Quelles sont les solutions de financements de SCPI ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 29 décembre 2021

Si vous envisagez d’acheter des SCPI, vous réfléchissez peut être à la façon de financer votre placement. Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct, vous pourrez recourir à un crédit, ou bien utiliser votre épargne disponible. Mais il est également possible d’investir en SCPI dans un contrat d’assurance vie, ou bien d’acheter des parts de SCPI en démembrement.

Comment financer un investissement en SCPI ? Quelle solution choisir ? Est-il possible d’acheter des SCPI à crédit ? Notre article passe en revue les différents modes de financement des SCPI.

Comment acheter des SCPI à crédit ?

De la même manière que pour un bien immobilier classique, il est possible d’emprunter pour financer un investissement en SCPI. En moyenne, un tiers des souscriptions de SCPI se fait d’ailleurs à l’aide d’un crédit immobilier.

Il existe deux types de crédits immobiliers pour financer un investissement en SCPI :

En achetant des SCPI à crédit, vous profitez d’un effet de levier puisque les revenus générés vous permettent de rembourser votre emprunt, avec un effort d’épargne amoindri. L’opération est également intéressante sur le plan fiscal, car les frais de dossier de votre demande de crédit et les intérêts sont déductibles des revenus perçus.

Comment acheter des SCPI au comptant ?

Acheter des SCPI au comptant consiste tout simplement à utiliser votre épargne personnelle pour financer votre placement. On parle également d’investissement « en cash », puisque la totalité du montant investi est versé à la souscription.

L’investissement au comptant vous conviendra surtout si :

La marche à suivre pour acheter des SCPI au comptant est très simple. Il vous suffira de compléter le bulletin de souscription de la SCPI choisie, en précisant le nombre de parts que vous souhaitez acquérir. Vous devrez ensuite fournir des pièces justificatives, comme une pièce d’identité, un RIB et une déclaration attestant de la provenance des fonds. Après réception des bulletins de souscription et des fonds, la société de gestion vous fera parvenir votre attestation de propriété des parts et votre numéro d’associé.  

L’achat de SCPI ne nécessite pas de passage devant le notaire, sauf pour des parts de SCPI à capital fixe achetées sur le marché secondaire.

Comment acheter des SCPI dans une assurance vie ?

La plupart des contrats d’assurance vie permettent d’acheter des SCPI en unité de compte. Avec un rendement moyen situé entre 4 et 5%, celles-ci sont environ 4 fois plus rémunératrices que les fonds euros. Il est donc tentant de loger des parts de SCPI dans une assurance vie pour stimuler le rendement de son contrat, mais certains paramètres sont à prendre en compte en amont.

Acheter des SCPI dans une assurance vie s’avère généralement judicieux, car vous bénéficiez d’une fiscalité très avantageuse. Après 8 ans de détention de votre contrat, vous aurez ainsi droit à un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains retirés (9200 euros pour un couple). Au-delà de ces montants, la fiscalité reste allégée (7,5 % d’impôt sur le revenu + 17,20 % de prélèvements sociaux) dans la limite de 150 000€. De plus, une décote de 2,5 à 5% est souvent appliquée sur le prix des parts par rapport à une souscription en direct.

Certains inconvénients sont cependant à prévoir notamment la superposition des frais d’acquisition des parts et des frais de gestion annuels de l’assurance vie. Par ailleurs, vous n’aurez accès qu’à une petite partie des SCPI proposées sur le marché. Pour profiter au maximum du cadre de l’assurance vie, il faudra donc choisir un contrat prévoyant des frais raisonnable, avec une sélection intéressante de SCPI.

Pour acheter des SCPI dans une assurance vie, vous devrez procéder comme pour n’importe quelle autre unité de compte. Vous pourrez ainsi passer un ordre auprès de votre conseiller, ou acheter des parts en ligne depuis votre espace personnel si votre contrat propose cette option.

Comment acheter des SCPI en démembrement ?

Lors de l’achat de de SCPI en démembrement, la pleine propriété des parts est scindée en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. A la fin du démembrement (dont la durée se situe souvent entre 5 et 15 ans), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Bien entendu, les objectifs visés sont très différents selon que vous achetiez l’usufruit ou la nue-propriété.

Acheter l’usufruit

Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruiter perçoit la totalité du revenu généré par ses parts de SCPI. Lorsque vous achetez l’usufruit, vous ne payez qu’une partie de leur valeur de la pleine propriété, généralement entre 20 et 40%.

Acheter la nue-propriété 

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement. En contrepartie, il n’est pas imposé sur les gains générés par ses parts de SCPI. Lorsque vous achetez la nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote de 20 à 40% sur le prix des parts. Selon la durée du démembrement, vous payez donc entre 60 et 80% de la valeur de la pleine propriété.  

Quel est le taux d’un crédit immobilier pour une SCPI ?

En général, le taux d’un crédit immobilier pour l’achat de SCPI est légèrement plus élevé que pour l’acquisition d’une résidence principale ou d’un bien locatif. Les taux d’intérêts restent cependant historiquement bas et permettent de profiter d’un très bon rendement avec un coût de financement relativement faible.

Les taux proposés par votre banque varieront sensiblement en fonction de votre profil. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous n’avez pas de crédit en cours, votre profil sera par exemple considéré comme peu risqué, et vous pourrez obtenir un prêt à des conditions intéressantes. De même, un apport personnel conséquent incitera généralement votre banque à vous accorder un taux plus bas. En échange d’une meilleure offre, une contrepartie commerciale pourra vous être demandée, comme la domiciliation de vos revenus ou l’ouverture d’une assurance vie.

Exemple de taux de crédit immobilier pour des SCPI en 2022

DuréeExcellent tauxTrès bon tauxBon taux
10 ans 0,90%1,19%1,65%
15 ans 0,90%1,34%1,85%
20 ans 1%1,55%2,15%

Pour un crédit in fine, les taux d’intérêts sont généralement plus élevés. Ils se situent en moyenne à 2,5% sur 20 ans, et à 2,15% sur 15 ans. Mais ce type de crédit ne nécessite pas d’effort d’épargne mensuel, car les dividendes perçus suffisent en principe à couvrir le remboursement des intérêts et de l’assurance.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’obtention d’un excellent taux n’est pas nécessairement un facteur déterminant. En effet, les intérêts de votre crédit sont déductibles vos revenus imposable. Par conséquent, le plus important reste d’emprunter sur la durée la plus longue possible, afin de profiter d’un effet de levier optimal.

Certaines banques peuvent se montrer réticentes à accorder un crédit pour l’achat de SCPI, surtout quand il ne s’agit pas de celles qui sont proposées par l’établissement. Mais ne renoncez pas immédiatement en cas de refus de votre banque. Vous pourrez par exemple vous tourner vers une banque en ligne, ou prendre contact avec une plateforme spécialisées dans la distribution de SCPI en ligne. Ces dernières travaillent en partenariat avec des établissements bancaires, et pourront vous aider à trouver un financement.

Il est nécessaire de remplir ce champs.
Votre nom est requis.
L'e-mail est requis. Si vous ne voulez pas le donner, écrivez [email protected]