Comment calculer son taux d’endettement immobilier ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 08 novembre 2021

Un des indicateurs qu’il est important de connaître avant de vous lancer dans un crédit immobilier est le fameux taux d’endettement. En effet, les banques avant même d’étudier votre dossier vont calculer votre taux d’endettement afin de s’assurer que votre demande est viable !

C’est pourquoi nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir pour calculer vous-même ce ratio. Toutefois, vous pouvez aussi utiliser notre simulateur pour un résultat rapide !

Notre calculateur de taux d’endettement immobilier simple et gratuit.

taux|number_separator % de taux d’endettement

Votre capacité de remboursement supplémentaire est de capa|number_separator

Qu’est-ce que le taux d’endettement ?

Le taux d’endettement permet à la banque de s’assurer que vous êtes capable d’assumer les échéances d’un crédit immobilier ou à la consommation. En effet, c’est le premier critère qu’elle vérifie avant de continuer à étudier votre dossier.

Il est donc un indicateur essentiel pour les organismes de crédit. C’est un rapport entre vos revenus et vos charges mensuels. Il permet ainsi d’estimer le montant mensuel que vous pouvez rembourser tout en continuant à vivre correctement.

C’est pourquoi il est essentiel de calculer son taux d’endettement avant de vous lancer dans un crédit. Il vous permettra de connaître la part de vos revenus servant au paiement de vos charges. Vous pourrez ainsi savoir si votre situation financière est compatible avec votre projet de crédit.

En effet, le taux d’endettement va conditionner le montant de vos mensualités, ce que l’on appelle aussi la capacité de remboursement !

De plus, calculer son taux d’endettement permet de chercher en amont des solutions pour l’optimiser et ainsi mettre toutes les chances de votre côté pour obtenir un prêt à un taux et une durée plus favorable.

Comment se calcule le taux d’endettement immobilier ? 

En effet, lors de votre demande de crédit immobilier, la banque va calculer le taux d’endettement, la capacité d’emprunt et le reste à vivre, nous vous expliquons ces notions un peu plus loin ! Tout d’abord, passons en revue les éléments pris en compte pour le calcul du taux d’endettement immobilier !

Quels salaires et autres revenus prendre en compte ? 

Il est en effet important de connaître quels sont les revenus que la banque va retenir pour calculer le taux d’endettement, à savoir :

  • Les revenus professionnels nets avant impôts :
    • Le salaire mensuel imposable : si vos revenus sont variables, vous pouvez calculer une moyenne sur les 3 ou 6 derniers mois.
    • Les primes annuelles comme le 13e mois. En effet, les primes exceptionnelles sont exclues du calcul.
    • Les pensions de retraite
    • Indépendants, libéraux, chefs d’entreprise ou intermittents du spectacle : Il convient de prendre la moyenne de vos revenus annuels. Lors de la constitution de votre dossier, vous devrez fournir l’ensemble de vos bulletins de salaire et avis d’imposition et les bilans sur les trois dernières années.
  • Les revenus locatifs ou rentes viagères : Afin de tenir compte du risque locatif, les revenus sont retenus à hauteur de 70 %.

En revanche, si vous êtes en CDD, ou encore au chômage, les revenus ne seront pas pris en compte par la banque, car limités dans le temps. De plus, elle n’intégrera pas dans son calcul tous les revenus dont la stabilité peut être remise en cause comme les pensions alimentaires, les allocations familiales ou encore les indemnités journalières de maladie.

Toutefois, certains organismes peuvent avoir des critères de calcul différents, il convient donc de se renseigner en amont de votre demande de crédit.

Quels emprunts, charges et loyers sont à inclure ?

Maintenant que vous avez listé vos revenus, passons aux charges. En effet, elles ne sont pas toutes à inclure pour calculer le taux d’endettement ! C’est le cas notamment des dépenses du quotidien qui sont eux intégrés dans le calcul du reste à vivre.

En résumé, on peut dire que dans le taux d’endettement, sont comprises les charges fixes, à savoir :

  • SI vous êtes locataires : le loyer charges comprises. Il permet de calculer votre saut de charge. Il s’agit de la différence entre le montant du loyer et les futures mensualités de votre crédit immobilier. Le but de cet indicateur pour la banque est de déterminer si à la suite du crédit vous garderez un niveau de vie correct. En clair, si le saut de charges est nul, le taux d’endettement n’augmentera pas avec les mensualités du crédit.
  • Tous les crédits en cours : immobilier, consommation, revolving…
  • Les charges fixes comme le paiement d’une pension alimentaire.

À noter :  Les impôts sur le revenu sont pris en compte dans le reste à vivre.

Maintenant, passons aux exemples concrets !

Exemples de calcul de taux d’endettement dans le cadre d’un prêt pour résidence principale

Pour rappel, le taux d’endettement se calcul ainsi : Taux d’endettement = (dettes + charges) / revenus fixes nets x 100.

Prenons comme exemple l’achat d’une résidence principale en tant que locataires.

Vos revenus sont de 2500 € /mois.

Vos charges sont de 800 € /mois

  • Loyer : 600€ /mois
  • Prêt voiture : 200 €/mois

Calcul de votre taux d’endettement : 800 / 2500 x 100 = 32%

Exemples de calcul de taux d’endettement dans le cadre d’un prêt pour investissement locatif

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Pour cela, vous pouvez simuler le taux d’endettement en intégrant les revenus locatifs.

Revenus mensuels : 3500 €

  • Revenus locatifs mensuels : 500 €
  • Pour le revenu locatif prendre en compte : 500 x 70% = 350 €
  • Revenus mensuels : 3500 € + 350 € = 3850 €

Charges mensuelles : 1100 €

  • Prêt voiture : 200 €
  • Prêt résidence principale : 900 €

Votre taux d’endettement : 1100 / 3850 x 100 = 28.5%

Quel est le taux d’endettement maximum autorisé pour un prêt ? 

Le taux d’endettement maximum autorisé est généralement de 33%, mais à la suite d’une recommandation du HCSF (Haut Conseil de Stabilité financière) en janvier 2021, le taux d’endettement maximum, est passé de 33 à 35 %. La durée d’emprunt est également allongée, passant de 25 à 27 ans.

Toutefois, les banques même si elles suivent les recommandations de l’HCSF, s’adaptent à la situation personnelle de chaque emprunteur.

Est-il possible de dépasser les 33% de taux d’endettement ? 

Ainsi, il est tout à fait possible de dépasser les 33% d’endettement. Cependant, il faudra monter un dossier béton pour votre demande de prêt immobilier.

En effet, de nombreux éléments sont pris en compte dans le traitement de votre dossier comme le montant de l’apport personnel, la capacité d’épargne ou encore la gestion de vos comptes.

Ainsi, il sera plus facile de dépasser le taux de 33% dans certains cas :

  • Les prêts sur une courte durée : En principe, l’organisme bancaire pourra éventuellement allonger la durée du prêt et mécaniquement baisser la mensualité en cas de difficulté.
  • Les revenus et la stabilité financière : si les revenus sont élevés avec un reste à vivre conséquent et en plus un emploi stable, notamment si vous êtes fonctionnaires, vous n’aurez pas trop de difficulté de déroger à la règle des 33 %.
  • L’âge :  Les banques estiment que les revenus peuvent évoluer avec le temps.
  • Le saut de charge : Un saut de charge faible rassurera la banque sur votre capacité de remboursement.
  • L’épargne : Avec une épargne régulière, l’organisme prêteur sera confiant sur le remboursement des mensualités.

Comment diminuer son taux d’endettement ? 

Heureusement, il existe quelques astuces pour diminuer son taux d’endettement et ainsi obtenir votre prêt.

La plus courante est le regroupement de crédit. En effet, le rachat de vos crédits en cours permet de diminuer le montant total des mensualités. En regroupant tous vos crédits, vous n’aurez plus qu’une seule mensualité ayant comme conséquence une diminution du taux d’endettement.

Cette technique permet aussi de vous sortir d’une difficulté financière à la suite d’un changement de situation et d’éviter le surendettement. Il est d’ailleurs conseillé dès les premiers signes de difficultés financières de contacter votre conseiller afin de trouver une solution.

Vous pouvez également demander à votre banque de modifier un crédit en cours, notamment si votre emprunt a été fait il y a plus de 12 mois.

Vous pourrez négocier un allongement de la durée de remboursement et diminuer vos mensualités. L’allongement est en général limité à 2 ans pour ne pas modifier les conditions du prêt accordé. Toutefois, si vos difficultés sont dues à une perte d’emploi, la banque ne sera pas favorable pour modifier votre prêt.

Une autre pratique est de recourir au prêt lissé. Il s’agit d’augmenter le montant de vos mensualités une fois vos prêts en cours remboursés. Cette solution tient compte de votre capacité de remboursement futur une fois vos emprunts soldés.

Taux d’endettement, capacité d’emprunt et reste à vivre : comment vous y retrouver ? 

Lors de votre demande de prêt, votre conseiller va vous parler de taux d’endettement, de capacité d’emprunt et de reste à vivre !  A priori, on aurait tendance à penser que tous ces termes veulent dire la même chose… Et pourtant pas tout à fait : Tour d’horizon des termes à connaître pour votre demande de crédit !

Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?

Nous venons de voir ce qu’était le taux d’endettement qui vous donne votre capacité de remboursement. Ces deux indicateurs vont aider à déterminer la capacité d’emprunt qui n’est autre que la somme totale que la banque acceptera de vous accorder.

La capacité d’emprunt est déterminée en fonction :

  • Du taux d’endettement
  • De l’éventuel apport personnel
  • Du taux d’intérêt
  • Du montant des mensualités
  • De la durée du prêt
  • De L’âge

La capacité d’emprunt correspond donc au montant maximum que vous pouvez emprunter sur une période donnée en fonction de vos revenus financiers et de vos charges. En d’autres termes, c’est l’aptitude d’un emprunteur à faire face aux échéances d’un crédit immobilier.

Le calcul s’établit comme suit : capacité d’emprunt mensuel = (revenus – charges) * 33 %

Exemple : Reprenons notre exemple précédent.

  • Revenus mensuels : 2500 €
  • Charges mensuelles : 800 €

(2500-800) *33% = 561 € est la mensualité que la banque retiendra pour votre financement.

Qu’est-ce que le reste à vivre ?

Le reste à vivre est tout simplement le montant qui vous restera pour vos dépenses quotidiennes (Électricité, téléphone, dépenses alimentaires, loisirs, impôts…) et gérer les éventuels imprévus.

Ainsi contrairement au taux d’endettement qui est un pourcentage qui permet de désigner le poids des charges que vous pouvez supporter, le reste à vivre est la somme disponible une fois les charges et les mensualités acquittées.

Le reste à vivre se calcul de cette manière : revenus – charges.

On estime que pour un couple le montant du reste à vivre doit être d’au minimum 800 euros.

Exemple : dans notre exemple, le reste à vivre est de 1700 €

Reste à vivre = 2500-800 = 1700 €

  • Revenus mensuels 2500 €
  • Charges mensuelles : 800 €

En résumé, le taux d’endettement permet de calculer votre taux d’effort, la capacité d’emprunt la mensualité maximale que vous pouvez rembourser et le reste à vivre la somme allouée à vos dépenses du quotidien. Ces trois indicateurs permettent à la banque de savoir si le financement de votre projet immobilier est faisable.

Avant de vous engager, il est important de préparer un plan de financement. Pour cela, vous pouvez demander conseil à des experts qui sauront vous guider dans l’élaboration de votre projet.

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