Comment fonctionne le transfert de prêt immobilier ?

Vous souhaitez vendre votre bien afin d’en acheter un nouveau ? Vous souhaitez profiter de conditions tarifaires plus avantageuses ? Mais vous hésitez sur la méthode pour financer ce logement ? Saviez vous que vous pouvez transférer votre prêt ? Cette solution permet d’utiliser son premier crédit pour acquérir un autre bien immobilier. Toutefois, un prêt est transférable sous certaines conditions et cette option doit faire partie de votre contrat initial. Suivez-nous, nous vous expliquons tout ce que vous devez savoir sur le transfert de prêt immobilier!

Qu’est-ce que le transfert de prêt ?

Vous avez acquis un premier logement via un crédit immobilier aux taux et conditions imbattables. Mais votre situation a changé, un déménagement, besoin d’un appartement plus grand et vous envisagez l’achat d’un autre bien. Plusieurs options de financement s’offrent alors à vous :

• Vendre le logement pour rembourser le crédit en cours et en souscrire un nouveau pour l’acquisition du bien
• Souscrire un prêt relais : il vous permet d’acheter un bien sans attendre la vente de l’ancien.

Avec le transfert de prêt immobilier, vous conservez la somme issue de la vente du bien et le crédit en cours. Ce dernier s’applique en effet à la future acquisition. En résumé, vous ne changez pas de banque, et vous gardez le prêt initial avec ses conditions financières.  

Toutefois pour avoir recours à un transfert de prêt, il est impératif que cette clause apparaisse dans votre contrat de crédit initial ! Il est donc nécessaire de l’anticiper et de le négocier lors de votre premier achat !

Pourquoi avoir recours à un prêt transférable ?

Rentrons un peu plus dans le détail ! En pratique, lorsqu’un bien est vendu avant de solder son prêt cela entraine des indemnités de remboursement anticipé (IRA).

Vous devez ensuite négocier un nouvel emprunt et vous acquitter à des frais de garantie, de dossier et souscrire une assurance.

En revanche, la transférabilité du prêt vous permet d’éviter de payer des IRA, de conserver le taux et les conditions de votre crédit précédent !

Quels sont les avantages de transférer un prêt ?

Ainsi, recourir à un transfert de prêt immobilier comporte bien des avantages, à savoir :

• Le taux immobilier ne change pas !
• Vous conservez les conditions de votre emprunt initial comme la durée, les mensualités, et les IRA
• Vous n’avez pas à payer d’indemnité pour le remboursement anticipé du crédit
• Pas de frais de dossier

Un prêt transférable permet donc de faire des économies. Pour autant il convient de comparer les taux d’intérêt immobiliers afin de choisir la meilleure option pour le financement de votre nouveau bien.

Exemple de transfert de prêt !

Après la théorie, le concret ! Pour cela rien ne vaut un exemple simplifié !

Un couple a acheté un logement 150 000 € à l’aide d’un prêt immobilier au taux de 1.2% pendant 20 ans. Au bout de 5 ans, le capital restant dû est de 115 800 €. Leur mensualité actuelle est de 691€/mois pendant encore 15 ans.

Ils doivent déménager et souhaite acquérir un nouvel appartement et ils ont besoin d’un financement de 150 000 €. Leur contrat initial n’est pas exonéré des IRA (indemnités de remboursement anticipé), mais comporte la clause de transfert de prêt.

Deux solutions s’offrent à eux :

• Transférer le prêt et emprunter le solde soit 34 200 € sur 15 ans
• Solder le prêt est emprunter à nouveau 150 000 € sur 15 ans

Pour simplifier l’exemple, nous ne prenons pas en compte l’assurance emprunteur.

Comme vous le constatez en faisant jouer la clause de transfert du prêt, le couple économise 9 215 € sur le coût global du crédit et leur mensualité s’élève à 919 € par mois au lieu de 1000 € par mois.

Dans ce cas précis, le transfert de prêt immobilier est avantageux ! Il permet de réaliser des économies tant sur les intérêts que sur la mensualité.

Quelles sont les conditions à respecter lors d’un transfert de prêt ?

Avant de demander de transférer votre prêt, il convient de vérifier que cette clause soit présente dans votre contrat de crédit initial.

Si c’est le cas, il reste tout de même des conditions à respecter, à savoir :

• Votre nouvelle acquisition doit être similaire à l’ancienne. En d’autres termes si vous avez acheté une résidence principale, le nouveau bien doit aussi être une résidence principale.
• Le prix du nouveau bien doit être au minimum égal au capital restant dû premier prêt
• Vous ne devez pas avoir eu d’incidents de paiement du crédit.
• Vous ne pouvez pas changer de banque si vous avez besoin d’un complément pour financer votre nouveau logement.
• Un délai de 6 mois doit être respecté entre la vente et l’achat pour valider le transfert de prêt. Parfois, certaines banques peuvent imposer la signature des deux actes chez le notaire le même jour.

Que deviennent l’assurance et la garantie lors d’un transfert de prêt ?

Le taux et les conditions du prêt sont transférables, mais quand est-il de l’assurance et de la garantie !

En cas de transfert de prêt, l’assurance emprunteur reste valable. Toutefois, si vous demandez un complément de crédit, une autre assurance sera proposée.

En revanche, vous pouvez comparer les assurances emprunteur afin de faire jouer la concurrence. D’autant que depuis la loi Bourquin, vous pouvez changer de contrat chaque année à la date d’anniversaire de la signature de l’offre de prêt. Cette possibilité reste valable même lors d’un transfert de prêt.

Cependant, si votre situation a évolué entre temps, il peut être judicieux de garder l’ancienne ! N’oubliez pas que l’âge et l’état de santé sont les principaux critères qui déterminent le montant des cotisations.

En ce qui concerne la garantie, tout dépendra de sa nature, à savoir :

• La garantie est une hypothèque ou un privilège de prêteur de deniers : elles ne sont pas transférables, car elles sont rattachées au bien et vous devez payer des frais de mainlevée.
• La garantie est une caution : celle-ci est transférable sur le nouveau bien, sous réserve de l’acceptation de l’organisme de caution.

Quelles banques proposent le transfert de prêt ?

Vous l’aurez compris le transfert de prêt n’est pas systématique. Il convient de le négocier lors de votre demande de crédit, tout comme les autres conditions (IRA, frais de dossier, taux d’intérêt…).

Plusieurs organismes bancaires le proposent, c’est le cas du Crédit Agricole, la Caisse d’épargne, le Crédit Mutuel ou la Banque postale par exemple.

En tout état de cause, gardez un l’esprit qu’un crédit vous engage, n’hésitez pas à faire appel à des courtiers immobiliers qui pourront vous conseiller ou demander l’avis à des experts avisés !