Vous souhaitez contracter un prêt immobilier, mais vous hésitez sur la durée à choisir ! En effet, c’est l’un des critères qui va déterminer le coût global de votre crédit. Plus la durée sera longue, plus le coût va augmenter, mais les mensualités et donc l’effort d’épargne seront moindres ! Alors, comment s’y retrouver ? Tout dépendra, en fait, de votre projet, de votre profil emprunteur, de votre taux d’endettement et de vos possibilités… Suivez-nous, on vous explique comment évaluer la durée optimale pour votre crédit !
Sommaire
Comment choisir une durée d’emprunt de prêt immobilier ?
La durée moyenne d’un crédit immobilier en France est d’environ 20 ans. Toutefois, la durée réelle est tout autre, plutôt entre 8 et 10 ans puisqu’il n’est pas rare que les biens soient revendus avant la fin d’un prêt et que le crédit soit remboursé par anticipation.
Cependant, le HCSF (Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande de limiter la durée à 25 ans, voire 27 ans pour les achats en VEFA (vente en état futur d’achèvement) afin d’éviter le surendettement.
Mais gardez en tête que choisir une durée de prêt immobilier dépend avant tout de votre projet, de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt.
En effet, chaque crédit immobilier est accordé après analyse de votre profil emprunteur afin d’être adapté à votre situation. La raison étant de vous permettre d’emprunter sans vous mettre dans une situation délicate, et surtout pour la banque, de s’assurer que vous pourrez bien la rembourser.
C’est pourquoi elle peut, dans certains cas, préconiser une durée de 25 ans permettant ainsi d’augmenter votre capacité d’emprunt en respectant le taux d’endettement qui doit être situé entre 33% et 35%. Un crédit plus long permet d’avoir des mensualités réduites. Toutefois, nous allons voir que l’allongement du prêt entraîne automatiquement l’augmentation du TAEG (taux annuel effectif global), c’est-à-dire du coût du crédit.
Quelle est la durée d’emprunt idéale ?
Les banques considèrent généralement que la durée « idéale » d’un prêt immobilier se situe entre 20 et 25 ans pour un dossier classique. Cependant, la durée idéale dépend de votre capacité de remboursement et d’investissement. Plus la durée est longue, plus les mensualités sont faibles, et inversement.
Pour déterminer la durée idéale de votre crédit immobilier, il est important de trouver un équilibre qui vous permette :
- d’avoir des mensualités adaptées à votre budget ;
- d’obtenir le taux d’intérêt le plus avantageux possible.
Il est essentiel de ne pas se baser uniquement sur votre situation actuelle, mais de vous projeter sur le moyen et long terme.
Par exemple, si vous prévoyez d’autres projets nécessitant des crédits, il faudra peut être allonger la durée de votre prêt pour conserver une certaine capacité d’endettement. À l’inverse, si vous souhaitez avoir du budget pour les études de vos enfants dans une dizaine d’années, une durée de prêt plus courte pourrait être plus adaptée.
La durée moyenne d’un crédit immobilier a considérablement augmenté au cours des 20 dernières années, passant de 13 ans en 2001 à presque 21 ans fin 2023, selon l’Observatoire Crédit Logement.
Peut-on modifier la durée d’un prêt ?
La durée d’un prêt immobilier peut être modifiée. Les conditions varient selon les banques, mais il existe deux principales solutions pour ajuster la durée du prêt : moduler les échéances et rembourser son crédit de façon anticipé.
Le remboursement anticipé
Vous pouvez rembourser une partie ou la totalité de votre prêt par anticipation. Cela se fera si vous décidez de vendre votre bien pour investir dans un nouveau projet immobilier. Ce remboursement doit être supérieur à 10% du capital emprunté et peut entraîner des pénalités, plafonnées à 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts. Ces pénalités compensent le manque à gagner de la banque.
Avant de signer, vous pouvez négocier la suppression ou la réduction des pénalités de remboursement anticipé, sauf en cas de rachat de crédit par une autre banque.
Choisir de moduler ses échéances
La plupart des crédits immobiliers permettent de moduler les échéances après la première année. Cela permet donc de :
- Réduire les mensualités, augmentant ainsi la durée du prêt.
- Augmenter les mensualités, réduisant la durée du prêt.
Certaines conditions risquent cependant d’arriver, comme une variation limitée à 30% de la mensualité de base et un nombre restreint de modifications par an.
Assurez-vous aussi que votre assurance de prêt immobilier est ajustée en conséquence, surtout si vous avez une délégation d’assurance.
Quelle durée pour un prêt immobilier locatif ?
Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il peut être tout à fait judicieux de rallonger la durée du prêt. Le mécanisme d’un investissement locatif est différent que celui d’une résidence principale car le loyer va permettre de couvrir en partie les mensualités de crédit. Ainsi, plus le loyer couvre les échéances, plus vous limitez votre effort d’épargne.
Attention aux vendeurs de formation qui vous parlent de cashflow positif, ce n’est pas le locataire qui paie votre crédit mais bien vous. Si le locataire ne paie plus son loyer, c’est toujours vous qui devez payer vos mensualités !
Allonger la durée du prêt immobilier permet cependant d’obtenir des échéances moins élevées, et par conséquent votre taux d’effort sera moins important. De plus, les intérêts d’emprunts sont déductibles des impôts fonciers. Ainsi le coût plus important du prêt est en partie effacé lors de la déclaration de vos revenus.
Cela fonctionne d’autant plus si vous avez investi en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut vous permet en effet de créer un déficit foncier grâce au mécanisme d’amortissement. C’est pourquoi utiliser le levier du crédit immobilier permet d’optimiser la rentabilité locative du bien tout en conservant une trésorerie qui vous permettra de gérer votre bien sereinement.
Si le logement en question est acquis dans le but d’y habiter à votre retraite, il est préférable d’avoir soldé le prêt immobilier. Il est important de bien anticiper et calculer la durée du prêt en fonction de votre âge et de vos objectifs.
Quels sont les coûts d’un emprunt immobilier selon la durée ?
Afin de mieux comprendre la conséquence de la durée d’un prêt immobilier sur son coût, rien ne vaut un exemple concret.
Admettons que vous envisagiez un prêt immobilier d’un montant de 200 000 €. Voyons quel sera son coût selon sa durée.
| Durée du crédit | Montant de l’emprunt | Taux d’intérêt | Coût des intérêts | Total |
|---|---|---|---|---|
| 10 ans | 200 000 € | 3,32% | 35 308 € | 235 308 € |
| 15 ans | 200 000 € | 3,36% | 54 890 € | 254 890 € |
| 20 ans | 200 000 € | 3,51% | 78 627 € | 278 627 € |
| 25 ans | 200 000 € | 3,63% | 104 578 € | 304 578 € |
Comme vous pouvez le constater, le coût du crédit augmente considérablement avec la durée. Le coût du crédit de 25 ans va coûter 3 fois plus cher que sur 10 ans !
Sachant que vous devez rajouter à ce montant l’assurance emprunteur qui dépend également des critères suivants :
- Votre âge,
- Votre état de santé (attention aux fumeurs!),
- Le choix des garanties,
- Le montant de l’emprunt,
- La compagnie d’assurance.
Ainsi, vous l’aurez compris la durée du crédit immobilier est étroitement liée à son coût global. Toutefois, rallonger un prêt peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi nous vous conseillons d’être accompagné par des experts qui sauront vous guider dans votre projet selon votre profil emprunteur !
Quels inconvénients aux emprunts longue durée ?
L’inconvénient majeur est naturellement le coût global du prêt immobilier étroitement lié à la durée. En effet, plus il sera long, plus le TAEG sera élevé. En cause, l’augmentation du taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur.
Pour rappel le TAEG est l’indicateur qui permet de connaître le coût global du prêt et de comparer les offres, il comprend entre autres :
- Les intérêts bancaires,
- L’assurance emprunteur,
- Les frais de dossier,
- Les éventuels frais des courtiers,
- Les frais de garantie.
Par ailleurs, dès que vous augmentez la durée du crédit, la banque sera plus attentive à votre dossier. Les risques (baisse des revenus, augmentation des charges, changement de projet…) sont plus importants sur un prêt de longue durée.
Les critères pris en compte sont :
- Votre âge : être jeune permet généralement d’obtenir de meilleures conditions,
- Votre situation personnelle : votre situation familiale (marié, pacsé, enfants…),
- Votre situation financière au moment de l’emprunt : le montant de vos revenus, le type de revenus, le type de votre contrat de travail…,
- La nature de votre projet.
Dans le cas de l’achat d’une résidence principale, il convient généralement de faire coïncider la fin du crédit avec un départ à la retraite. Par exemple, si vous achetez votre logement à 45 ans, la durée du prêt idéalement devra être de 20 ans.
Un crédit immobilier en vue d’un investissement locatif ne répond pas aux mêmes conditions.
La durée maximale d’un emprunt est de 25 ans. Depuis janvier 2022, il n’est plus possible d’emprunter sur 30 ans.
