Comment monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 septembre 2021

Vous souhaitez réaliser un investissement locatif ? Vous avez peut-être même déjà trouvé votre bien ! Ce qui est d’ailleurs conseillé si vous souhaitez solliciter votre banque pour un prêt. En effet cela leur permet d’avoir une visibilité sur votre projet. Mais une question revient souvent : Comment monter un dossier de prêt immobilier pour un investissement locatif ?

Nous vous expliquons ici comment préparer un dossier béton pour votre rendez-vous chez le banquier !

Soigner vos comptes et votre situation personnelle pour votre dossier.

À partir du moment où vous envisagez de réaliser un investissement locatif même sans apport, il faut que votre compte bancaire soit sain et bien géré. En d’autres termes, il ne faut pas être à découvert et si possible disposer d’un compte épargne.

Votre banquier va étudier certes votre situation personnelle qui doit être stable, mais aussi vos comptes sur plusieurs mois. Il va vérifier vos dépenses et vos revenus et se faire une idée de la manière dont vous gérez vos finances. Il faut donc prouver à votre banquier que vous avez la possibilité de fournir un effort d’épargne pour la réalisation de votre projet immobilier.

Quel document pour une demande de prêt immobilier 

Maintenant que vous avez vérifié que votre compte bancaire est positif, vous devez constituer un dossier de demande de prêt réunissant plusieurs justificatifs, à savoir :

  • Une pièce d’identité valide (carte identité, passeport ou carte de séjour)
  • Un justificatif de domicile,
  • Un justificatif de votre situation personnel : contrat de mariage, de pacs, ou encore jugement de divorce. En effet, la banque se doit de vérifier si vous investissez seul ou si votre conjoint est solidaire du prêt.
  • Les bulletins de salaire et votre contrat de travail.
  • Si vous êtes indépendant : un Kbis à jour, bilan comptable
  • Votre Avis d’imposition
  • Vos relevés de comptes,
  • Si vous percevez des revenus fonciers ou financiers : tous les justificatifs relatifs à ses revenus.

En bref, vous devez présenter tous les documents qui prouvent vos situations financières à la banque.

Dans le cas où vous avez déjà signé un compromis de vente ou un contrat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) vous devez également le présenter à la banque.

Pensez aussi à transmettre une estimation locative du bien réalisée par un professionnel, voire deux c’est mieux ! Votre banquier pourra ainsi juger du sérieux du dossier.

Si vous êtes toujours à la recherche d’un bien, vous pouvez présenter des biens similaires à votre projet d’investissement locatif.

Votre capacité d’emprunt : la pierre angulaire de votre projet !

Il est vrai qu’il n’est pas aisé de commencer à chercher un bien sans connaître le financement que la banque est susceptible de vous accorder. Vous pouvez bien sûr avoir une idée en utilisant des simulateurs. Mais nous allons vous livrer les bases pour calculer votre capacité d’emprunt !

Sachez que votre taux d’endettement ne peut pas dépasser 33 % de vos revenus avec une tolérance admise à 35 %.

En plus du taux d’endettement et de votre situation financière, les banques prennent en compte aussi les critères suivants :

  • Le reste à vivre à savoir : Cela correspond à la somme qui vous reste une fois toutes les charges déduites (prêts, loyer, pensions alimentaires, impôt foncier, taxe habitation…)
  • 70% des autres revenus tels que les revenus fonciers ou BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, les banques tiennent compte des éventuelles vacances locatives ou d’impayés de loyers.

En revanche, les prestations sociales telles que les allocations chômage ou encore les pensions alimentaires ne rentrent pas dans les critères du dossier.  

L’impôt sur le revenu ne rentre pas dans le calcul des charges, ils sont pris en compte dans le « reste à vivre »

Ainsi, pour calculer votre capacité d’emprunt, il convient de prendre en considération tous les revenus, et toutes les charges mensuelles.

Comment calculer le taux d’endettement ?

La formule utilisée pour le calcul du taux d’endettement est l’équation suivante : Charges x 100 / Revenus Nets

Exemple : Pour un revenu mensuel de 5000 euros et des charges de 600 euros, le taux d’endettement est de 12 %

(600/5000) x100 = 12 %.

Ainsi pour connaître votre capacité d’emprunt vous pouvez vous aider de cette méthode :

33/100 x 5000 = 1650 €

Dans notre exemple, vous pouvez régler une mensualité de 1050 €/mois. En effet, le total des charges mensuelles de 600€ et de la mensualité de crédit à 1050 € ne dépasse pas le taux d’endettement de 33%.

Les 67% restant correspondent donc au « Reste à vivre » !

Qu’est-ce que le « Reste à vivre » ?

Le reste à vivre correspond à la somme qu’il vous reste une fois que vous avez payé vos charges et votre crédit. Il s’agit du minimum dont vous avez besoin pour les dépenses du quotidien obligatoires comme les transports, les impôts sur le revenu, les produits alimentaires… et celles qui concernent les loisirs. Pour un couple, le reste à vivre doit être d’au minimum 800 € /mois.

Ainsi si nous reprenons notre exemple précédent, le reste à vivre est de 3350 € pour le couple (5000 € -1650 € = 3350 €)

Ainsi, il convient de faire le bilan de ses dépenses actuelles et futures. En effet, gardez à l’esprit qu’un investissement locatif demande un effort d’épargne qu’il faudra prendre en compte dans votre plan de financement.

En cas de plusieurs crédits, vous pouvez toujours demander de les regrouper lors de votre prêt immobilier. Vous paierez ainsi une seule mensualité ce qui augmentera votre capacité d’emprunt.

Pour avoir une idée du financement possible par rapport à votre capacité d’emprunt, il fait aussi prendre en compte le taux d’intérêt.

Il s’agit en fait de calculer votre mensualité à partir du montant emprunté. La formule a l’air complexe comme ça, mais en utilisant Excel ou un autre tableur, vous pourrez aisément trouver votre financement.

La formule est la suivante :  Avec « M » pour le montant de chaque mensualité, « C » pour le montant du crédit, « t » pour le taux immobilier et « n » pour le nombre d’échéances,

M = [(C*t) /12] / [1-(1+(t/12)) ^-n].

Par exemple : Un emprunt de 260 000 € (C) au taux d’intérêt à 1.2 % (t) sur 25 ans (300 mois) (n)

260 000 *(1.2%/12) /1-(1+(1.2%/12)) ^-300 = 1003 €

Donc pour une capacité d’emprunt de 1050 € vous pouvez éventuellement obtenir un prêt de 260 000 € sur 25 ans.

Comment monter un bon dossier de financement ? 

Maintenant que vous avez une idée de votre capacité d’emprunt et une estimation du montant emprunté, vous pouvez monter votre dossier de financement incluant votre investissement locatif !

Pour réaliser votre plan de financement, vous devez lister toutes les ressources et les charges mensuelles ainsi que les frais liés à l’investissement locatif.

Prenons un exemple simplifié pour vous aider dans l’élaboration de votre plan de financement.

Pour l’acquisition d’un bien frais de notaire inclus de 260 000 €

Mensualité : 1003 euros

Loyer : 800 € hors charges

Charges mensuelles : 600 €

Charges mensuelles liées à l’appartement :  150 €

CatégoriesMontants
Investissement locatif – mensualités1 003€
Charges mensuelles600€
Charges mensuelles liées à l’appartement150€
Total charges mensuelles1 753€
Revenus mensuels5 000€
Revenus fonciers 70% (9600 x 70%) /12560€
Total revenus5 560€
Taux d’endettement (Charges/recettes) x 100 (1 753/5 560) x 10031.5 %
Reste à vivre pour payer les impôts sur le revenu, fonciers et les autres charges de la vie courante.3 807€

Dans notre simulation, le plan de financement est simple. Toutefois, pour être au plus proche de la réalité, il convient de calculer la rentabilité nette de votre investissement locatif. En effet, la banque ne prend en charge que 70% des revenus locatifs pour justement pallier aux aléas de la vie.

Mais pour être sûr d’avoir la capacité financière suffisante, il convient de simuler les impôts fonciers. En effet, sans optimisation fiscale, les revenus nets issus de la location seront taxés au barème progressif de l’impôt et aux prélèvements sociaux (17.2%)

Exemple : Imaginez qu’un couple perçoit des revenus fonciers nets de 5000 euros. Leur taux d’imposition moyen est de 30 %

5000 x 30 % = 1500 €.

5000 x 17.2% = 860 €

Total Impôt foncier : 2360 € soit 196 €/mois

C’est pourquoi il convient d’analyser en détail votre investissement et de calculer avec le plus de précisions possible le plan de financement. Et pour optimiser votre fiscalité, renseignez-vous sur les différents dispositifs comme la loi Pinel, Malraux ou encore le statut LMNP !

Prenez le temps de présenter un dossier complet.

En effet, un dossier complet évitera de perdre du temps pour tout le monde et votre banquier vous en remerciera. D’autant qu’un dossier incomplet ne sera pas étudié !

Toutefois, avec les espaces clients en ligne, il est plus facile de transmettre des pièces par voie dématérialisée. Le suivi de votre dossier en sera d’autant facilité.

Faites-vous aider par un professionnel !

Pour vous orienter dans vos démarches, vous pouvez faire appel à un professionnel tel qu’un courtier immobilier.

Il vous aidera à monter votre dossier et à contrôler que le financement est possible. Il négociera pour vous auprès des banques : le montant à emprunter, les taux et les conditions.

Son intérêt est de réussir à ce que votre projet soit financé, c’est pourquoi il mettra tout en œuvre pour obtenir votre crédit immobilier.

En tout état de cause, vous devez monter un dossier de prêt immobilier en béton. Votre investissement locatif doit avoir une bonne rentabilité et vous ne devez pas dépasser votre taux d’endettement. Pour tous conseils, n’hésitez pas à faire appel à des experts !

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