Comment sont imposés vos revenus fonciers ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 02 septembre 2021

Vous êtes propriétaire et percevez des revenus issus des locations. Ces recettes sont des revenus fonciers qui doivent être déclarés à l’aide du formulaire 2044. En effet, les revenus fonciers nets, après abattement ou déduits des charges réelles, sont à réintégrer à vos revenus globaux. Ils seront imposés au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux.

Suivez-nous, nous vous expliquons comment déclarer vos revenus fonciers !  

Quels revenus sont considérés comme des revenus fonciers ? 

Les revenus fonciers correspondent aux recettes issues des loyers de vos biens non meublés. En effet, les loyers des locations meublées rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Dans le cas d’investissements dans une SCPI ou une SCI, les dividendes correspondant à des loyers sont aussi considérés comme des revenus fonciers.

Quelle imposition pour vos revenus fonciers ? 

Vous avez le choix entre deux régimes d’imposition selon vos revenus locatifs :

Choisir entre les deux régimes d’imposition dépendra du montant de vos revenus et vos dépenses. Cependant, l’option est irrévocable pendant 3 ans. Aussi, il convient d’évaluer la méthode la plus avantageuse pour votre situation.

Toutefois, si vous optez pour le régime microfoncier, vous n’aurez pas besoin de remplir la déclaration 2044. Vous aurez automatiquement un abattement de 30 % sur vos revenus fonciers.

Une fois l’abattement de 30% sur vos revenus pris en compte en micro-foncier ou la déduction de vos charges sur vos revenus locatifs au régime réel, vous serez imposé à votre Taux Marginal d’Imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux (17,2%).

Le Micro foncier est intéressant si vos dépenses annuelles sont inférieures à 30 %. Sinon, n’hésitez pas à réaliser un audit de votre situation en fonction des charges déductibles sur vos loyers. Vous pouvez en profiter même si vos revenus sont inférieurs à 15 000€.

Comment déclarer vos revenus fonciers ? 

Pour déclarer vos revenus fonciers soumis au régime réel, vous devez remplir le formulaire 2044, dans lequel vous indiquez vos revenus locatifs et vos charges déductibles. Le résultat est à reporter sur le formulaire 2042 de votre déclaration sur le revenu.

Tout d’abord vous renseignez votre identité et apposez votre signature en page 1. Ensuite, vous remplissez l’adresse des biens loués et le nom des locataires en page 2 et 3 de la déclaration.

2044 adresse immeuble

Déclaration des recettes : lignes 210 à 215

C’est dans cette partie que vous déclarez toutes les recettes locatives perçues dans l’année.

2044 recettes

Les frais et charges déductibles des revenus fonciers : Lignes 221 à 240.

Vous devez indiquer toutes les charges qui sont susceptibles d’être déductibles de vos revenus fonciers tels que :

Cas particulier des charges de copropriété : Si vous êtes copropriétaire bailleur dans un immeuble collectif, il convient de déclarer vos charges payées au syndic.

Depuis 2021, une nouvelle ligne est apparue : la 230 bis. Il convient alors de réintégrer 50 % du montant des travaux déductibles compris dans les provisions pour charges payées l’année précédente ( Exemple : en 2021, pour la déclaration des impôts 2020, il faut réintégrer 50% des travaux déductibles de 2019).

2044 frais et charges

Les intérêts d’emprunt : ligne 250

En cas de crédit immobilier, vous pouvez déduire le montant des intérêts payés dans l’année à la ligne 250.

2044 interet emprunt

Calcul du bénéfice ou Déficit :

À la ligne 261 vous calculez la différence entre vos recettes, vos charges et les intérêts afin d’obtenir le montant de vos revenus fonciers nets.

La ligne 262 doit être renseignée dans le cas de réintégration des déductions, Besson ancien, Borloo ancien ou Cosse.

2044 260

À noter : Le total des lignes 215,240, 250 et 263 sont à reporter dans les cases E, F, G, I

Descriptif des frais : ligne 400 et 410

Dans le cas de travaux ou de déduction des intérêts, vous devez compléter les lignes 400 et 410 et indiquer les détails et les coordonnées des entreprises et de l’organisme bancaire.

2044 descriptif des frais

Avant de vous expliquer comment calculer votre bénéfice ou déficit foncier, nous vous rappelons ici quels sont les charges et travaux déductibles de vos revenus fonciers.

Quelles charges pouvez-vous déduire de vos revenus fonciers ? 

Les charges et dépenses concernent principalement les locaux affectés à l’habitation. En ce qui concerne les locaux commerciaux ou professionnels, il est possible de déduire les charges afférentes au traitement de l’amiante ou les travaux de mise en conformité.

Ainsi, les charges que vous pouvez déduire à la ligne 224 sont :

Ces listes sont non exhaustives !

Pour information, les charges qui ne sont pas déductibles sont les dépenses de construction ou d’agrandissement et les dépenses locatives, car en principe mis à la charge du locataire.

Cependant, il existe 3 cas où le locataire n’est pas redevable des dépenses locatives, comme les dépenses :

Comment déclarer vos charges à déduire de vos revenus fonciers ?

Pour calculer votre revenus fonciers nets, il convient donc de remplir les lignes 420 à 441 :

2044 deficit

Selon les éléments déclarés précédemment, vous obtiendrez votre résultat foncier.

En cas de bénéfice, vous reporterez le montant en case 4 BA de la déclaration 2042.

En cas de déficit, il conviendra de calculer sa répartition selon votre situation (case 430 à 441).

Cas n° 1 : Le montant de vos intérêts d’emprunt est supérieur aux revenus bruts

Cas n° 2 : Le montant de vos intérêts d’emprunt est inférieur ou égal aux revenus bruts

Dans le cas de déficit foncier antérieur

L’excédent du déficit foncier et reportable pendant 10 ans. Ainsi, il convient de le reporter à la ligne 450 dans la colonne A.

Vous pouvez vous aider de votre déclaration de l’année précédente, les montants à reporter sont identiques à ceux que vous aviez indiqué en colonne C.

Vous devez imputer vos revenus sur les déficits les plus anciens jusqu’à compensation.

S’il reste à nouveau un déficit, il sera à reporter sur le formulaire 2042 en case 4BD. 

2044 450

Quand utiliser les formulaires 2044 -SPE et 2044 -EB ?

Ces formulaires sont à remplir si vous êtes dans les cas suivants :

Vous pouvez vous aider de la notice 2044 mis à disposition sur le site des impôts pour déclarer vos revenus fonciers. Cependant, n’hésitez pas à faire appel à un expert qui saura vous conseiller pour votre déclaration !

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