Investir à l’étranger : fausse bonne idée ?

Investir à l’étranger répond à des objectifs de diversification de patrimoine, de recherche de rentabilité, et de plus-value. D’autre part, cela vous permet d’avoir accès à un environnement géographique privilégié, voire une fiscalité allégée. Mais pour réussir un investissement à l’étranger, vous devez connaître le marché, sans oublier de respecter la réglementation fiscale française et étrangère ! Alors est-ce qu’investir à l’étranger est une bonne idée ? On fait le point ! 

Pourquoi investir dans l’immobilier à l’étranger ?  

Acheter un bien immobilier à l’étranger séduit de plus en plus de français. Cet engouement s’explique par des prix immobiliers plus abordables qu’en France ce qui permet d’obtenir un meilleur rendement.  En effet, que ce soit pour un investissement locatif, une résidence secondaire ou préparer sa retraite, investir à l’étranger peut offrir de belles opportunités.

Un investissement à l’étranger permet de bénéficier des avantages suivants : 

• Diversifier son portefeuille : Vous boostez la performance de vos investissements tout en diluant les risques.
• Accéder à des marchés en croissance : La pierre reste toujours une valeur refuge pour une majorité des Français. Néanmoins le marché immobilier en France est tendu. Ainsi, investir à l’étranger, notamment dans les pays du sud de l’Europe comme l’Espagne, le Portugal ou encore La Grèce permet d’accéder à des marchés encore en pleine croissance.
• Optimiser la fiscalité : Vous ne serez pas exonéré d’impôt. En revanche, vous pouvez bénéficier d’une fiscalité allégée si le pays dans lequel vous investissez à signer une convention fiscale avec la France. Dans ce cas, vos revenus fonciers et vos plus-values sont taxés uniquement dans le pays concerné. 
• Limiter les effets de l’inflation : Investir à l’étranger permet de diversifier son patrimoine avec des devises étrangères. D’autre part, l’immobilier reste moins sensible aux fluctuations du marché et au contexte économique, contrairement aux marchés boursiers. 

Comment financer un bien immobilier à l’étranger ? 

Il est possible de demander un crédit immobilier en France ou dans le pays de l’investissement. Néanmoins, les banques vont vous demander des garanties plus importantes. 

Demander un crédit à une banque française 

Les banques sont plus frileuses de prêter de l’argent pour un bien situé à l’étranger. Son niveau d’exigence va aussi dépendre du pays que vous avez choisi pour votre acquisition. Par conséquent, elle vous demandera un apport et des garanties plus importants. 

Généralement pour garantir le prêt, la banque peut vous proposer : 

• Le prêt hypothécaire : Ce prêt est possible si vous détenez un patrimoine immobilier en France. La banque vous prête alors entre 50% et 70% de la valeur du bien hypothéqué. Ainsi, le bien immobilier hypothéqué sert de garantie à la banque en cas de problème de paiement. 
• Le nantissement pour garantir un prêt immobilier : Il est possible de garantir le crédit immobilier avec des produits financiers bloqués, généralement sur une assurance-vie. En revanche, l’épargne bloquée ne doit pas être inférieure au montant du prêt. La banque vous prête entre 50% et 100% de votre épargne, tout dépendra du risque de votre placement financier. 

Demander un crédit à une banque étrangère 

Vous pouvez solliciter une banque locale pour demander votre prêt immobilier. Néanmoins, étant un étranger, elle vous demandera un apport entre 30 et 50% de la valeur du bien immobilier. 

D’autre part, le taux d’emprunt peut être plus élevé qu’en France selon les pays. Sans oublier qu’il peut être difficile d’obtenir un prêt à taux fixe. Certains pays privilégient les crédits à taux variable. 

Quelles formalités pour sortir une somme d’argent importante du territoire français

Attention lorsque vous souhaitez investir à l’étranger, vous devez vous plier à quelques formalités :

• SI vous emportez 10 000 euros ou plus en espèces, vous devez en informer les services douaniers via un formulaire « déclaration d’argent liquide ».
• Si vous réalisez un virement vers l’étranger, c’est à votre banque de remplir cette formalité.
• Si vous ouvrez un compte bancaire à l’étranger, vous devez mentionner l’existence de ce compte au moment de votre déclaration d’impôt sur le revenu.

Investir à l’étranger : quelle fiscalité ?

Tout d’abord, vous devez vérifier que le pays dans lequel vous souhaitez investir a conclu une convention fiscale avec la France afin d’éviter une double imposition !

En effet, en l’absence de convention, les revenus fonciers sont imposables en France, mais peuvent aussi être imposables dans le pays où est situé le bien ! Alors, vérifiez les conventions et les conditions d’imposition avant de vous lancer !

En cas de convention fiscale, si vous percevez des revenus fonciers ou une plus-value immobilière issus d’un bien situé dans un pays, la fiscalité s’applique ainsi : 

• Vous serez soumis à l’imposition dans le pays où est situé le bien ;
• Vous devez déclarer ces revenus sur votre déclaration de revenus française ; 
• La double imposition sera supprimée par la France soit par l’octroi d’un crédit d’impôt soit par l’application de la méthode du taux effectif. 

En revanche, la valeur de l’immeuble que vous possédez à l’étranger est prise en compte dans le calcul de l’impôt sur la fortune immobilière. Sauf, s’il existe un impôt similaire dans le pays d’accueil, auquel cas, il faut aussi se reporter à la convention fiscale afin de connaître les modalités et les conditions de l’imposition. 

Investir dans l’immobilier à l’étranger : quels sont les risques ? 

Investir dans l’immobilier en direct dans un pays étranger demande de prendre des précautions pour éviter les pièges.

En effet, il faut garder à l’esprit que la réglementation aussi bien fiscale qu’administrative est différente. Par conséquent, il est important de se renseigner sur la législation qui entoure les acquisitions immobilières et la gestion locative.

D’autant que certains pays restreignent les investissements à l’étranger comme en Thaïlande où il n’est pas possible d’être propriétaire d’un terrain sauf exception. 

D’autre part, vous ne devez pas négliger les coûts et les frais d’un investissement immobilier en direct dans un pays étranger. Vous aurez certainement besoin d’être accompagné de professionnels aussi bien pour l’acquisition que la gestion de votre bien immobilier à l’étranger. 

Sans oublier les risques liés aux variations des taux de change qui peuvent entraîner une perte d’argent si la devise du pays perd de sa valeur. Ce critère est donc aussi à prendre en compte avant de choisir le pays où vous souhaitez investir.

Dans quel pays investir ? 

Si investir à l’étranger vous tente, voici quelques pays offrant encore de belles opportunités :

• Les Etats-Unis : L’investissement aux États-Unis, notamment en Floride, à Orlando ou encore à Miami, peut encore offrir de belles perspectives de rendement brut oscillant entre 6% et 10%. D’autre part, la réglementation est en faveur du propriétaire, notamment en matière de loyers impayés. Cependant, il y a déjà eu plusieurs bulles immobilières ces dernières décennies.
• Le Portugal : Un prix abordable, un climat agréable et une destination touristique prisée, le Portugal a tout pour séduire les investisseurs. Côté fiscalité, vous serez imposé au taux de 28% sur vos revenus locatifs une fois les charges déduites. Si vous optez pour de la location saisonnière meublée, le fisc retient 35% de votre chiffre d’affaires comme base d’imposition avant d’être taxé à 28% dessus. En revanche, vous serez redevable d’une TVA de 6% si vos revenus locatifs dépassent 10 000 €. 
• La Croatie : A seulement deux heures de Paris en avion, la Croatie jouit d’un climat méditerranéen où il fait bon vivre. Les prix de l’immobilier sont abordables et il est possible de trouver des logements en bord de mer à partir de 2 000 € du mètre carré. Aussi, il n’est pas rare que des Français achètent une résidence secondaire en vue d’y passer leur retraite !
• L’ile Maurice : Ile paradisiaque, stable aussi bien au niveau politique que sociale, connaît un fort taux de croissance. En effet, l’île Maurice favorise l’investissement étranger notamment grâce à une fiscalité allégée et une imposition n’excédant pas 15%. En revanche, l’acquisition d’un bien immobilier par un étranger non résident est réglementée ! Le Non-Citizen Property Restriction Act est une loi mauricienne stipulant que les étrangers ne peuvent pas acheter de biens immobiliers à moins d’être approuvés par le Conseil des investissements.
• Les pays émergents : Le Costa Rica, Singapour, Porto Rico, la Chine ou encore le Brésil sont des pays en forte croissance économique avec des potentiels de rendements élevés. Cependant, comme tout rendement élevé, le risque l’est aussi.

Quoi qu’il en soit, avant d’investir dans un pays étranger, vous devez vous renseigner sur le marché locatif et la réglementation. Sans oublier de privilégier un pays stable au niveau politique et économique. 

Quelles alternatives à l’immobilier direct pour investir à l’étranger ?

Outre l’investissement immobilier en direct, vous pouvez investir à l’étranger via des placements alternatifs comme : 

• Les SCPI internationales : L’immobilier pierre-papier a le vent en poupe, notamment grâce à leur résilience face à l’inflation et leur rendement attractif. Ainsi les SCPI internationales investissent à l’étranger dans le but de diversifier et de booster leur performance grâce à la fiscalité allégée. 
• Les placements financiers : Il est facile d’investir dans des actifs financiers grâce à la multitude de fonds étrangers présents sur le marché. La gestion est assurée par des professionnels. Ce qui donne la possibilité d’investir à l’étranger en évitant les contraintes et en profitant de belles perspectives de rendement !

Investir à l’étranger : nos conseils ! 

Investir à l’étranger s’inscrit dans une stratégie de diversification de portefeuille. Cela vous permet d’optimiser vos placements et de limiter les risques. Pour autant, il est nécessaire de prendre le temps de la réflexion avant de choisir le pays dans lequel investir, surtout pour une acquisition immobilière en direct. 

En effet, il est conseillé de se pencher sur la réglementation et l’environnement politique du pays d’accueil. Sans oublier d’analyser le marché locatif des différents pays afin d’identifier les opportunités. Mais pour réussir votre investissement immobilier à l’étranger, nous vous conseillons de faire appel à des professionnels pour vous accompagner et limiter les risques. 

Mais si vous souhaitez éviter les contraintes liées à l’achat en direct, il est alors préférable de se tourner vers les SCPI étrangères et les placements financiers. Cela vous permet aussi de diversifier votre portefeuille d’actifs, de booster la performance de vos placements mais aussi de bénéficier de la fiscalité allégée.

N’hésitez pas à contacter votre conseiller en gestion de patrimoine pour vous accompagner dans vos projets d’investissement !