protection du patrimoine personnel des associés

Comme pour les autres sociétés, la SCI représente une personne morale. Ainsi, elle dispose d’un patrimoine qui lui est propre. Le patrimoine personnel des associés est donc séparé de celui de la SCI. Si des difficultés financières surviennent, les créanciers de la société devront saisir dans un premier temps les parts sociales de la société. 

Un fonctionnement flexible de la SCI

Le cadre légal de la SCI étant peu contraignant, les associés peuvent aisément aménager le fonctionnement de la société à travers ses statuts. Ils peuvent organiser leurs relations de manière souple et décider des conditions à respecter pour les prises de décision. Les statuts peuvent également limiter, si c’est un souhait, les pouvoirs du gérant de la société, qui en est le représentant légal. Plus généralement, un des avantages principaux de la SCI est qu’elle permet de nombreux montages juridiques, offrant la possibilité de s’adapter aux besoins de chaque projet.

L’absence d’un capital social minimum

À la création d’une SCI, la loi n’exige pas de capital social minimal. Théoriquement, les associés peuvent donc démarrer leur société avec un apport en numéraire d’un euro symbolique. Cependant, dans la majorité des cas, il est conseillé de réaliser un apport plus conséquent, afin de disposer d’un capital social favorable au bon fonctionnement de la société. Ce montant facilitera également l’obtention de financements auprès de la banque.

Le choix du régime d’imposition de la SCI

La SCI bénéficie d’avantages fiscaux remarquables. En effet, cette forme de société dispose d’une liberté de choix concernant son régime d’imposition des bénéfices.

Le régime de droit commun est l’impôt sur les revenus (IR). Dans ce cas, la société est transparente fiscalement. Les bénéfices sont taxés directement entre les mains des associés et ceux-ci sont imposés à l’IR, à hauteur de leur participation au capital social de la société. 

La possibilité de pouvoir choisir le régime de l’impôt sur les sociétés (IS) constitue l’un des avantages fiscaux majeurs de la SCI. Dans ce cas, la société est opaque : l’administration fiscale prélève la SCI elle-même, au taux fixe de l’IS. Avec ce système fiscal, il est possible d’amortir le bien immobilier détenu par la SCI et ainsi d’atténuer le montant de l’impôt sur les bénéfices réalisés chaque année.

Les 5 inconvénients d’une SCI

Des formalités de création complexe et coûteux

Lors de la création d’une SCI, plusieurs étapes administratives légales doivent être respectées : rédaction des statuts, réalisation des apports au capital social, publication de l’avis de création, immatriculation au RCS. Ainsi, créer une SCI exige une certaine rigueur de la part des associés. Aussi, chaque phase du processus génère des coûts qu’il faut prendre en compte.

La responsabilité illimitée des associés

Comme nous l’avons vu précédemment, dans une SCI, le patrimoine personnel des associés est protégé. En cas de difficultés financières, la SCI disposant de son propre patrimoine, les créanciers devront donc dans un premier temps se tourner vers elle pour régler les dettes. Si cette tentative n’aboutit pas, les associés devront payer les créanciers de la SCI, au prorata de leur participation au capital social. Ainsi, les associés de la SCI ont une responsabilité indéfinie.

Des obligations contraignantes à respecter

La Société Civile Immobilière, comme tout autre type de société, doit respecter certaines obligations dans son fonctionnement. Celles-ci peuvent s’avérer contraignantes voire même décourageantes pour les non-initiés. En effet, après chaque exercice social, le gérant de la société doit organiser une assemblée générale ordinaire (AGO) afin de statuer sur les comptes de l’année. À l’issue de la réunion, le dirigeant doit rédiger un compte-rendu.

La tenue d’une comptabilité est également exigée par la SCI. Pour les sociétés soumises à l’IR, une comptabilité de trésorerie sera suffisante. Les SCI à l’IS devront établir une comptabilité comptable complète, pouvant être compliquée à réaliser.

Enfin, les associés doivent remplir une déclaration de résultats chaque année et l’envoyer à  à l’administration fiscale. En fonction du régime d’imposition choisi (IR ou IS), elle sera plus ou moins complexe.

La prise en compte de frais supplémentaires

La création d’une SCI peut, dans certains cas, engendrer des frais divers. Afin d’optimiser les activités de la société et adopter la bonne stratégie, les associés peuvent demander à se faire conseiller par des professionnels. Cependant, l’intervention d’un notaire, d’un expert-comptable ou bien d’un avocat a un coût qui peut être élevé et souvent, ces charges supplémentaires ne sont pas prévues par les particuliers lors du montage de la SCI.

La nécessité d’avoir au moins 2 associés

Créer une SCI unipersonnelle est impossible. Pour être valide, cette structure doit réunir au moins deux associés (personnes physiques et/ou morales). La législation autorise la création d’une société à associé unique seulement dans le cadre de la Société par Actions Simplifiées (SAS) et la Société à Responsabilité Limitée (EURL). Si, en cours de vie sociale, les parts sociales de la SCI se retrouvent dans les mains d’un seul associé, ceci ne sera pas tout de suite un motif de dissolution de la société. Effectivement, un délai d’un an sera accordé, le temps que la SCI régularise la situation.

Avantages et inconvénients de la SCI : tableau récapitulatif