Lors d’une demande de crédit immobilier, il n’est pas toujours évident de connaître le cout total de son prêt. En effet, les banques ou les courtiers mettent en avant le taux d’intérêt immobilier. Toutefois ce n’est pas le seul critère à prendre en compte pour comparer les offres. L’indicateur essentiel sur lequel vous devez vous baser est le TAEG (taux annuel effectif global). Il comprend la globalité des frais liés au crédit et vous permettra de connaître plus précisément le cout de votre financement. C’est pourquoi nous vous expliquons ce qu’est le TAEG et son mode de calcul ! Vous aurez ainsi toutes les connaissances nécessaires pour comparer et comprendre les différentes offres de prêt !
Sommaire
Qu’est-ce que le TAEG ?
Pour comparer les offres de prêt, il convient de se baser sur le TAEG. En effet, cet indicateur comprend l’ensemble des frais liés au crédit. Ainsi, vous pouvez connaître le cout réel de votre financement et les conditions d’emprunt.
Le taux annuel effectif global s’applique à tous les types de financement que ce soient des prêts accordés aux particuliers comme aux professionnels.
Par ailleurs, le TAEG doit respecter le taux d’usure maximal fixé par la banque de France.
En effet, les banques doivent respecter ce taux lorsqu’il propose un crédit, quel qu’il soit.
La banque de France détermine chaque mois (depuis février 2023, avant c’était chaque trimestre) le taux d’usure correspondant à chaque type de crédit. Ce taux permet de limiter les écarts entre les différentes offres proposées par les banques.
Ainsi depuis le 1er octobre 2016, les banques doivent mentionner le TAEG sur toutes les offres de prêts. Cet indicateur permet pour les emprunteurs de connaître tout de suite le cout du crédit. En somme, plus le TAEG sera élevé, plus le prêt sera cher.
Quelle est la formule de calcul du taux annuel effectif global ?
Le TAEG mesure donc le cout total du prêt et vous permettra de comparer avec précision et de négocier les différentes offres auprès des banques. En effet, le mode de calcul du TAEG est la même pour tous les organismes bancaires, à savoir :
TAEG = [(montant total à rembourser – montant de l’emprunt) /montant de l’emprunt] x nombre total de mensualités
Cependant, le calcul du TAEG est plus complexe, c’est pourquoi nous vous donnons un exemple simplifié tout de suite !
Exemple : Pour un prêt d’un montant de 100 000 € sur 15 ans (180 mensualités). Vous remboursez 111 410 €. Soit un cout total de 11 410 €
Calcul du TAEG :
[(111 410 – 100 000) /100 000] x 180 = 20,53 %.
Le TAEG est donc de 20,53 % sur 15 ans et de 1,37% annuel
Pour plus de clarté, voyons quels sont les frais compris dans le calcul du TAEG !
Qu’est-ce qui est compris dans le TAEG ?
Le TAEG comprend dans son calcul les éléments suivants :
- Le Taux d’intérêt nominal correspondant aux intérêts d’emprunt,
- Les assurances immobilières : décès, invalidité,
- Les assurances facultatives : perte d’emploi par exemple,
- Les frais de dossier de la banque,
- Les frais de garantie : les organismes de cautionnement, hypothèque ou privilège de prêteur de deniers. Ce sont des garanties demandées par la banque afin de sécuriser le prêt immobilier,
- La rémunération éventuelle du courtier,
- Les frais de transfert de fonds,
- Les indicateurs normes européens,
- Le montant de l’évaluation d’un bien immobilier peut désormais également être intégré dans le calcul du TAEG,
- Les frais d’ouverture et de tenue de compte.
En revanche, le TAEG d’un crédit immobilier ne comprend pas les éléments suivants :
- L’IRA : indemnités de remboursement anticipé en cas de revente ou du remboursement du prêt par anticipation. Ces frais sont limités à 3% du capital restant dû ou à 6 mois d’intérêts. L’IRA est un élément qui peut être négocié !
- Les frais en cas d’impayés.
- Les frais de notaire.
L’intégralité de ces éléments doit être prise en compte pour comparer les offres de prêts et surtout connaître le cout réel de votre projet immobilier.
Comment faire baisser votre TAEG ?
Il est toujours possible de négocier certains frais afin de baisser le TAEG de votre crédit, comme :
- Le taux d’intérêt immobilier : En augmentant votre apport personnel, vous pouvez diminuer le montant de l’emprunt et la durée. Mécaniquement vous baissez le TAEG.
- Les assurances : Vous pouvez comparer les assurances externes à la banque. Il convient toutefois de souscrire une assurance avec les mêmes garanties.
- Les frais de dossier de la banque : ces frais peuvent être réduits, voire supprimés, notamment si vous faites appel à un courtier immobilier.
Qu’est-ce que le TEG ?
Le Taux effectif global (TEG) était utilisé jusqu’en 2016. Le TAEG est venu le remplacer, car plus précis. Il représente en effet un pourcentage annuel sur le montant du crédit et prend en compte des éléments supplémentaires dans son calcul, à savoir :
| Catégories | TEG | TAEG |
|---|---|---|
| Assurance décès invalidité | Non | Oui |
| Assurance chômage | Non | Oui |
| Normes européennes | Non | Oui |
| Taux globaux / indicatif | Taux globaux sur un mois | Taux globaux sur l’année |
À l’inverse du TEG, l’assurance décès invalidité, l’assurance chômage et les normes européennes sont donc prises en compte dans le TAEG. C’est pourquoi il a été mis en place pour plus de clarté et de transparence concernant le cout d’un crédit.