Financement des SCPI : quel taux d’emprunt en 2024 ?

Si vous envisagez d’acheter des SCPI, vous réfléchissez peut-être à la façon de financer votre placement. Comme pour l’acquisition d’un bien immobilier en direct, vous pouvez recourir à un crédit, ou bien utiliser votre épargne disponible. Mais d’autres solutions de financement sont possibles, comme utiliser son contrat d’assurance vie ou acheter des parts de SCPI en démembrement. Quelle solution de financement de SCPI choisir ? Est-il avantageux d’acheter des SCPI à crédit en 2024 ? Quel taux pouvez-vous espérer en 2024  ? Notre article passe en revue les différents modes de financement des SCPI.

Comment acheter des SCPI à crédit ?

De la même manière que pour un bien immobilier classique, il est possible d’emprunter pour financer un investissement en SCPI. En moyenne, un tiers des souscriptions de SCPI se fait d’ailleurs à l’aide d’un crédit immobilier.

La possibilité de différer le remboursement du capital

Il existe deux types de crédits immobiliers pour financer un investissement en SCPI. La principale différence sera le remboursement du capital, qui peut sous certaines garanties se faire au moment de la revente des parts :

• Crédit amortissable : Dès vos premières mensualités, vous remboursez une partie du capital emprunté, ainsi que les intérêts et les assurances. Le revenu que vous percevez vous permet de couvrir en partie les échéances de votre crédit. En général, vous devrez fournir un effort d’épargne complémentaire pour vous acquitter de vos mensualités. Investir avec un crédit amortissable ne vous conviendra donc pas si votre but est d’obtenir un complément de revenu immédiatement.
• Crédit in fine : Vos mensualités comprennent uniquement les intérêts et les assurances de votre crédit. En revanche, vous ne remboursez le capital emprunté qu’à la fin de la durée du crédit. Pour cela, vous pourrez utiliser votre épargne, ou bien céder une partie ou la totalité de vos parts de SCPI à la banque. Vous ne fournissez donc qu’un faible effort d’épargne en phase d’investissement. Ce type de crédit est cependant réservé aux particuliers qui disposent de liquidités. En effet, la banque exigera des garanties, par exemple le nantissement d’un contrat d’assurance vie, dont l’encours devra idéalement représenter 30 ou 40% du montant emprunté.

Les avantages de l’investissement à crédit

En achetant des SCPI à crédit, vous profitez d’un effet de levier puisque les revenus générés vous permettent de rembourser votre emprunt, avec un effort d’épargne amoindri. L’opération est également intéressante sur le plan fiscal, car les frais de dossier de votre demande de crédit et les intérêts sont déductibles des revenus perçus.

Quel taux pouvez-vous espérer pour votre financement en 2024 ?

C’est une bonne nouvelle, les taux d’emprunt des SCPI baissent enfin. Et cette inflexion est assez marquée : 

• En décembre 2023, les taux d’emprunt  pour acheter des parts de SCPI étaient d’environ 5% sur 20 ans ;
• En février 2024, les taux d’emprunt s’établissent en moyenne à 4,2% sur 20 ans, soit une baisse de plus de 15% en très peu de temps.

Ces taux peuvent sembler élevés, mais il faut prendre en considération que les taux d’emprunt pour des parts de SCPI sont toujours sensiblement plus hauts pour un investissement en pierre papier, que pour un achat immobilier en direct. Aujourd’hui, les taux moyens pour investir en SCPI sont étonnamment très proches des mensualités d’un crédit immobilier classique (4,05% sur 20 ans en moyenne), ce qui est un bon point pour les SCPI.

Les SCPI présentant de nombreux avantages par rapport à l’achat immobilier en direct (risques mutualisés, pas de contrainte de gestion, taux de rendement optimisés…), on peut donc considérer qu’une baisse des taux aussi marquée rend l’investissement dans les SCPI aujourd’hui plus attractif que l’immobilier classique. Pour un investisseur chevronné, ce point est discutable s’il dispose d’un bon réseau. Mais pour un épargnant qui souhaiterait se lancer dans l’investissement locatif et manquerait de temps (ou d’envie) pour effectuer toutes les démarches, l’investissement à crédit dans des SCPI semble plus pertinent en 2024. Il faudra néanmoins sélectionner les meilleures SCPI pour réaliser un bon placement. L’écart entre les SCPI très performantes et les pires SCPI, a en effet rarement été aussi important.

Comment acheter des SCPI au comptant ?

Acheter des SCPI au comptant consiste tout simplement à utiliser votre épargne personnelle pour financer votre placement. On parle également d’investissement « en cash », puisque la totalité du montant investi est versé à la souscription.

L’investissement au comptant vous conviendra surtout si :

• Votre objectif est de vous constituer un patrimoine immobilier.
• Vous souhaitez obtenir un complément de revenu régulier immédiatement.
• De préférence, si votre tranche marginale d’imposition (TMI) est inférieure à 30%. En cas d’achat au comptant, vos dividendes seront en effet soumis au régime foncier et taxés à votre TMI. Vous devrez également vous acquitter des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
• Si votre TMI est égale ou supérieure à 30%, vous pouvez opter pour les SCPI européennes qui bénéficient d’une fiscalité plus intéressante.

La marche à suivre pour acheter des SCPI au comptant est très simple. Il vous suffira de compléter le bulletin de souscription de la SCPI choisie, en précisant le nombre de parts que vous souhaitez acquérir. Vous devrez ensuite fournir des pièces justificatives, comme une pièce d’identité, un RIB et une déclaration attestant de la provenance des fonds. Après réception des bulletins de souscription et des fonds, la société de gestion vous fera parvenir votre attestation de propriété des parts et votre numéro d’associé.  

Comment acheter des SCPI dans une assurance vie ?

La plupart des contrats d’assurance vie permettent d’acheter des SCPI en unités de compte. Avec un rendement moyen situé entre 4 et 5%, celles-ci sont environ 2 fois plus rémunératrices que les fonds euros mais le rendement n’est pas garanti. Il est quand même tentant de loger des parts de SCPI dans une assurance vie pour stimuler le rendement de son contrat, mais certains paramètres sont à prendre en compte en amont.

Acheter des SCPI dans une assurance vie s’avère généralement judicieux, car vous bénéficiez d’une fiscalité très avantageuse. Après 8 ans de détention de votre contrat, vous aurez ainsi droit à un abattement annuel de 4 600 euros sur les gains retirés (9200 euros pour un couple). Au-delà de ces montants, la fiscalité reste allégée (7,5 % d’impôt sur le revenu + 17,20 % de prélèvements sociaux) dans la limite de 150 000€.

Certains inconvénients sont cependant à prévoir notamment la superposition des frais d’acquisition des parts et des frais de gestion annuels de l’assurance vie. Par ailleurs, vous n’aurez accès qu’à une petite partie des SCPI proposées sur le marché. Pour profiter au maximum du cadre de l’assurance vie, il faudra donc choisir un contrat prévoyant des frais raisonnables, avec une sélection intéressante de SCPI.

Pour acheter des SCPI dans une assurance vie, vous devrez procéder comme pour n’importe quelle autre unité de compte. Vous pourrez ainsi passer un ordre auprès de votre conseiller, ou acheter des parts en ligne depuis votre espace personnel si votre contrat propose cette option.

Comment acheter des SCPI en démembrement ?

Lors de l’achat de de SCPI en démembrement, la pleine propriété des parts est scindée en deux parties : l’usufruit et la nue-propriété. A la fin du démembrement (dont la durée se situe souvent entre 5 et 15 ans), le nu-propriétaire récupère la pleine propriété des parts. Bien entendu, les objectifs visés sont très différents selon que vous achetiez l’usufruit ou la nue-propriété.

Acheter l’usufruit

Pendant toute la durée du démembrement, l’usufruitier perçoit la totalité du revenu généré par ses parts de SCPI. Lorsque vous achetez l’usufruit, vous ne payez qu’une partie de la valeur de la pleine propriété, généralement entre 20 et 40%.

• Acheter l’usufruit vous permet d’obtenir un complément de revenu à moindre coût. En effet, vous ne payez qu’une fraction de la valeur des parts, mais vous percevez la totalité du revenu généré. Par rapport à votre mise initiale, vous profitez donc d’un rendement très élevé.
• Il s’agit d’une option intéressante si vous êtes modérément imposé ou que vous avez un déficit foncier à imputer. Dans le cas contraire, la fiscalité risque de s’avérer pénalisante.
• Dans les faits, ce sont souvent des sociétés qui achètent l’usufruit, afin de placer leur excédent de trésorerie.

Acheter la nue-propriété 

Le nu-propriétaire ne perçoit aucun revenu durant la période de démembrement. En contrepartie, il n’est pas imposé sur les gains générés par ses parts de SCPI. Lorsque vous achetez la nue-propriété, vous bénéficiez d’une décote de 20 à 40% sur le prix des parts. Selon la durée du démembrement, vous payez donc entre 60 et 80% de la valeur de la pleine propriété.  

• Acheter la nue-propriété peut s’avérer très intéressant pour se constituer un patrimoine à moindre frais. A la fin du démembrement, vous récupérez en effet la totalité de la valeur de vos parts.
• Si vous êtes fortement imposé, acheter des SCPI en nue-propriété peut vous permettre de sortir une partie de vos revenus de l’assiette taxable à l’IFI tout en continuant de développer votre patrimoine.
• Acquérir des parts en nue-propriété peut également constituer un excellent moyen de préparer votre retraite. En faisant coïncider la fin du démembrement avec votre départ, vous commencerez à percevoir un complément de revenu régulier au moment où votre taux d’imposition baissera.

Quel est le taux d’un crédit immobilier pour une SCPI ?

En général, le taux d’un crédit immobilier pour l’achat de SCPI est légèrement plus élevé que pour l’acquisition d’une résidence principale ou d’un bien locatif. La conjoncture actuelle rend cependant l’investissement en SCPI particulièrement attractif. L’expertise des sociétés de gestion leur permet de tirer profit de la récente remontée des taux et de l’interdiction des passoires thermiques pour investir dans les bons produits. L’accès à des biens auquel le grand public n’a généralement pas accès est un net avantage dans la conjoncture actuelle. Pour les particuliers au contraire, la remontée des taux est un frein à l’investissement locatif en direct. 

Les taux proposés par votre banque varieront sensiblement en fonction de votre profil. Si vous êtes propriétaire de votre résidence principale et que vous n’avez pas de crédit en cours, votre profil sera par exemple considéré comme peu risqué, et vous pourrez obtenir un prêt à des conditions intéressantes.

Exemple de taux de crédit immobilier pour des SCPI en 2024

Pour un crédit in fine, les taux d’intérêts sont généralement plus élevés. Ils se situent en moyenne à 5,5% sur 20 ans, et à 5,15% sur 15 ans. Mais ce type de crédit ne nécessite pas d’effort d’épargne mensuel, car les dividendes perçus suffisent en principe à couvrir le remboursement des intérêts et de l’assurance.

Dans le cadre d’un investissement en SCPI, l’obtention d’un excellent taux n’est pas nécessairement un facteur déterminant. En effet, les intérêts de votre crédit sont déductibles de vos revenus imposables. Par conséquent, le plus important reste d’emprunter sur la durée la plus longue possible, afin de profiter d’un effet de levier optimal.

Certaines banques peuvent se montrer réticentes à accorder un crédit pour l’achat de SCPI, surtout quand il ne s’agit pas de celles qui sont proposées par l’établissement. Mais ne renoncez pas immédiatement en cas de refus de votre banque. Vous pourrez par exemple vous tourner vers une banque en ligne, prendre contact avec une plateforme spécialisée dans la distribution de SCPI en ligne comme Cleerly.

Quelle solution de financement de SCPI choisir ?

Vous connaissez à présent toutes les options qui permettent de financer des parts de SCPI. Toutes ces solutions présentent des avantages et des inconvénients, c’est donc votre profil investisseur qui doit être déterminant dans l’option à privilégier.

Si vous n’êtes pas certain de savoir ce qui est le mieux pour vous et souhaitez être conseillé, n’hésitez pas à nous contacter via notre formulaire de contact, nous essaierons de vous répondre dans les meilleurs délais.