Dès lors que vous réalisez un investissement locatif, vous êtes tenu de déclarer aux impôts les revenus issus de la location. Cependant, le mode d’imposition varie selon le type d’investissement. En effet, les revenus issus de la location meublée rentrent dans la catégorie des BIC (Bénéfices industriels et commerciaux), quant aux revenus issus d’une location vide, ils rentrent dans la catégorie des revenus fonciers. Ce sont ces derniers qui nous intéressent ici ! Alors comment est calculé l’impôt sur le revenu foncier ? On vous explique !
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Sommaire
Quels revenus sont considérés comme des revenus fonciers ?
L’administration fiscale considère comme revenus fonciers, toutes les recettes issues d’une location nue. Que ce soient des biens d’habitation, professionnel ou commercial détenus par des particuliers ou des sociétés.
Ainsi les recettes considérées comme revenus fonciers sont :
- Les loyers hors charges réellement encaissés dans l’année, peu importe qu’ils s’agissent de loyers payés en avance ou en retard,
- Les loyers perçus en cas de mise en jeu de la garantie loyer impayé,
- Le dépôt de garantie utilisé au départ du locataire pour couvrir d’éventuelles dégradations, les charges locatives ou loyers impayés,
- Les dépenses mises en convention à la charge du locataire. Il peut d’agir des dépenses et réparations locatives ou des frais de travaux effectués par les locataires apportant une réelle plus-value au logement,
- Les subventions de l’ANAH (Agence nationale de l’habitat),
- La location de droit d’affichage,
- La location de panneaux ou emplacements publicitaires,
- Le droit de chasse ou de pêche,
- La location de toits pour la pose d’antennes de téléphone,
- La concession de droit d’exploitation des carrières,
- Les revenus accessoires des propriétés rurales…
Cependant, les revenus fonciers comprennent également les investissements locatifs dans des sociétés foncières, des SCPI (sociétés civiles de placement immobilier), des SCI (sociétés civiles immobilières) ou encore dans des FPI (fonds de placement immobilier).
Revenus fonciers : quels régimes d’imposition choisir ?
Vous avez la possibilité d’opter pour le régime réel ou le régime micro-foncier. Le choix entre l’un ou l’autre dépend de plusieurs critères. En effet, selon vos revenus, mais aussi vos charges ou encore si vous avez investi via un dispositif de défiscalisation.
Le régime micro-foncier
Le régime micro-foncier est sans aucun doute le plus simple pour déclarer ses revenus locatifs. En effet, ils sont imposés de manière forfaitaire sans prendre en compte les charges réelles.
Concrètement, le régime micro foncier s’applique dès lors que vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an. Dans ce cas, l’administration fiscale applique automatiquement un abattement forfaitaire de 30%.
Si vos revenus locatifs sont supérieurs à 15 000 €, le régime réel s’impose de lui-même.
Il est possible d’opter pour le régime réel même si vos revenus locatifs bruts sont inférieurs à 15 000 €. En revanche, vous devez le conserver pour une durée minimum de 3 ans.
Néanmoins, avec le régime micro foncier la marge de manœuvre est réduite dès lors que vous possédez plusieurs biens immobiliers. D’autre part, vous ne pouvez pas cumuler ce régime avec des dispositifs de défiscalisations tels que Monuments historiques, Malraux ou encore le dispositif Loc’avantages (ancien Cosse) …en revanche, il est compatible avec la loi Pinel.
En résumé, le régime micro foncier peut être intéressant si les charges de votre investissement locatif sont inférieures à 30 %.
Le régime réel pour l’imposition des revenus fonciers
En revanche, avec le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges liées à votre investissement locatif.
La liste des dépenses déductibles est néanmoins limitative comme mentionnées à l’article 31 du Code général des impôts. Ainsi, les charges qu’il est possible de déduire de ses revenus locatifs sont :
- Les frais d’administration et de gestion de l’immeuble comme les frais de gestion locative par exemple ;
- Les indemnités d’éviction et les frais de relogement du locataire ;
- Les dépenses de travaux de réparation et d’entretien ainsi que les dépenses d’amélioration sont déductibles des revenus fonciers ;
- La taxe foncière hors taxe d’ordures ménagères ;
- Les primes d’assurance ;
- Les provisions pour charges de copropriété et les régularisations de charges ;
- Les intérêts et frais d’emprunt.
Le régime réel est intéressant dès lors que vous détenez un patrimoine important avec des charges conséquentes. Vous pouvez ainsi défiscaliser grâce au mécanisme du déficit foncier.
Le cas du déficit foncier
Le déficit foncier est un mécanisme comptable qui va vous permettre de déduire les charges liées à votre investissement locatif. Concrètement, il s’applique dès lors que les charges déductibles sont supérieures au montant des loyers que vous percevez.
Ainsi, le déficit foncier est imputé sur votre revenu global avec une limite de 10 700 € par an.
Si la différence entre les charges et les revenus excèdent les 10 700 €, le surplus est reportable les années suivantes :
- Pendant 6 ans sur l’ensemble de vos revenus ;
- Pendant 10 ans sur les seuls revenus fonciers.
Toutefois, seule la partie du déficit provenant des charges déductibles est reportable sur le revenu global. En effet, le déficit lié aux intérêts d’emprunt est uniquement déduit des revenus fonciers pendant 10 ans.
Comme vous vous en doutez, le déficit foncier n’est applicable que lorsque vous êtes soumis au régime d’imposition réel. Par ailleurs, vous avez l’obligation de mettre en location effective pendant 3 ans au minimum.
Comment sont calculés les revenus fonciers ?
L’imposition sur les revenus fonciers dépend de votre taux marginal d’imposition (TMI), auquel il convient de rajouter les prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
| Micro foncier | Régime réel | |
|---|---|---|
| Montant des impôts | micro|number_separator € | reel|number_separator € |
Ainsi selon votre TMI, le taux d’impôt sur le revenu foncier sont les suivants :
| Tranche marginale d’imposition | Taux d’impôt sur le revenu foncier |
|---|---|
| 0% | 17,2% |
| 11% | 28,2% |
| 30% | 47,2% |
| 41% | 58,2% |
| 45% | 62,2% |
Par conséquent, ce taux d’imposition s’applique sur les revenus fonciers déduction faite des charges.
Les prélèvements sociaux sont une taxe sur les revenus locatifs, destinée à financer la sécurité sociale, les retraites et le RSA (revenu de solidarité active).
Exemple de calcul de l’impôt sur les revenus fonciers
Imaginons que vous percevez des revenus locatifs pour un montant de 14 000 € par an. Votre taux d’imposition est de 30%.
Nous allons calculer l’impôt sur le revenu foncier au régime réel et au micro foncier pour mieux comprendre l’intérêt des deux régimes.
| Libellé | Micro foncier | Régime réel |
|---|---|---|
| Revenus locatifs | 14 000 € | 14 000 € |
| Taxe foncière (hors ordures ménagères) | 1 000 € | 1 000 € |
| Primes d’assurance | 400 € | 400 € |
| Provisions sur charge copropriété | 800 € | 800 € |
| Charges de gestion locative | 1 000 € | 1 000 € |
| Travaux de réparation déductible | 1 500 € | 1 500 € |
| Total recettes | 14 000 € | 14 000 € |
| Abattement 30% | 4 200 € | 0 € |
| Total des charges déductibles | 0 € | 4 700 € |
| Total imposable | 9 800 € | 9 300 € |
| Imposition revenus fonciers | 9 800 x 30% = 2 940 € 9 800 x 17,2% = 1 686 € | 9300 x 30% = 2 790 € 9300 x 17,2 % = 1 560 € |
| Total Impôts sur les revenus fonciers | 4 626 € | 4 350 € |
Dans notre exemple, vous constatez que le régime réel vous permet une économie de 276 € sur le montant des impôts.
Ainsi, avant de choisir un régime d’imposition pour vos revenus fonciers, il est important d’évaluer le montant de vos charges afin d’optimiser votre fiscalité.
Comment déclarer ses revenus fonciers ?
La déclaration de vos revenus fonciers dépend là aussi du régime choisi, à savoir :
- La déclaration en micro-foncier : Vous devez renseigner le montant brut des revenus locatifs à la case N° 4 BE du formulaire n° 2042
- La déclaration au régime réel : Vous devez tout d’abord remplir le formulaire n°2044 afin de reporter le détail de vos revenus et de vos charges déductibles. Ensuite vous reportez le montant obtenu sur le formulaire n° 2042 dans la catégorie « revenus fonciers ».
Dans tous les cas, il est judicieux de se pencher sur les solutions de défiscalisation afin d’optimiser sa fiscalité et la rentabilité de son investissement locatif. N’hésitez pas à vous rapprocher de professionnels qui sauront vous conseiller selon votre situation personnelle.
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