Quelles sont les conditions du LMNP ?

Expert Benoît Fruchard
Benoît Fruchard
Mis à jour le 25 octobre 2021

Vous vous êtes renseigné sur le statut LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel) et vous pensez qu’il pourrait vous correspondre ? C’est une solution privilégiée par des milliers de propriétaires qui profitent ainsi d’une fiscalité plus intéressante pour leur location. Nous allons vous présenter les 5 conditions nécessaires pour profiter du statut LMNP, les démarches pour le devenir, la fiscalité qui s’applique à ce statut et ce qui se passe au moment de la revente.

Quelles sont les 5 conditions pour profiter du statut de loueur meublé non professionnel (LMNP) ?

Pour profiter de ce statut bien particulier, il faudra que vous respectiez les conditions suivantes :

  • Le bailleur doit être un particulier : il doit être non professionnel car le régime LMNP ne s’applique pas aux sociétés
  • Le propriétaire du bien immobilier doit avoir le statut LMNP : si vous être le propriétaire indirect d’un parc immobilier, cela ne donne pas la possibilité de bénéficier du statut de loueur meublé non professionnel
  • Le bien doit être destiné à l’habitation : il doit s’agir d’un appartement ou d’une maison pour un usage saisonnier ou en tant que résidence principale
  • L’habitation doit avoir le statut de meublé : les équipements et appareils nécessaires doivent être fournis avec le logement de sorte à ce que le locataire n’emmène que ses effets personnels. La superficie minimum louable est de 9 m²
  • Le propriétaire doit avoir une activité principale annexe : la location meublée non professionnelle ne doit pas être la principale source de ces revenus sinon il devient alors LMP (Loueur Meublé Professionnel). En tant que LMP, la fiscalité et le Centre de Formalités des Entreprises (CEF) changent.

Comment devenir loueur meublé non professionnel ?

Pour devenir LMNP, la première condition est bien évidemment d’être propriétaire d’un bien (maison ou appartement) et de souhaiter le louer. Il va ensuite falloir le meubler et faire quelques démarches pour choisir et déclarer ce statut auprès de l’administration fiscale.

Vous allez devoir effectuer quelques démarches pour en faire la demande, notamment au travers du formulaire Cerfa P0i. Il s’agit d’une démarche que vous pouvez lancer dans les 15 jours qui suivent la mise en location de votre bien. Lorsque vous serez immatriculé, que vous aurez obtenu le statut et il ne vous restera qu’à choisir un statut fiscal entre le régime micro bic ou le régime réel simplifié.

Le choix d’un régime fiscal n’est pas définitif, il est possible de passer d’un statut à un autre en envoyer une demande au Greffe du Tribunal du Commerce dont dépend votre location.

Quels sont les biens concernés par le LMNP ?

Le statut LMNP n’est pas applicable à tous les biens immobiliers. Il n’y a que quelques catégories qui sont concernées par les conditions de la location de meublée non professionnelle. Voici les biens que vous pouvez mettre en location :

  • La location de tourisme : le propriétaire met à disposition son bien pour des vacanciers, comme sur Airbnb, avec souvent des services annexes comme le ménage et la restauration
  • La location d’affaires : le bien est à la disposition d’employés lors de déplacements pour motif professionnel, offrant des équipements complets et indépendants
  • La location pour senior : destinée aux personnes âgées ayant besoin d’assistance, généralement proche des hôpitaux ou établissements de soins
  • La location étudiante : entièrement meublée et équipée, à proximité des écoles, facultés avec un accès facile aux transports en communs
  • La location médicalisée en EHPAD : pour les personnes âgées dépendantes nécessitant une présence et des soins continus.

La gestion locative des biens est souvent confiée à une société liée au propriétaire par un bail commercial pour une durée fixe de 11 ans et 9 mois.

Quelle est la fiscalité du statut LMNP pendant la location ?

Du côté fiscal, les avantages et les taxes dépendront directement de vos revenus de locations, mais aussi de votre choix de fiscalité. Les propriétaires LMNP ont pour devoir de déclarer leurs gains sur leur déclaration de revenus complémentaires. Les entrées obtenues sont considérées comme des Biens Industriels et Commerciaux (BIC) et non comme des revenus fonciers.

Si vous avez choisi le régime forfaitaire, vous serez imposé de 50 % seulement sur vos loyers.

En revanche, si vous êtes au régime réel simplifié (micro-bic), vous pourrez alors déduire toutes les charges et frais réels injectés du montant de vos impôts.

Comment choisir la fiscalité la plus adéquate à ma situation ? Il est nécessaire de bien étudier vos gains et votre situation personnelle au préalable.

  • Dans le cas où vos revenus n’excèdent pas 72 600 € il est préférable d’opter pour le régime Bic.
  • Si au contraire, les bénéfices dégagés sont supérieurs à 72 600 €, il est plus judicieux de souscrire au régime réel qui bénéficie sous certaines conditions de déductions de charges et d’un plan d’amortissement en cas de travaux ou de réhabilitation.

Le LMNP est redevable de la taxe CFE, impôt qui remplace la taxe professionnelle. Elle est payable sur l’année civile.

Votre Centre de Formalités d’ Entreprise change selon que vous proposez de la gestion locative avec ou sans services :

  • Si vous êtes LMNP sans fourniture de services, vous serez redevable à l’URSSAF
  • Si au contraire, vous proposez des services en plus de la location, cela est considéré comme une activité commerciale et vous serez redevable à la CCI.

Quid du bien LMNP au moment de la revente ?

Un propriétaire LMNP devra louer son bien pendant au moins 9 ans, conformément à la loi Censi-Bouvard. Les réductions d’impôts sont possibles uniquement à cette condition. Passé ce délai, la revente se réalise sans souci et sans discussion au niveau des réductions d’impôts déjà acquises. La plus-value sera la même que pour un bien détenu de façon classique (régime des plus-values des particuliers), c’est à dire qu’il faudra payer les prélèvements sociaux ainsi que l’impôt sur le revenu. Il existe cependant des abattements en fonction de la durée de détention.

Si le bien est vendu avant la période requise, les avantages sont annulés et peuvent être redevables en totalité.

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