Investir dans un club deal revient à s’associer à un groupe d’investisseurs privés en vue de réaliser une opération immobilière d’envergure. Ce type d’investissement à long terme offre des perspectives de rendement élevées. Réservé principalement à des investisseurs avertis, voyons ensemble pourquoi investir dans un Club Deal pour diversifier son patrimoine !
Sommaire
Qu’est-ce qu’un club deal ?
Auparavant réservés à des investisseurs institutionnels, les clubs Deal s’ouvrent aussi aux épargnants particuliers. Concrètement, les investisseurs se regroupent afin de participer à une levée de fonds et ainsi investir dans un ou plusieurs actifs. Ces groupes peuvent maintenant compter des centaines de participants !
En effet, les clubs d’investissement permettent de lever des fonds pour investir dans un plusieurs actifs tels que des valeurs mobilières, un patrimoine immobilier ou encore d’acquérir des parts de PME. Par exemple, un club deal immobilier peut réaliser une opération immobilière dans des secteurs comme l’hôtellerie, la restauration rapide, l’immobilier de bureaux, résidentiels ou encore les Ephad.
En résumé, un club deal est un véhicule d’investissement syndiqué et collectif qui permet de réaliser des projets d’envergure inaccessible pour un investisseur individuel, compte tenu du montant investi qui peut atteindre plusieurs dizaines de millions d’euros.
Comment fonctionne un club deal ?
La structure juridique d’un club deal est généralement une SAS (société par actions simplifiées) mais peut très bien être une SCI (société civile immobilière). En tant qu’investisseur vous obtenez ainsi le statut d’associé ou d’actionnaires.
Une fois créé, le club deal sélectionne alors l’investissement à réaliser en fonction des objectifs fixés. Un « tour de table », c’est-à-dire une levée de fonds, est lancé afin de choisir le projet. De même, la date d’entrée et de sortie du club deal sont définies à l’avance et les capitaux sont bloquées pour toute la période. Il s’agit de placement sur le long terme, entre 5 et 10 ans voire plus. À noter qu’il est impossible pour un investisseur de se retirer du club deal.
Le financement des actifs est donc assuré par les apports en fonds propres réalisés par les investisseurs qui peuvent les compléter à l’aide d’un crédit bancaire. En contrepartie de cet apport, ils détiennent des parts ou des actions leur permettant de participer à la gouvernance de la société sans les inconvénients de la gestion quotidienne. En effet, l’acquisition, l’exploitation et la gestion des actifs ou du patrimoine immobilier sont entre les mains de la société de gestion.
Il s’agit d’un investissement offrant un rendement élevé tout comme les risques et le capital investi est bloqué pendant la période d’investissement imposée.
Pourquoi investir dans un club deal ?
La première raison est la perspective d’une rentabilité élevée qui peut séduire les investisseurs avertis. En effet, le taux de rendement des clubs deals peuvent atteindre les 10%, ce qui est bien supérieur à un investissement classique.
En revanche, un rendement élevé entraine un risque élevé ! Aussi, les clubs deals sont réservés malgré tout à des investisseurs ayant des connaissances en placement mobilier et immobilier. En outre, ils doivent détenir un patrimoine solide pour se lancer. Le capital n’est pas garanti et les rendements sont variables, car sensibles aux fluctuations du marché et à la conjoncture économique.
La deuxième raison est qu’il s’agit d’un investissement dans un projet d’envergure, ce qui permet d’optimiser ses placements en diversifiant son portefeuille d’actifs et son patrimoine. Vous avez le choix d’investir dans des actifs mobiliers ou immobiliers. De plus, vous êtes acteur de votre stratégie patrimoniale puisque vous détenez un droit de regard sur la gestion du club deal.
Pour finir, nous allons voir que selon le véhicule d’investissement, vous pouvez également bénéficier d’une fiscalité attractive !
Comment investir dans un club deal ?
Tout d’abord, sachez que le ticket d’entrée minimum pour investir dans un club deal est en général fixé à 100 000 € et peut atteindre parfois 700 000 €. En effet, le total des capitalisations selon le projet peut s’élever à plus d’une dizaine de millions d’euros.
Ainsi, vous pouvez investir dans un club deal de plusieurs façons :
- Acquérir des parts en direct dans le registre nominatif de la société gestionnaire du club deal.
- Acquérir des actifs via un compte titre spécifique.
- Investir via un PEA (plan épargne action). Il permet d’investir en bourse donc dans des actions cotées ou des parts d’OCPVM ou SICAV qui sont des placements collectifs. Mais il aussi possible d’y loger des parts de sociétés non côtés sous certaines conditions. Ainsi, vous profitez du cadre fiscal avantageux qu’offre le PEA. Toutefois, nous devons nous rappeler que vous pouvez détenir un seul PEA plafonné à 150 000 € (75 000 € supplémentaire pour les PEA-PME).
Aussi, il convient de bien définir vos objectifs d’investissement afin de déterminer l’enveloppe de détention la plus adaptée.
Quels sont les frais d’un investissement en club deal ?
Les frais sont relativement faibles entre 0% et 5% selon le support d’investissement. Les frais servent à rémunérer le travail d’analyse de la société de gestion.
Dans le cas où vous investissez via un PEA ou un compte titre, il convient de rajouter les frais liés au support. En revanche, pour un investissement en direct il n’y a pas de droit de garde ni de frais de tenue de compte.
L’investissement dans un club deal est à comparer avec un investissement en SCPI (moins risqué mais moins rentable), un OBO quand c’est possible, ou un investissement en direct…
Quelle est la fiscalité liée à un investissement dans un club deal ?
La fiscalité dépend avant tout de la structure fiscale de la société de gestion qui gère le club Deal mais aussi du type de revenus et du support d’investissement.
En effet, certains projets peuvent être exonérés d’impôt sur le revenu, voire même d’impôt sur la fortune. En tout état de cause l’investisseur associé est soumis aux règles fiscales de droit commun et aux impositions sur les éventuelles plus-values aux termes de l’opération.
Enfin lorsque les parts et actions d’un Club Deal sont logées dans un PEA, vous bénéficiez de la fiscalité du PEA. A savoir l’exonération des plus-values au titre de l’impôt sur le revenu au-delà de la 5e année. Vous serez seulement redevable des prélèvements sociaux au taux de 17,2%.
Quels sont les avantages et les inconvénients d’un club deal ?
Un investissement, quel qu’il soit, comporte toujours des avantages et des inconvénients, les clubs deals ne font pas exception !
Avantages
- Rendement élevé
- Droit de regard sur la gestion du club deal
- Projet d’envergure qu’un investisseur seul ne pourrait pas réaliser
- Diversification de portefeuille
- Possibilité d’utiliser le levier de crédit pour booster la rentabilité
- Frais faible
Inconvénients
- Risque élevé
- Rendement variable
- Capital non garanti
- Liquidité bloqué pendant la durée de l’investissement
- Ticket d’entrée minimum 100 000 €
En résumé, un club deal représente une opportunité de diversification patrimoniale. Notamment grâce aux perspectives de rendement supérieur à l’immobilier classique et moins volatil que les marchés financiers. Néanmoins, bien que l’investissement en club deal tend à se démocratiser, il reste quand même destiné à des investisseurs avertis disposant d’un patrimoine solide.
Aussi, avant de vous lancer, il est judicieux de demander conseil à votre cabinet de gestion de patrimoine qui saura vous guider dans les placements adaptés à vos objectifs personnels.
