Quelle est la meilleure durée d’un prêt immobilier ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 23 novembre 2021

Vous souhaitez souscrire à un prêt immobilier, mais vous hésitez sur la durée ! En effet, c’est un des critères qui va déterminer le cout global de votre crédit. Plus la durée sera longue, plus le cout sera élevé, mais les mensualités seront moindres ! Alors, comment s’y retrouver ? Tout dépendra en fait de votre projet, de votre profil emprunteur et de votre taux d’endettement.

Suivez-nous, on vous explique comment évaluer la durée optimale pour votre crédit !

Comment choisir une durée d’emprunt de prêt immobilier ?

La durée moyenne d’un crédit immobilier en France est située entre 20 et 25 ans. Toutefois, la durée réelle est tout autre, puisqu’il n’est pas rare que les biens soient revendus avant la fin d’un prêt ou tout simplement le crédit est remboursé par anticipation. Dans ce cas, la moyenne est située entre 8 et 10 ans.

Cependant, le HCSF (le Haut Conseil de Stabilité Financière) recommande de limiter la durée à 25 ans, voire 27 ans pour les achats en VEFA (vente en état futur d’achèvement) afin d’éviter le surendettement.

Mais, choisir une durée de prêt immobilier dépend avant tout de votre projet, de votre taux d’endettement et de votre capacité d’emprunt.

En effet, chaque crédit immobilier est accordé après analyse de votre profil emprunteur afin d’être adapté à votre situation. La raison étant de vous permettre d’emprunter sans vous mettre dans une situation délicate.

C’est pourquoi la banque dans certains cas peut préconiser une durée de 25 ans permettant ainsi d’augmenter votre capacité d’emprunt en respectant le taux d’endettement qui doit être situé entre 33% et 35%. En effet, plus un crédit est long, plus les mensualités sont réduites. Toutefois, nous allons voir que l’allongement du prêt entraîne automatiquement l’augmentation du TAEG (taux annuel effectif global).

Quels sont les inconvénients d’un emprunt immobilier longue durée ?

L’inconvénient majeur est naturellement le cout global du prêt immobilier étroitement lié à la durée. En effet, plus il sera long, plus le TAEG sera élevé. En cause, l’augmentation du taux d’intérêt et de l’assurance emprunteur.

Pour rappel le TAEG est l’indicateur qui permet de connaître le cout global du prêt et de comparer les offres, il comprend entre autres :

Par ailleurs, la banque sera plus attentive à votre dossier, les risques sont plus importants sur un prêt de longue durée.

Ainsi, les critères pris en compte sont votre âge, votre situation personnelle et financière au moment de l’emprunt ainsi que la nature de votre projet.

En effet, dans le cas de l’achat d’une résidence principale, il convient généralement de faire coïncider la fin du crédit avec un départ à la retraite. Par exemple, si vous achetez votre logement à 45 ans, la durée du prêt idéalement devra être de 20 ans.

En revanche, un crédit immobilier en vue d’un investissement locatif ne répond pas exactement aux mêmes conditions.

Quelle est la durée d’un prêt immobilier locatif ?

Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif, il peut être tout à fait judicieux de rallonger la durée du prêt. En effet, le mécanisme d’un investissement locatif est tout autre puisque le loyer permet de payer en partie ces mensualités de crédit. Ainsi, plus le loyer couvre les échéances, plus vous limitez votre effort d’épargne.

Ainsi allonger la durée du prêt immobilier permet d’obtenir des échéances moins élevées, et par conséquent votre taux d’effort sera moins important.

De plus, les intérêts d’emprunts sont déductibles des impôts fonciers. Ainsi le cout plus important du prêt est en partie effacé lors de la déclaration de vos revenus.

Cela fonctionne d’autant plus si vous avez investi en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP). Ce statut vous permet en effet de créer un déficit foncier grâce au mécanisme d’amortissement.

C’est pourquoi utiliser le levier du crédit immobilier permet d’optimiser la rentabilité locative du bien tout en conservant une trésorerie qui vous permettra de gérer votre bien sereinement.

Attention toutefois, si le logement en question est acquis dans le but d’y habiter à votre retraite, il est préférable d’avoir soldé le prêt immobilier. Aussi il est important de bien anticiper et calculer la durée du prêt en fonction de votre âge et de vos objectifs.

Exemple de couts d’un emprunt immobilier en fonction de la durée

Afin de mieux comprendre la conséquence de la durée d’un prêt immobilier sur son cout, rien ne vaut un exemple concret.

Admettons que vous envisagiez un prêt immobilier d’un montant de 200 000 €. Voyons quel sera son cout selon sa durée.

Durée du créditMontant de l’empruntTaux d’intérêt hors assuranceCout des intérêts hors assuranceCout de l’emprunt
10 ans200 000 €0.77%7863 €207863 €
15 ans200 000 €0.93 %14352 €214 352 €
20 ans200 000 €1.1%22897 €222 897 €
25 ans200 000 €1.3%34365 €234 365 €

Comme vous pouvez le constater, le cout du crédit augmente considérablement avec la durée. Sachant que vous devez rajouter à ce montant l’assurance emprunteur qui dépend également des critères suivants :

  • Votre âge
  • Votre état de santé
  • Le choix des garanties.
  • Le montant de l’emprunt
  • La compagnie d’assurance.

Ainsi, vous l’aurez compris la durée du crédit immobilier est étroitement liée à son cout global. Toutefois, rallonger un prêt peut vous permettre d’augmenter votre capacité d’emprunt. C’est pourquoi nous vous conseillons d’être accompagné par des experts qui sauront vous guider dans votre projet selon votre profil emprunteur !

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