Le taux d’usure est un taux calculé et fixé par le Banque de France représentant le taux d’intérêt maximal à ne pas dépasser par les banques. Mais avec la hausse des taux d’intérêt, son mode de calcul a été remis en cause. Alors, comment se calcule-t-il ? Quelles sont les conséquences du taux d’usure sur les crédits immobiliers ? Comment le contourner ? On fait le point !
Sommaire
Le taux d’usure : c’est quoi ?
Le taux d’usure est un taux fixé par la banque de France. En effet, il s’agit du taux maximal auquel une banque ne peut pas accorder un crédit. Ainsi, le taux d’usure concerne tous les prêts aux particuliers, aux associations ou encore aux collectivités locales et tous les types de crédit (consommation, immobilier, prêt relais, crédit renouvelable, crédit auto…).
Concrètement, le taux d’usure est le TAEG (taux d’intérêt annuel effectif global) maximal qui peut vous être appliqué lors de la souscription d’un prêt.Néanmoins, il sera différent selon la catégorie du prêt sollicité, son montant ainsi que sa durée.
Pour rappel, le TAEG comprend tous les frais appliqués lors d’une demande de crédit, à savoir :
- Le taux d’intérêt
- Les frais de dossiers
- Les assurances et garanties obligatoires
- Les éventuels frais dus aux intermédiaires comme un courtier par exemple.
Par conséquent, si le TAEG du crédit dépasse le taux d’usure, le prêt est refusé. En effet, il est interdit d’accorder un prêt à un taux dit usuraire.
En effet, un établissement de crédit qui ne respecte pas le taux d’usure risque une amende de 300 000 € et 2 ans de prison selon l’article L 341-50 du Code de la consommation.
A quoi sert le taux d’usure ?
Le rôle du taux d’usure est de protéger l’emprunteur en évitant qu’un crédit lui soit octroyé à un taux trop élevé. Ainsi, cette limite imposée par la banque de France permet donc de protéger à la fois les particuliers et les professionnels, mais aussi de préserver l’équilibre financier.
En effet, limiter l’augmentation des taux permet d’éviter que les emprunteurs se retrouvent dans des situations financières difficiles et ne soient plus en mesure de payer les mensualités. Autrement dit, il préserve les consommateurs des situations de surendettement. En résumé il agit comme un régulateur.
Comment est calculé le taux d’usure ?
Le calcul du taux d’usure est règlementé. En pratique, la banque de France ajoute un tiers au taux effectif moyen pratiqué par les banques. Pour cela, elle se base sur la moyenne des taux pratiqués par les établissements bancaires sur le trimestre précédent.
Taux d’usure = Taux effectif moyen + (1/3 x taux effectif moyen)
Habituellement le taux d’usure est donc calculé trimestriellement et publié au journal officiel. Le problème de ce mode de calcul, c’est qu’il n’est pas représentatif de la situation actuelle. En effet, le taux d’usure n’augmente pas aussi vite que les taux d’intérêt, ce qui a créé une situation de blocage pour l’obtention des crédits, notamment immobiliers. Mais cela on vous en parle un peu plus loin !
Aussi à compter du 1er février 2023 et ce jusqu’au 1er juillet 2023, le taux d’usure sera actualisé mensuellement. En revanche, le mode de calcul lui reste inchangé. Il sera toujours calculé sur la moyenne des taux constatés les 3 derniers mois.
Toutefois, ce mode de calcul comprend plusieurs faiblesses, à savoir :
- L’assurance emprunteur : Elle est exigée par les banques, mais elle n’est pas obligatoire, pourtant elle est incluse dans le TAEG. Selon votre âge, votre métier et votre santé, le montant de l’assurance pour un crédit peut donc entrainer le dépassement du taux d’usure. Par conséquent, le crédit vous sera refusé même si vous êtes solvable.
- Les crédits pris en référence pour le calcul : La banque de France se base sur les crédits encaissés au cours des 3 derniers mois. Or, il s’agit de prêts accordés trois mois auparavant avec des taux plus bas que ceux actuels. Résultat ? Un décalage se crée et le taux d’usure n’est pas représentatif de la réalité. Il augmente moins vite que les taux d’intérêt créant alors un blocage qui n’est pas sans conséquence sur les crédits immobiliers.
Quel est l’impact du taux d’usure sur les crédits immobiliers ?
Vous l’aurez compris, le TAEG de votre crédit immobilier ne doit pas dépasser le taux d’usure pour être accepté. Or, pendant le dernier semestre 2022, on a assisté au redouté « effet ciseau ».
Pour comprendre l’effet ciseau et ses conséquences sur les crédits immobiliers, il faut d’abord savoir pourquoi les taux d’intérêt ont augmenté.
Depuis plusieurs mois, la BCE (Banque centrale Européenne) augmente régulièrement ses taux directeurs impactant directement les banques. En effet, ces dernières se financent auprès de la BCE pour accorder des crédits. Mais comme les taux ont augmenté, les banques sont obligées de répercuter cette augmentation sur les taux d’intérêt proposés aux contribuables.
Mais comme nous l’avons vu précédemment, le taux d’usure n’augmente pas aussi vite que les taux d’intérêt. Ce décalage pose donc un problème dans le temps. En effet, les emprunteurs atteignent le seuil critique du taux d’usure et par conséquent la banque refuse le crédit, et ce malgré leur solvabilité. On parle alors d’effet ciseau !
Néanmoins, le taux d’usure est repassé au-delà des 3,50% donnant un peu de leste pour les emprunteurs et les banques.
Récapitulatif taux d’usure en fonction des différents types de crédits immobiliers :
| Crédits immobiliers et prêts pour travaux d’un montant supérieur à 75 000 euros | Taux effectif moyen pratiqué au 4ème trimestre 2022 | Taux d’usure applicable au 1er février 2023 |
|---|---|---|
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 2,56% | 3,53% |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2,65% | 3,71% |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 2,68% | 3,79% |
| Prêts à taux variable | 2,51% | 3,63 % |
| Prêts relais | 2,82% | 3,93% |
Comment contourner le taux d’usure ?
Quelques solutions existent pour obtenir un crédit immobilier et contourner le taux d’usure, et ce sans dépasser le taux d’endettement maximum, à savoir :
- Chercher le meilleur taux nominal : Malgré l’augmentation des taux due à l’inflation, il reste quand même possible de faire jouer la concurrence. Le fait de gagner ne serait-ce qu’un demi-point peut faire la différence. Vous pouvez ainsi comparer les frais de dossier et les négocier.
- Comparer les assurances emprunteur : Bien qu’exigé par les banques, vous n’avez aucune obligation de souscrire celle qu’elles vous proposent conformément à la loi Lagarde. Aussi, vous pouvez faire jouer la concurrence afin d’obtenir une meilleure offre.En faisant baisser le cout de l’assurance emprunteur, vous faites baisser mécaniquement le TAEG et vous vous éloignez du taux d’usure.
- Se renseigner sur les prêts aidés : De nombreux prêts aidés existent, mais sont accessibles sous conditions, notamment de ressources. Néanmoins, faire le tour des crédits disponibles tels que le prêt à taux zéro, l’éco prêt à taux zéro ou encore Action logement, vous permet de faire diminuer le montant du capital emprunté.
- Raccourcir la durée de l’emprunt : La durée d’un crédit joue sur le taux d’intérêt. Aussi, en empruntant sur moins d’années, le taux d’intérêt sera plus faible. Néanmoins, vous devez respecter le taux d’endettement fixé à 35%. Pour cela, un apport personnel est indispensable !
- Emprunter via une SCI : Le taux d’usure est différent si l’emprunteur est une personne morale. En effet, il est de 4,51% au 1er février 2023. Une bonne façon donc d’acquérir un bien et d’éviter un taux d’usure trop bas. En revanche, avec une SCI, vous ne pouvez pas obtenir des prêts aidés. Par conséquent, cette solution reste intéressante notamment pour les investisseurs avisés, car la SCI reste une société avec ces contraintes administratives et comptables.
Bien qu’un courtier puisse faire augmenter le TAEG, être accompagné pour sa demande de crédit immobilier s’avère judicieux. En effet, il connait tous les mécanismes et acteurs du crédit vous permettant d’optimiser votre dossier de financement.