Simulateur d’investissement locatif rapide et gratuit

L’investissement dans la pierre est un des placements préférés des français, que ce soit en tant que résidence principale ou comme investissement à mettre en location. Vous vous demandez peut-être ce que cela peut vous rapporter. Utilisez notre calculette et obtenez une réponse très facilement.

Faut-il investir dans un bien locatif sans apport ?

Si vous souhaitez investir dans un bien locatif, votre banque vous demandera souvent d’apporter une partie de l’investissement. Il y a quelques années, il était encore possible de réaliser un investissement à 110% (ce qui signifie que même les frais de notaires étaient avancés par la banque). Aujourd’hui, il est devenu quasiment impossible de réaliser un investissement dans l’immobilier sans apport. La plupart des banques vous demanderont minimum 10% d’apport. 

L’effet de levier est moindre avec un apport, mais apporte de la sécurité. En effet, si vous êtes obligé de vendre plus tôt que prévu, vous courrez moins le risque de vous retrouver dans le rouge (même si d’autres critères entrent en jeu comme l’évolution des prix de l’immobilier). 

Comment choisir la ville où investir ?

Quand on souhaite faire un investissement locatif, il faut savoir arbitrer entre différents critères. Plus vous aurez sélectionné avec attention votre bien, moins vous aurez de mauvaises surprises. Voilà notre liste des principaux critères à analyser avant d’investir : 

• L’emplacement : c’est le principal critère qui pourra vous permettre de louer votre bien, et peut-être de réaliser une plus-value. De nombreux classements sortent chaque année sur les meilleures villes où investir, cela peut vous aider à faire votre choix mais le plus important est d’investir dans un environnement que vous connaissez. Si vous habitez Strasbourg, ce n’est pas une bonne idée d’investir à Nantes (à moins que vous connaissiez la ville).
• Les impôts locaux : elles sont propres à chaque ville et il est important de se renseigner en amont car cela peut changer la rentabilité que vous aviez envisagée.
• L’évolution de l’environnement : s’agit-il d’un quartier sûr ? Les commerces sont-ils facilement accessibles ? Est-ce qu’il est correctement desservi par les transports en commun ? N’hésitez pas à interroger les commerçants et à vous promener en journée et le soir pour savoir si vous aimeriez, vous, y habiter.
• Le prix de l’immobilier : vous pouvez découvrir toutes les dernières transactions immobilières du quartier sur le site Etalab du gouvernement.
• Les vacances locatives : il est important de savoir s’ il y a de la demande pour ne pas vous retrouver avec un logement vide. Vous pouvez regarder sur le site du gouvernement le zonage A, B et C qui vous aidera à déterminer la tension locative (privilégiez les zones A, A bis et B1 qui sont les plus demandées).
• La rentabilité locative : dans les zones très tendues, le rendement locatif est généralement moindre (notamment à cause des dispositifs mis en place dans les grandes villes comme l’encadrement des loyers). D’un autre côté, une rentabilité locative élevée peut être l’indice de prix d’un manque de dynamisme économique de la commune. Les chances de plus-values en cas de revente sont donc généralement moins élevées. De plus, quand il est plus avantageux d’acheter que de louer, les biens trouvent plus difficilement preneurs en location.
• La cible privilégiée : quel est le profil de locataire que vous visez en priorité  ? Si vous souhaitez avoir des locataires étudiants, il faut prendre en compte un risque de vacances locatives pendant l’été (hors zones très tendues comme Paris, Lyon ou Bordeaux). De plus, si vous visez une demande plutôt étudiante, investir en LMNP peut être judicieux, car les locataires apprécieront d’avoir un bien “prêt-à-louer”. En revanche, si la cible est plutôt familiale, une location vide est préférable, car il est plus difficile d’anticiper les besoins sur le long terme. 
• La stratégie vis-à-vis de votre investissement : souhaitez-vous constituer un capital ou couvrir vos mensualités de crédit ? Dans les grandes villes, les loyers ne permettent généralement pas de couvrir le crédit mais il est possible de réaliser une plus-value lors de la vente.

Quelle est la rentabilité d’un investissement locatif ?

Si vous préparez correctement en amont votre investissement, vous éviterez les mauvaises surprises. 

Il va donc falloir tenir compte d’un maximum d’élément pour optimiser au mieux votre rentabilité locative : 

• Le bien nécessite-t-il de réaliser des travaux ? D’un point de vue fiscal, investir dans un bien avec travaux peut être très intéressant. Cela vous permet de bénéficier d’un prix en dessous du marché et donc de frais de notaire réduit par rapport au même bien sans travaux. Mais surtout, les travaux sont déductibles des impôts (dans la limite de 10 700 € par an, portés à 21 400 € en cas de rénovation énergétique). Investir dans une passoire thermique peut donc être très rentable si vous arrivez à en négocier correctement le prix et prévoyez d’effectuer des travaux dessus ! Certains dispositifs législatifs permettent également de faire de belles optimisations fiscales ;
• A combien s’élève la taxe foncière ? La taxe foncière revient tous les ans et peut facilement représenter plus de 1 000 € par an. Il convient donc d’être vigilant sur son montant avant d’investir. Vous pouvez consulter le taux de votre commune pour vous faire une idée de son montant, mais le plus sûr est d’en faire la demande au propriétaire actuel ;
• Quelles sont les autres charges ? Si vous investissez dans un appartement, renseignez-vous sur les charges de copropriété qui peuvent être élevées (s’il y a un ascenseur, des espaces verts, un parking…). Soyez également aux aguets en ce qui concerne l’état de la copropriété. Des bâtiments mal entretenus sont l’indice de dépenses futures qui peuvent être importantes (comme un ravalement de façade ou une rénovation de la toiture) ;
• A combien se louent les biens similaires ? Consultez attentivement les annonces disponibles sur la commune où vous envisagez d’investir (sur des sites comme SeLoger, Logic-Immo…). Cela vous donnera un indice du loyer que vous pouvez espérer ;
• Faut-il privilégier la location courte durée ou longue durée ? La rentabilité brute d’un bien en location courte durée est généralement beaucoup plus importante que celle d’un logement en location longue durée. En revanche, les charges et le risque de vacances locatives sont bien plus conséquents. Ainsi, un investissement en bord de mer peut être très rentable pendant l’été et pas du tout le reste de l’année. Ce sont donc des éléments que vous devrez arbitrer au cas par cas.

Dans certaines zones, la rentabilité sera moins intéressante que dans d’autres mais il y aura plus de possibilités de réaliser une plus-value lors de la revente. Si vous souhaitez investir à Paris, vous aurez du mal à avoir un rendement supérieur à 2,5% mais dans certaines villes comme Saint-Etienne, ce rendement peut aller jusqu’à 7,7%. D’un autre côté, un investissement dans la capital représente un placement patrimonial qui devrait se valoriser dans le temps. Vous pouvez aussi tenir compte de vos projets futurs pour réaliser un investissement utile (une résidence secondaire pour la retraite, un logement étudiant pour ses enfants…). Tout est une question d’arbitrage de ce qui est le plus prioritaire pour vous.