Liberté, indépendance financière… Le fait de vivre pleinement de ses investissements locatifs est forcément alléchant. Bon nombre de français se verraient bien rentiers immobiliers. Les nombreuses formations proposées, notamment en ligne, l’illustrent. Mais qu’est-ce qu’un rentier immobilier exactement ? Comment se lancer ? Quelles erreurs éviter ? Voyons cela ensemble.
Sommaire
Être rentier immobilier : définition
Être rentier immobilier, c’est quoi ? Disons déjà qu’être rentier immobilier, ce n’est pas vraiment un métier en soi. Il s’agit plutôt d’une situation, dans laquelle on vit des revenus générés par des investissements locatifs, en général financés par des emprunts.
Si l’on part du postulat de base, un rentier immobilier tire des revenus confortables qui assurent son train de vie, sans qu’il n’ait aucune gestion à faire. Sans qu’il n’ait « même à travailler », selon l’imaginaire collectif. La gestion est déléguée, le plus souvent à une agence.
Il s’agit donc de réaliser des investissements dans la pierre les uns après les autres, afin de se constituer un patrimoine immobilier. Tout cela peut se faire seul (en se formant de son côté) ou avec un accompagnement. De nombreux professionnels peuvent vous aider : agence immobilière, entité spécialisée en investissement locatif clés en main, conseiller en gestion de patrimoine…
Un investisseur qui gère ses biens lui-même est un professionnel de l’immobilier, voire un marchand de bien s’il fait de l’achat-revente. Les revenus viennent des loyers et des éventuelles plus-values. Dans l’idée générale, un rentier ne s’occupe pas de la gestion lui-même. Il jouit simplement du patrimoine qu’il a constitué ou acquis. Ce patrimoine n’a pas nécessairement à être immense : il doit « suffire » à couvrir les besoins.
Au final, chacun a sa définition de ce qu’est être rentier. L’idée est en tout de vivre de ses investissements dans la pierre.
Un rentier immobilier peut avoir plusieurs statuts : loueur en meublé professionnel (LMP), loueur en meublé non professionnel (LMNP)…
Comment on devient rentier immobilier ?
Devenir rentier « à partir de rien » implique de passer par l’endettement. On achète à crédit et on profite de son effet de levier. L’idée est que les revenus couvrent a minima le coût de l’emprunt et les charges. On parle de « cash flow positif » (solde de trésorerie positif) et d’investissement « auto-financé ». Et on peut, comme ça, « empiler » les investissements.
Pour cela, il est très important de comprendre la notion de « taux d’endettement ». Il s’agit du niveau d’endettement maximal. Il est de 33 %, quelle que soit la banque auprès de laquelle vous demandez un financement. Les mensualités du crédit, l’assurance etc. ne devront donc pas dépasser un tiers de vos revenus mensuels.
Autre chose très importante : l’apport. Il est presque impossible aujourd’hui d’obtenir un financement immobilier sans apport de votre part. Vous devez donc avoir des liquidités disponibles. Il s’agit d’une garantie importante pour les banques. Avoir un apport, c’est un gage de sécurité et de solidité de votre projet.
Et niveau rendement ? Globalement, on peut espérer un rendement de 2 à 3 % par an. Il peut être plus élevé si l’on passe en location saisonnière (AirBnb…) mais cela demande une grosse gestion. On s’éloigne alors de l’idée de rentier. On peut confier celle-ci à une conciergerie ou une agence, mais cela viendra grignoter la rentabilité globale.
Attention, les risques sont nombreux avec l’investissement locatif. Citons-en quelques-uns :
- Évolution négative de la valeur de votre bien au fil du temps,
- Vacance locative (pas de locataire),
- Usure du biens, donc travaux à réaliser,
- …
En finançant le tout à crédit, vous risquez aussi le surendettement. Si un locataire ne paye pas, surtout sur plusieurs mois, votre cash flow sera négatif. Et cela pourra remettre en cause le montage entier.
Peut-on vraiment devenir rentier immobilier sans formation et sans apport ?
C’est possible, mais les risques sont très importants.
Sans apport, disons-le tout de suite : il ne sera pas simple de trouver un financement, peu importe la banque.
Sans formation, l’opération est très risquée. Une acquisition au mauvais endroit, des travaux sous-évalués, des difficultés à trouver un locataire, un diagnostic de performance énergétique dissuasif… Les occasions de faire une erreur ne manquent pas.
Il existe heureusement de très bonnes formations, que ce soit en ligne, en livre, en présentiel… Il en existe aussi de très nombreuses qui sont bien moins bonnes. Attention aux coachs et à toutes les formations qui vous vendent du rêve, du type « gagner de l’argent sans rien faire ». Toutes celles qui vous promettent de devenir rentier en quelques semaines sont évidemment à éviter.
Certaines formations coûtent des centaines voire des milliers d’euros. Avant de souscrire à quoi ce soit, prenez le temps de bien lire des avis, des commentaires, des témoignages…
Devenir rentier en 3 mois ou dans un délai très court est impossible. Trouver le bon bien, obtenir un financement, passer devant le notaire… Le tout prend des mois.
Malgré cela, il serait faux de dire qu’il est impossible de devenir rentier. Mais cela passe par une bonne stratégie, des investissements qualitatifs et un bon accompagnement. Tout se construit toutefois à long terme, si les choses vont dans le bon sens :
- Remboursement sans heurt des financements,
- Augmentation des loyers,
- Paiement régulier des loyers, sans vacances locatives,
- Évolution positive de la valorisation de votre bien,
- …
Devenir rentier immobilier : l’offre de formations
On trouve sur internet des centaines de formations pour devenir rentier immobilier. Toutes ne se valent pas, loin de là. Vous former sera toutefois un passage obligé si c’est votre objectif. Il n’y a pas vraiment d’études spécifiques pour devenir rentier immobilier.
Attention aux « vendeurs de rêve », aux coachs etc. qui vous proposent de devenir rentier en 3 mois. Nous l’avons vu, c’est impossible. Tournez vous plutôt vers des entités spécialisées, des experts de l’immobilier, des conseillers en gestion de patrimoine…
Vous trouverez quand même d’excellentes masterclass, formations en ligne, séminaires… Le tout est de choisir la bonne. Là dessus, nous ne pouvons que vous conseiller de faire appel à votre bon sens. Les formations les plus chères ne sont pas toujours les meilleures.
Pour bien choisir, lisez des témoignages et avis sur chaque formation rentier immobilier qui vous intéresse. Regardez quel est le contenu exact, et si vous ne pourriez pas le trouver gratuitement en ligne. Et surtout, regardez quelle est l’expérience de l’entité qui la propose. Si c’est une agence qui a des années d’expérience, c’est mieux.
Certaines formations qui vous promettent de devenir rentier en ligne sont tout simplement considérées par les experts comme des arnaques.
Il existe aussi un large choix de livres pour devenir rentier immobilier. L’avantage est que si vous n’apprenez pas grand chose, vous n’aurez pas non plus perdu grand chose.
Nos 8 conseils pour maximiser vos chances de devenir rentier immobilier
- Tous les professionnels de l’immobilier le disent : lorsque l’on choisit un bien, le plus important est l’emplacement. Un investissement locatif rentable passe par là. Visez les zones étudiantes ou recherchées, là où la tension locative est forte.
- Privilégiez les petites surfaces (type studio / T2), qui seront plus faciles à louer.
- Faites vous accompagner, surtout s’il s’agit de votre premier investissement dans la pierre.
- Listez tous les coûts : crédit, assurance, taxe foncière, frais de gestion, frais de notaire, frais d’agence, frais d’entretien…
- Évaluez les travaux qui seront éventuellement nécessaires. Faites appel à des professionnels. Il n’est pas rare de sous-évaluer les coûts à ce niveau.
- Si vous prenez une (ou plusieurs) formation, prenez votre temps pour choisir la bonne. Retenez bien que vous ne deviendrez pas rentier en 6 mois. Privilégiez celles qui vous apprendront à définir une vraie stratégie sur le long terme.
- Attention aux performances énergétiques du bien. Ceux classés F et G voient leur loyer gelé depuis mi-2022. Ils seront aussi purement et simplement interdits à la location d’ici quelques années.
- Ayez bien connaissance des risques : surendettement, vacances locatives, manque de liquidité (on ne revend pas un bien immobilier comme un actif financier)…
Une fois rentier immobilier, vous pourriez être redevable de la taxe PUMa ! L’État ne vous oublie pas !
