OBO immobilier : comment le mettre en place ?

L’OBO pour « owner buy out » est une opération technique généralement utilisée en finance d’entreprise. Ainsi l’OBO immobilier consiste à racheter un bien immobilier détenu en nom propre par une société constituée à cet effet. L’objectif d’un tel mécanisme est de transformer un bien immobilier en liquidité sans en perdre la propriété. Mais pourquoi faire un OBO immobilier ? Quels sont les risques d’une telle opération ? Comment réaliser un OBO ? On fait le point ! 

Qu’est-ce qu’un OBO immobilier ? 

Un OBO est en quelque sorte une vente immobilière à soi-même. Ce mécanisme vous permet d’obtenir des liquidités sans pour autant perdre la propriété de votre bien immobilier.

En théorie, l’OBO immobilier est un mécanisme assez simple. Dans un premier temps, il faut constituer une société immobilière de type SCI ou encore une SAS immobilière. Cette dernière sera détenue par vous et votre famille par exemple. 

Ensuite, vous faites un emprunt au nom de la société pour acquérir votre propre bien immobilier.  Cette opération est possible en raison de la séparation des patrimoines entre la société et vous. Mais ce n’est pas le seul intérêt d’un OBO immobilier comme nous allons le voir.  

Pourquoi faire un OBO immobilier ? 

Ainsi une opération d’OBO Immobilier présente plusieurs avantages, aussi bien financier que fiscal entre autres. 

La perception de liquidité 

Vous l’aurez compris, l’objectif principal de l’OBO immobilier est de générer des liquidités tout en profitant de l’effet de levier du crédit. 

En effet, un bien immobilier est une valeur, mais qui est immobilisé. En ce sens, si vous avez besoin de liquidité pour un nouvel investissement, vous devez le vendre. L’OBO vous permet alors de le vendre à vous-même. Plus précisément à la société immobilière que vous avez créée à cet effet. C’est la solution pour liquider votre patrimoine immobilier sans pour autant en perdre la propriété. Vous pouvez ainsi vous servir du capital pour réaliser d’autres investissements ou pour créer une activité professionnelle par exemple. 

Par exemple, vous êtes propriétaire d’un bien locatif d’une valeur de 300 000 €. Plutôt que le vendre ou l’hypothéquer pour réaliser un crédit à la banque qui risque de vous limiter dans l’utilisation du capital emprunté, vous créez une SCI. Cette dernière emprunte 300 000 € pour acheter votre bien locatif. À l’issue de l’opération d’OBO :

• La SCI possède le bien immobilier via un emprunt qui sera remboursé par les loyers perçus, complétés éventuellement par des apports en compte courant d’associé ; 
• Vous disposez de 300 000 € de liquidité à réinvestir tout en restant propriétaire du capital social de la SCI donc indirectement propriétaire du bien immobilier. 

D’autre part, vous percevrez des revenus complémentaires une fois le crédit remboursé, ce qui vous permet de développer votre patrimoine. Cela vous permet également de diversifier votre patrimoine en investissant dans des placements financiers logés dans un contrat d’assurance vie par exemple !

Transmettre son patrimoine grâce à l’OBO immobilier

L’OBO immobilier est aussi une solution permettant de conserver votre patrimoine, mais aussi d’optimiser la transmission. En effet, le recours à l’emprunt par la société créée diminue la valeur fiscale des titres donc la valeur du bien immobilier. Par conséquent, il est possible de les transmettre de manière anticipée en utilisant la donation en pleine propriété ou en démembrement tout en limitant les frottements fiscaux. 

D’autre part, vous pouvez très bien mettre vos enfants en tant qu’associé de la société créée pour l’opération d’OBO. Cela leur permet de profiter des avantages qui en résultent comme les loyers générés. 

Optimiser la fiscalité grâce à l’OBO immobilier 

Dans certaines situations, l’OBO peut être envisagé pour des raisons fiscales. Cependant, il convient d’être accompagné par des avocats fiscalistes et experts en stratégie patrimoniale. En effet, il s’agit d’un montage juridique complexe qui peut être requalifié en abus de droit par le fisc, donc attention ! 

En effet, l’OBO peut être envisagé dans le but de générer des déficits fonciers. 

Exemple d’un OBO immobilier pour créer un déficit foncier sur des biens locatifs

Prenons un exemple simplifié pour mieux comprendre l’impact fiscal d’un OBO Immobilier. 

Imaginons que vous déteniez un patrimoine immobilier d’une valeur de 2 400 000 € depuis plus de 30 ans. Vous percevez des loyers à hauteur de 100 000 €. Votre taux d’imposition est de 45%. 

Comparons la situation fiscale entre un patrimoine immobilier détenu directement et via une SCI imposée à l’IS qui aura eu recours à un emprunt pour financer l’acquisition. 

Dans cet exemple, vous pourrez voir que cela vous permet d’éviter d’être fiscalisé sur vos revenus. En effet, en détenant un bien en direct, en plus des 45% de votre taux d’imposition, vous devez payer 17,20% de prélèvements sociaux. Cela représente donc une imposition totale de 62,20%.

OBO immobilier sur la résidence principale pour créer un déficit foncier  

Il n’est pas possible de créer un déficit foncier en déduisant vos charges et travaux, sur un bien dont vous vous réservez la jouissance comme une résidence principale ou secondaire. 

Pour contourner cette règle, certains contribuables ont envisagé de recourir à l’OBO immobilier via une SCI soumise à l’IR et ainsi générer des déficits fonciers. Cela revient à louer son propre bien par le biais de la SCI et ainsi déduire les charges et travaux. 

La SCI à l’IR étant transparente fiscalement, autrement dit, l’impôt est payé directement par les associés, les déficits fonciers devenaient alors déductibles des revenus dans les conditions de droit commun. 

Quels sont les inconvénients de l’OBO immobilier ? 

Certes les atouts de l’OBO immobilier sont intéressants, mais vous devez prendre en compte les limites de l’opération avant de vous lancer. 

Le paiement de l’éventuelle plus-value immobilière 

Tout d’abord, vous devez réaliser une estimation précise du bien afin de vérifier l’existence et le montant de l’éventuelle plus-value immobilière. Pour rappel, une plus-value est imposée à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et aux prélèvements sociaux au taux de 17,2%. 

Cependant, il existe un abattement selon la durée de détention. Concrètement, vous êtes exonéré de la taxation sur une plus-value immobilière au bout de 30 ans de détention (c’est long!). 

En ce sens, il est important de contrôler le coût de la vente du bien afin de vérifier que l’OBO est une opération rentable. 

L’effort d’épargne inhérent à l’OBO 

En effet, le montage de l’OBO immobilier demande de faire un emprunt pour racheter le bien. Les mensualités peuvent être prises en charge en partie par les loyers. Mais sauf rentabilité élevée, il est rare que les loyers couvrent la mensualité en totalité. 

Par conséquent, Il faudra approvisionner le compte de la société pour couvrir la différence entre les recettes et les dépenses. Cet aspect de l’OBO doit être pris en compte dans l’élaboration de votre projet ! 

L’emploi des liquidités 

De même, il est important de penser au réinvestissement des liquidités. L’OBO est une opération coûteuse. En ce sens, vous devez effectuer une telle opération en étant certain de son intérêt. En effet, d’autres solutions de financement peuvent s’avérer tout aussi intéressantes sans pour autant vous tourner vers un OBO qui reste complexe sous son apparente simplicité. 

Par exemple, si c’est pour réaliser un investissement locatif, un prêt immobilier en nom propre peut très bien faire l’affaire. Ce sera toujours plus simple et moins coûteux que de créer une société dans le cadre d’un OBO. 

D’autre part, un prêt immobilier dans le cadre d’une opération d’OBO implique de donner des garanties suffisantes à la banque. Par exemple, si vous créez une SCI, la banque dispose d’une garantie sur votre patrimoine personnel. Si vous créez une SARL immobilière ou une SAS, alors la banque peut vous demander de vous porter caution personnelle. 

Par conséquent, l’OBO immobilier vous engage personnellement sur l’emprunt réalisé et les liquidités ne constituent qu’une avance de trésorerie. Cette opération doit être réellement rentable et répondre à des objectifs patrimoniaux précis pour être envisagée. 

Le coût d’un OBO immobilier  

L’OBO immobilier représente un coût non négligeable, à savoir : 

• Les frais de constitution de la société telle qu’une SAS ou une SCI ; 
• Les frais de notaire d’environ 7,5% du prix de vente à la charge de la société :
• Le coût du crédit (assurance emprunteur, frais bancaires) et des garanties bancaires ;
• Le paiement de l’éventuelle plus-value immobilière à titre personnel. 

En ce sens, l’OBO immobilier vous permet d’obtenir des liquidités, mais à un certain prix. Ainsi pour être très rentable, tous ses points doivent être analysés avec beaucoup d’attention. De fait, d’autres solutions moins coûteuses peuvent être envisagées selon vos objectifs. 

Pour donner une fourchette plus précise, considérons un exemple : si vous envisagez un OBO sur une propriété évaluée à 1 million d’euros, voici une estimation approximative des coûts :

• Frais de notaire : 7,5% soit 75 000 euros.
• Frais de constitution de société : autour de 2 000 à 10 000 euros.
• Coût du crédit et des garanties bancaires : prévoyez plusieurs dizaines de milliers d’euros sur la durée du prêt.
• Plus-value immobilière : Cela dépend de la valeur de l’augmentation et de la période de détention.

Au total, les coûts directs pourraient facilement atteindre 10% à 15% du prix de l’immobilier, sans compter les coûts liés au crédit et aux taxes sur la plus-value. Dans notre exemple, on peut imager des coûts totaux de 150 000 €, d’où l’intérêt de se faire accompagner et d’être sur de son montage !

Comment réaliser un OBO immobilier ? 

De même, le montage d’un OBO est une opération complexe qui se réalise en plusieurs étapes : 

• La création de la société : Pour que l’OBO immobilier soit intéressante, il faut créer une société ayant opté pour l’impôt sur les sociétés ; 
• Vente du ou des biens immobiliers à la société : Attention à l’estimation de la valeur du patrimoine immobilier. Elle doit être réalisée à un prix juste et réel afin d’éviter tout redressement fiscal ;
• Financement de l’acquisition : La société souscrit un crédit pour financer l’acquisition. Généralement la banque octroie un prêt à hauteur de 70 % du prix de vente, ce qui nécessite de réaliser un apport. 

Une fois la vente réalisée, vous bénéficiez des liquidités vous permettant de développer votre patrimoine.  Sans oublier la possibilité de préparer votre succession via la donation ou la cession de parts à vos héritiers. 

Est-ce intéressant de réaliser un OBO immobilier ? Notre avis ! 

Comme nous l’avons vu, sous son apparente simplicité, l’OBO immobilier n’en est pas moins une opération technique et coûteuse. Autrement dit, il convient d’analyser aussi bien son intérêt que son montage. Aussi, un OBO nécessite l’accompagnement d’un avocat fiscaliste, d’un notaire, mais aussi d’un conseil en gestion de patrimoine. 

Ces professionnels vérifient que l’OBO est bien la solution idéale pour optimiser la fiscalité de vos investissements immobiliers et développer votre patrimoine. En effet, à la suite de la cession, vous pouvez réaliser des placements financiers dans le but de diversifier votre portefeuille d’actifs bénéficiant d’une fiscalité avantageuse. Pour autant, il est important de vérifier que l’OBO correspond à votre stratégie. D’où l’importance d’une étude approfondie avant de vous lancer !