Vous avez peut-être déjà entendu parler du crédit in fine ? Un prêt créé pour optimiser sa fiscalité notamment lors d’un investissement locatif. En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Plus ils sont élevés, plus vous réduisez votre impôt. L’opération a l’air plutôt intéressante, vue sous cet angle ! Mais nous allons voir ici qu’un prêt in fine est accompagné d’inconvénients !
Suivez-nous, on vous explique tout sur le crédit in fine !
Sommaire
Définition d’un crédit in fine
Le crédit in fine est parfois utilisé à la place d’un crédit amortissable afin de réaliser principalement un investissement locatif. La différence entre ces deux types de prêts est simple :
- Le crédit amortissable : Vous remboursez une partie du capital emprunté et des intérêts à chaque mensualité. Ainsi pendant la durée du crédit, la part du capital amorti augmente tandis que la part des intérêts baisse. Vous retrouvez ces informations sur votre tableau d’amortissement.
- Le crédit in fine : Les mensualités sont constituées uniquement des intérêts et de l’assurance emprunteur. Le capital emprunté sera remboursé à la banque à la fin du crédit.
Concrètement, les mensualités d’un prêt in fine seront plus faibles qu’un prêt amortissable. Cependant afin de garantir le prêt, la banque va vous demander une garantie par nantissement en plus d’une hypothèque. Ce placement financier est souvent réalisé en souscrivant une assurance vie ou en contrat de capitalisation. Il sert à rembourser le capital emprunté.
Une fois la durée initiale atteinte, il est parfois possible de transformer un prêt in fine en un prêt amortissable. À noter que cette solution n’est pas proposée par toutes les banques.
Vous vous demandez peut-être pourquoi recourir à un crédit in fine ? Question légitime puisque son cout ; que nous verrons plus bas ; est plus élevé qu’un crédit immobilier classique. L’intérêt de ce prêt est l’optimisation fiscale, notamment dans le cadre d’un investissement locatif.
Pour comprendre le prêt in fine, rien de mieux que d’en connaitre ses avantages et ses inconvénients !
Quels sont les inconvénients d’un crédit in fine ?
En premier lieu, obtenir un crédit in fine dépend de votre profil emprunteur et notamment de votre situation financière. En effet, ce type de crédit est particulièrement réservé aux personnes présentant des revenus élevés ou qui possèdent un patrimoine important. Les banques doivent être rassurées sur la capacité de remboursement de l’emprunteur.
Autre point important, le rendement du placement financier servant à nantir le bien doit être équivalent au taux du prêt in fine. En d’autres termes, le rendement de l’épargne doit permettre de rembourser le capital à l’issue du prêt.
Cependant, le taux des placements financiers est généralement plus bas que celui du crédit in fine, vous obligeant de fournir un taux d’effort important pour vous constituer une épargne supplémentaire.
Par ailleurs, vous ne pouvez pas obtenir un prêt in fine sans apport personnel. Comme vous remboursez le capital en fin de crédit, l’apport permet à la banque de limiter le montant à débloquer. De plus, cela prouve que vous avez la capacité d’épargner !
En résumé, vous devez retenir les éléments suivants avant de signer ce type de prêt :
- L’effort financier mensuel : Vous devez rembourser les intérêts et l’assurance auxquels se rajoute le placement financier et la constitution d’une épargne pour rembourser le capital. D’autant que le placement servant à nantir le bien est une somme d’argent qui sera bloquée durant toute la durée du prêt.
- L’obligation d’apport personnel.
- Le cout plus élevé du prêt in fine.
Toutefois, malgré ses inconvénients, le prêt in fine peut être un bon plan dans certains cas !
Quels sont les avantages du crédit in fine ?
Ainsi un crédit in fine est souvent utilisé dans le cadre d’un investissement locatif ou lorsqu’il y a déjà perception de revenus fonciers. En effet, il permet d’optimiser la fiscalité puisque les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers. Mais rentrons dans le détail, nous vous expliquons ici dans quel cas un crédit in fine s’avère intéressant.
Le prêt in fine pour un investissement locatif !
Un investissement locatif, a pour but de constituer un patrimoine, de percevoir des revenus complémentaires et éventuellement de réaliser une plus-value à la revente. Un investisseur cherche donc la rentabilité.
Toutefois, il est rare qu’un investissement s’auto-finance. Notamment si vous avez recours à un prêt immobilier amortissable. En effet, le loyer ne peut pas couvrir les mensualités du crédit, les charges liées au logement et les impôts fonciers. Conséquence ? vous devez disposer d’une épargne ou de revenus suffisants pour combler ce cashflow négatif.
Ainsi, avec le crédit in fine vos mensualités sont moins importantes et vous réduisez ou annulez ce cashflow négatif. Vous pouvez donc placer une partie de cette épargne pour rembourser le capital .
Un petit exemple simplifié pour y voir plus clair s’impose :
Comparons un investissement avec un crédit in fine et amortissable sur un an.
Pour l’achat d’un deux pièces à Montpellier à 140 000 €, avec un apport de 20 000 €, vous demandez un crédit d’un montant de 120 000 € sur 15 ans. Le loyer pour cet appartement est de 680 €.
Taux moyen d’un crédit amortissable : 0.80 % hors assurance
Taux moyen d’un crédit in fine : 2% hors assurance
Le taux d’assurance emprunteur : 0.5%
| Revenus locatifs | Crédit amortissable Dépenses | Crédit in fine Dépenses | |
|---|---|---|---|
| Loyers (680 x 12) | 8160 € | ||
| Mensualités crédit avec assurance | 758 € / mois soit 9 096 € / an | 250 € / mois soit 3 000 € / an | |
| Charges (Copropriété + assurance) | 1 000 € | 1 000 € | |
| Foncier | 500 € | 500 € | |
| Sous-Total | 8160 € | 10 596 € | 4 500 € |
| Total | -2 436 € | 3 660 € |
Comme vous le constatez, avec un crédit amortissable, vous devez rajouter de votre proche 2436 €/an soit 203 €/ mois.
Tandis qu’avec un prêt in fine, l’investissement s’autofinance et vous épargnez 3660 €/an soit 305 €/mois. Cette somme permettant de vous constituer une épargne.
Mais ce n’est pas le seul intérêt d’un crédit in fine, le deuxième est l’optimisation fiscale !
Le prêt in fine pour optimiser sa fiscalité
En effet, les intérêts d’emprunt sont déductibles des revenus fonciers dès lors que vous optez pour le régime réel. D’autant que si vous investissez avec un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel ou encore sous le statut LMNP, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt supplémentaire ou bien créer un déficit foncier.
Ainsi, l’économie d’impôt et l’épargne issues de l’investissement locatif peut compenser le cout plus élevé d’un crédit in fine et vous permettre d’auto financer votre acquisition.
Mais cela ne s’arrête pas là ! En effet, ce prêt peut vous aider à limiter votre impôt sur la fortune. Comment ? Simplement, parce que l’IFI est calculé sur le patrimoine réellement acquis. Or vous ne payez le capital qu’à la fin du crédit. Ainsi, pendant la durée du prêt, le bien n’est pas comptabilisé et vous bénéficiez de quelques années de tranquillité !
Pour finir, dans le cadre d’une SCI, investir via un prêt in fine permet de limiter la valeur fiscale des parts. Elle est calculée en prenant compte de la valeur du bien et de la dette de la SCI. Le capital non payé n’est donc pas pris en compte comme pour l’IFI. L’avantage étant de transmettre les parts aux descendants à des conditions plus avantageuses.
Toutefois, vous l’aurez compris ces avantages sont particulièrement destinés aux contribuables étant fortement imposés et détenant un patrimoine important !
Quels sont le coût et le taux d’un crédit in fine ?
Nous y voilà, un des inconvénients majeurs du prêt in fine est son cout ! Les taux d’intérêt sont en effet plus élevés qu’un crédit classique !
En moyenne, les taux d’intérêt pour un crédit in fine sont les suivants :
| Durée du prêt | Meilleurs Taux | Taux moyens | Taux élevés |
|---|---|---|---|
| 7 ans | 1.15% | 1.35% | 1.85% |
| 10 ans | 1.50% | 1.70% | 1.90% |
| 12 ans | 1.65% | 1.85% | 2.10% |
| 15 ans | 1.80% | 2.00% | 2.35% |
| 20 ans | 2.00% | 2.20% | 2.45% |
En plus des taux d’intérêt plus élevés, n’oubliez pas que vous devez constituer une épargne par le biais d’un placement financier qui augmente les mensualités ! De plus, les intérêts ne baissent pas au fil des ans comme dans un crédit amortissable. Ils sont en effet toujours calculés sur le capital qui n’est pas amorti !
Comparons rapidement le cout global d’un prêt in fine par rapport à un prêt immobilier classique.
Nous allons le simplifier et prendre le même taux d’intérêt pour les deux crédits soit 1.80 % sur 15 ans. Admettons que vous empruntez 200 000 €.
Les intérêts du crédit in fine seront de 300 € / mois.
Calcul : (200 000 x 1,80 %) /12 = 300 € / mois
En ce qui concerne le crédit classique, vous pouvez utiliser notre simulateur pour avoir le détail de l’amortissement
| Prêt in fine | Prêt amortissable | |
|---|---|---|
| Total des intérêts sur 15 ans | 54 000 € | 28 636 € |
Comme vous le constatez dans cet exemple, le cout d’un prêt in fine est presque 50% supérieur à un crédit amortissable.
C’est pourquoi, avant de vous lancer dans ce type de prêt, il convient de vérifier qu’il corresponde à votre profil et votre stratégie d’investissement et de placement. D’autant que le remboursement anticipé est soumis à des indemnités qui peuvent s’élever à 3% du capital restant dû ou 6 mois d’intérêts des sommes remboursés. Donc prudence et lisez bien les conditions du crédit !
En cas de doute, n’hésitez pas à demander conseil à des experts !