Encadrement des loyers : fausse bonne idée qui aggrave la crise du logement

L’encadrement des loyers est devenu l’arme politique favorite de nombreuses grandes villes pour tenter d’endiguer la crise du logement. L’intention est louable : protéger les locataires face à la hausse des prix. Mais en économie, les intentions ne suffisent pas. Les faits, les chiffres et l’expérience internationale montrent que cette mesure est non seulement inefficace, mais qu’elle aggrave précisément la pénurie qu’elle prétend combattre. Je vis cette réalité au quotidien, en tant que locataire à Paris et observateur attentif du marché immobilier. Mon objectif ici n’est pas de livrer un simple ressenti, mais de confronter une idéologie populaire à la réalité économique, en m’appuyant sur des données, des études et des précédents historiques bien documentés.

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers ?

L’encadrement des loyers est un dispositif de régulation par lequel l’État ou une collectivité locale fixe un loyer maximal que les propriétaires ne peuvent pas dépasser lors de la mise en location d’un logement. Ce plafond est généralement déterminé à partir d’un loyer de référence, calculé selon la localisation, le type de bien, son année de construction et son caractère meublé ou non.

Concrètement, dans les zones concernées, un propriétaire ne peut pas fixer librement son loyer, même lorsque la demande est très supérieure à l’offre. L’objectif affiché est de protéger les locataires contre la hausse des prix dans les zones dites « tendues ».

Sur le papier, la mesure semble équilibrée. Mais en pratique, elle introduit une distorsion majeure sur le marché locatif : en bloquant artificiellement les prix, elle modifie profondément les incitations économiques des propriétaires… et finit par raréfier les logements disponibles.

Une mesure qui se généralise… malgré des alertes répétées

En France, l’encadrement des loyers a été réactivé à Paris le 1er juillet 2019, avant d’être étendu à Lille (mars 2020), Lyon/Villeurbanne (novembre 2021) puis Bordeaux (juillet 2022). Le dispositif est officiellement « expérimental », mais son extension continue, en dépit des signaux d’alerte de plus en plus nombreux.

Après plusieurs années d’application, un premier constat s’impose : le marché locatif des villes concernées ne se détend pas, il se fige.

Le mythe de la baisse des loyers face à l’effondrement de l’offre

Les défenseurs de l’encadrement affirment qu’il limite les abus. C’est parfois vrai, à la marge. Mais une question fondamentale demeure : à quoi sert un loyer plafonné si aucun logement n’est disponible ?

Le cœur du problème est là : l’offre locative s’effondre.

Pris en étau entre une fiscalité élevée, des contraintes réglementaires croissantes (notamment liées au DPE), des loyers plafonnés et donc des rendements faibles, de nombreux propriétaires font un choix rationnel : ils retirent leurs biens du marché locatif classique.

Résultat : entre 2021 et 2023, l’offre de logements à louer en France a chuté d’environ 32 %, selon une étude de Bien’ici, avec une baisse encore plus marquée dans les zones dites « tendues », précisément celles où l’encadrement est appliqué.

Ce mécanisme est parfaitement documenté par la littérature économique depuis plus de cinquante ans : quand on bloque un prix en dessous de son niveau d’équilibre, la quantité offerte diminue.

Paris et la fuite vers les baux « Code civil » : un contournement massif

J’habite personnellement dans le 6eme arrondissement de Paris. Trouver une location classique (bail loi de 1989, résidence principale) y relève aujourd’hui du miracle.

Pourquoi ? Parce que les propriétaires ne disparaissent pas : ils contournent.

Pour échapper à l’encadrement, ils basculent massivement vers :

• les baux Code civil (résidences secondaires, baux sociétés),
• ou la location saisonnière, non soumise au plafonnement.

Le marché se dualise :

• d’un côté, un parc locatif classique devenu microscopique,
• de l’autre, un marché dérégulé, réservé aux ménages les plus aisés ou aux entreprises.

À Paris, la part des locations meublées a fortement progressé. En 2023, plusieurs études de marché ont montré que les annonces en bail Code civil avaient augmenté de plus de 40 % en un an sur certaines plateformes, asséchant encore davantage l’offre destinée aux résidents permanents. En regardant les annonces sur la plateforme SeLoger aujourd’hui (13 janvier 2026), sur 7114 biens à louer à Paris, 960 contiennent les termes « code civil ».

Berlin et le Mietendeckel : une leçon pourtant limpide

La France n’est pas un cas isolé. L’exemple de Berlin est particulièrement éclairant.

En 2020, la ville a instauré un gel strict des loyers, le Mietendeckel. Les effets ont été rapides et spectaculaires :

• chute brutale de l’offre locative,
• explosion du nombre de logements mis en vente,
• effondrement de la mobilité résidentielle (les locataires ne quittent plus leur logement).

Face au chaos créé, la Cour constitutionnelle allemande a fini par invalider la mesure en 2021. Le verdict économique était sans appel.

Paris se vide : quand la régulation accélère l’exode

Les conséquences ne sont pas seulement théoriques. Elles sont démographiques et sociales.

Entre 2017 et 2023, Paris a perdu environ 14 000 habitants par an. En quelques années, c’est l’équivalent d’une ville comme Amiens ou Annecy qui a disparu de la capitale.

Les familles et les classes moyennes quittent la ville, faute de logements accessibles. Paris se transforme progressivement en ville-musée, peuplée de touristes, de résidences secondaires et de logements sociaux, mais de moins en moins de forces vives.

La municipalité tente de compenser en préemptant des logements privés pour les transformer en logements sociaux. Mais cette politique ne crée aucune offre nouvelle : elle déplace simplement le stock du privé vers le public, à un coût exorbitant pour le contribuable.

Austin (Texas) : quand l’offre fait réellement baisser les loyers

On m’objectera que la France n’est pas le Texas. C’est vrai. Mais l’exemple de Austin illustre un principe économique universel : ce sont les logements qui font baisser les loyers, pas les décrets.

Face à une flambée des prix, Austin a fait le choix inverse des villes françaises : libérer la construction, densifier, assouplir les règles d’urbanisme.

Résultat : en un an, les loyers y ont baissé d’environ 12,5 %.

Les villes françaises ne peuvent pas s’étendre indéfiniment, certes. Mais elles pourraient se surélever, reconvertir les bureaux vacants, densifier intelligemment. Or l’encadrement des loyers envoie exactement le mauvais signal aux investisseurs : « n’investissez pas ici, les contraintes sont trop fortes ». La pénurie s’aggrave mécaniquement.

Une leçon économique vieille de 50 ans… ignorée

L’économiste suédois Assar Lindbeck, pourtant social-démocrate, résumait brutalement la situation :

“In many cases, rent control appears to be the most efficient technique presently known to destroy a city – except for bombing.” (« Dans de nombreux cas, le contrôle des loyers semble être la technique la plus efficace actuellement connue pour détruire une ville – à l’exception des bombardements  »)

Ce constat n’est pas isolé. Il est partagé par une écrasante majorité d’économistes, toutes sensibilités confondues, des libéraux comme Milton Friedman ou Friedrich Hayek, jusqu’à des chercheurs plus interventionnistes, comme le rappellent de nombreuses synthèses académiques, notamment celles popularisées par Econlib et la littérature anglo-saxonne.

Une étude de référence menée par Konstantin Kholodilin, couvrant plus de cinquante ans de données (1972–2023), permet d’identifier cinq effets récurrents des politiques d’encadrement des loyers :

• une baisse des loyers, à court terme, comme attendu ;
• une chute des constructions, les promoteurs et investisseurs étant découragés ;
• une réduction de l’offre locative, les propriétaires réorientant leurs biens vers d’autres usages ;
• une forte baisse de la mobilité résidentielle, les locataires restant « bloqués » dans leur logement ;
• une dégradation progressive de la qualité du parc, les travaux n’étant plus économiquement rentables.

Ces mécanismes théoriques trouvent un écho concret à Paris. Une étude de l’APUR (Atelier parisien de l’urbanisme), portant sur la période juillet 2019 à juin 2024, observe une baisse moyenne des loyers de 5,2 %, soit environ 64 euros par mois pour les locataires concernés. En revanche, cette étude ne permet pas de conclure clairement sur l’évolution du volume de biens disponibles à la location, la période étant fortement perturbée par le Covid et les Jeux olympiques.

D’autres acteurs du marché confirment néanmoins les effets pervers identifiés par Kholodilin. Selon Xerfi :

• la plateforme Bien’ici observe une baisse d’environ 50 % de l’offre locative en trois ans ;
• le Crédit Agricole Immobilier constate une chute marquée de la mobilité résidentielle, passée de 24–25 % avant le Covid à environ 18 % aujourd’hui.

Conclusion : protéger les insiders, sacrifier les outsiders

En voulant protéger les locataires, l’encadrement des loyers verrouille le marché au profit de ceux qui sont déjà installés, les insiders.

Il sacrifie en revanche les jeunes actifs, les étudiants, les familles et tous ceux qui cherchent un logement, les outsiders.

La crise du logement n’est pas une crise des loyers. C’est une crise de l’offre.

Plutôt que de bloquer les prix, libérons la construction, la densification et l’investissement. C’est la seule voie durable pour rendre le logement réellement accessible.