Quels impôts lors d’un investissement locatif ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 24 mars 2022

Investir dans l’immobilier en vue de se constituer un patrimoine, préparer sa retraite ou percevoir des revenus complémentaires est certes une bonne idée. Toutefois, il faut également inclure l’impact d’un investissement locatif sur ces impôts ! En effet, afin de s’assurer de la rentabilité de votre placement, il convient de connaître la fiscalité immobilière et ses différents impôts. Suivez-nous, on vous explique !

Comment sont imposés les revenus fonciers ?

Avant de rentrer dans le vif du sujet, rappelons que les revenus qui rentrent dans la catégorie des revenus fonciers sont les loyers issus des placements suivants :

Les revenus issus de votre investissement locatif sont à déclarer en même temps que vos impôts sur le revenu. En effet, les revenus fonciers déclarés seront imposés selon votre tranche marginale d’imposition (TMI) et soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17.2%.

Qu’est-ce que le micro-foncier ?

Le régime simplifié ou micro foncier s’applique de plein droit dès lors que les revenus issus de la location sont inférieurs à 15 000 € sur l’ensemble de l’année fiscale.

Dans ce cas, un abattement de 30 % s’applique automatiquement au montant des recettes déclarées. En contrepartie, vous ne pouvez pas déduire les charges réelles liées au logement.

C’est pourquoi ce régime est intéressant uniquement si vos charges sont inférieures à 30%.

Les dispositifs de défiscalisation tels que Pinel, Malraux, De Normandie, Cosse… sont exclus du régime micro foncier. En d’autres termes, si vous achetez un bien via un de ces dispositifs, vous êtes soumis au régime réel. C’est le cas également si vous détenez uniquement des parts de SCPI, et ce même si le montant des dividendes perçus est inférieur à 15 000 €.

Qui dit régime simplifié, dit déclaration simplifiée. En effet, en optant pour le régime micro foncier, vous n’avez pas à remplir le formulaire 2044. Vous devez juste indiquer le montant de vos revenus perçus hors charges en case 4BE de la déclaration des revenus n°2042. L’abattement de 30% se fera automatiquement.

Toutefois, vous pouvez opter pour le régime réel, mais cette option est irrévocable pendant trois ans et s’applique à l’ensemble des revenus fonciers du foyer fiscal. Pour cela vous devez déposer une déclaration annexe des revenus fonciers n° 2044.

Revenus fonciers et régime réel : Comment ça marche ?

Le régime réel d’imposition s’applique automatiquement dès lors que vos revenus fonciers dépassent 15 000 € par an.

Déclarer vos revenus fonciers au régime réel vous permet de déduire des impôts les charges liées à votre investissement locatif comme :

Ainsi, le régime réel vous permet dans certains cas de générer un déficit foncier.

Les charges déductibles sont à renseigner lors de la déclaration de vos revenus fonciers via le formulaire n°2044 qui doit être joint à la déclaration de revenus via le formulaire n°2042.

Si vous avez réalisé un investissement locatif via le dispositif Pinel, vous devez déclarer vos impôts via le formulaire Cerfa n°2044-SPE.

Revenus fonciers et prélèvement à la source : Comment ça fonctionne ?

Contrairement aux revenus, l’impôt sur les revenus fonciers ne peut pas être collecté à la source. Aussi, l’administration fiscale prélève l’impôt sous forme d’acompte mensuel ou trimestriel.

Elle détermine le montant de ces acomptes en fonction de votre dernière déclaration de revenus.

Toutefois, si vous subissez une variation ou un arrêt dans la perception des loyers à la suite d’une vacance locative ou d’impayés, vous pouvez le signaler au fisc via le site impôts.gouv.fr.

Quel impôt pour les revenus issus des locations meublées ?

Les revenus issus d’une location meublée rentrent dans la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). En effet, en louant un logement meublé, vous êtes soumis au statut du LMNP (loueur meublé non professionnel).

Les revenus BIC sont à déclarer en même temps que votre déclaration d’impôt annuel. Ils seront également soumis au TMI et au prélèvement sociaux au taux de 17.2%.

Tout comme pour les revenus fonciers, il existe deux régimes d’imposition.

Qu’est-ce que le régime micro BIC ?

Le régime micro Bic s’applique de plein droit si vos revenus locatifs sont inférieurs à 72 600 €. Néanmoins, comme pour le micro foncier vous pouvez opter pour le régime réel qui présente bien des avantages. Nous en parlons un peu plus loin !

Ainsi, le micro BIC vous permet de bénéficier d’un abattement automatique de 50% sur vos revenus hors charges. Cette option est bien sûr intéressante si vos charges sont inférieures à 50 % de vos revenus.

La déclaration en micro Bic est simple. Vous devez remplir le formulaire n°2042 C-PRO et l’annexer à votre déclaration d’impôt de l’année. Attention, l’abattement de 50% se calcule automatiquement !

Qu’est-ce que le régime réel en LMNP ?

Le régime réel s’applique de plein droit si vos revenus dépassent les 72 600 € ou si vous avez choisi cette option.

Le régime réel vous permet de déduire les charges au même titre que les revenus fonciers. Mais en bénéficiant du statut LMNP, vous pouvez aussi profiter du mécanisme d’amortissement.

Ainsi en plus des charges liées à l’investissement locatif, vous pouvez déduire une partie du prix du logement, du mobilier et des frais d’acquisition. Ce mécanisme vous permet de baisser, voire neutraliser vos recettes locatives, et de ne pas augmenter votre impôt.

Pour simplifier, l’amortissement se calcule en divisant le montant des composants par la durée d’utilisation, à savoir :

Attention, un terrain n’est pas amortissable, il convient donc de déduire du prix de vente une valeur forfaitaire de 10 % à 20 %.

La déclaration du régime réel en LMNP se fait via trois documents :

Attention, le régime réel en LMNP demande d’avoir des notions en comptabilité et il est fortement recommandé de faire appel à un expert-comptable.

Quels sont les impôts sur un investissement locatif dans l’ancien ?

Lors d’un investissement locatif dans l’ancien, vous devrez vous acquitter de plusieurs impôts liés à votre logement.

ImpôtsCaractéristiques
Taxe foncièreCette taxe est redevable par tous les propriétaires et pour tous les logements qu’ils détiennent. À noter que la taxe d’ordures ménagères est récupérable auprès du locataire.  
La CFE (cotisation foncière des entreprises) Cette taxe concerne uniquement le statut LMNP. À noter que vous êtes dispensé de CFE l’année de création de votre activité. Pour cela, il faut vous immatriculer après le 1er janvier.  
Plus-value immobilière  La plus-value immobilière correspond au bénéfice réalisé entre l’achat et la revente d’un bien.
Une plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu au taux de 19% et au prélèvement social à hauteur de 17.2%.
Par ailleurs, le montant de l’impôt est calculé de manière dégressive, selon la durée de détention de la détention.
Pour être totalement exonéré de plus-value d’un bien en location, vous devez le détenir pendant 30 ans.
IFI (impôt sur la fortune immobilière)Vous êtes redevable de l’IFI, si la valeur nette de votre patrimoine immobilier excède 1.3 million d’euros.
Il se calcule selon un barème progressif applicable au patrimoine immobilier net imposable.
Tous les biens détenus au 31 décembre rentrent dans le calcul de l’assiette taxable.
Impôts pour un investissement locatif dans l’ancien

Quels sont les impôts sur un investissement locatif neuf ?

Les impôts dans le neuf sont identiques à l’ancien (taxe foncière, CFE, plus-value ou IFI) . Néanmoins, en achetant un logement neuf, vous bénéficiez d’une exonération de deux ans sur la taxe foncière.

L’achat d’un logement neuf pour un investissement locatif demande de s’acquitter d’un autre impôt qui n’est autre que la TVA immobilière au taux de 20%. Vous vous acquittez de la TVA auprès du promoteur qui la reverse à l’État.

Vous pouvez bénéficier d’une TVA réduite à 5,50 % sous conditions, et pour l’acquisition de votre résidence principale. 

Par ailleurs, lors de l’acquisition d’un logement neuf dans une résidence service, il est possible de récupérer la TVA immobilière. Cependant, vous devez conserver le bien pendant 20 ans. Si vous revendez avant, vous risquez de devoir rembourser la TVA au prorata temporis. Cet avantage fiscal est cumulable avec le dispositif Censi-bouvard et le statut LMNP.

Comment optimiser les impôts d’un investissement locatif ?

Que votre investissement locatif concerne une location vide ou meublée, vous pouvez optimiser votre fiscalité afin de diminuer vos impôts.

Dispositifs fiscauxBiens concernésAvantage fiscal
Le dispositif Cosse ou « louer abordable »Investissement dans l’ancien sous réserve de signer une convention avec l’ANAHRéduction d’impôts de 15% à 65% selon les conditions du dispositif.
La loi PinelAcquisition dans le neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans des zones tenduesPossibilité de profiter d’une réduction d’impôt maximale de 63 000.00 € lissés sur 12 ans.  
Le Pinel ancienAchat dans l’ancien sous condition de travaux de réhabilitationLa réduction d’impôt est identique au dispositif Pinel.
La loi De NormandieAchat dans l’ancien sous condition de travaux de rénovationLe dispositif offre la même réduction que la loi Pinel.
La loi Censi BouvardAcquisition neuf ou en VEFA d’un bien meublé en résidences de services.Réduction d’impôt maximale de 33 000.00 € lissé sur 9 ans.
Dispositifs d’optimisations fiscales en immobilier

Afin de bénéficier de ces dispositifs, vous devez respecter des conditions strictes comme :

Gardez à l’esprit qu’un avantage fiscal doit venir bonifier votre premier investissement locatif qui doit déjà être rentable à la base.

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