Quelles sont les aides pour un investissement locatif ?

Vous envisagez un investissement locatif ? Vous vous demandez comment optimiser votre financement, votre fiscalité ou encore réaliser des travaux dans le logement. Saviez-vous que l’État a mis en place des dispositifs, prêts et autres aides visant à favoriser l’investissement locatif ? Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions concernant la mise en location ou encore la nature des travaux. Tour d’horizon des dispositifs fiscaux, des prêts aidés et subventions destinés aux bailleurs !

Quels sont les différents dispositifs de défiscalisation immobilière ?

Afin de favoriser le développement de l’offre locative et la construction, l’État a mis en place de nombreux dispositifs et aides visant à inciter l’investissement locatif comme la loi Pinel, Denormandie, ou encore Cosse ! Attention toutefois, tous ces dispositifs sont soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. En d’autres termes, vous ne pouvez pas dépasser 10 000 € de réductions d’impôts par an.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien. Créé en 2019, ce dispositif permet d’élargir les possibilités de l’investissement dans l’ancien. Il remplace définitivement le dispositif Pinel depuis le 31 décembre 2024.

Contrairement au Pinel, les travaux sont moins importants, il permet aux investisseurs d’acquérir des logements anciens à rénover en vue uniquement de les améliorer. En revanche le montant global des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération.

Deuxième différence avec le Pinel, c’est qu’il n’existe pas de zonage, mais des villes éligibles au dispositif. Ce sont celles qui rentrent dans le plan « Action Cœur de ville » dont la liste est disponible dans le Journal officiel du 27 mars 2019 . Pas moins de 222 villes réparties dans toutes les régions en métropole et en outre-mer sont éligibles.

Les conditions pour bénéficier du dispositif Denormandie sont identiques au dispositif Pinel :

• Acquisition d’un bien en VEFA, d’un logement ancien ou insalubre avec d’importants travaux de réhabilitation, d’un local à rénover et à transformer en habitation.
• Acheter un bien dans une zone Pinel éligible
• Respecter un engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
• Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
• Louer le logement dans les 12 mois après achèvement des travaux, vide et en résidence principale.

De même, le calcul du montant de la réduction d’impôt est identique :

Durée	Réduction d’impôts
6 ans	12 %
9 ans	18 %
12 ans	21 %

Qu’st-ce que le dispositif loc’avantages ?

Le dispositif Loc’Avantages remplace l’ancien dispositif Cosse. Il est destiné aux propriétaires qui acceptent de louer un logement à un loyer inférieur au marché en échange d’une réduction d’impôts.

Pour en bénéficier, le propriétaire doit respecter les conditions suivantes : 

• Louer un logement non meublé en résidence principale.
• Respecter les plafonds de loyer et les plafonds de ressources pour le locataire.
• Signer une convention avec l’Agence nationale de l’habitat (Anah) pour une durée de 6 ans minimum
• Ne pas louer à un membre de sa famille.
• Proposer un logement non classé F ou G au DPE (pas de passoire thermique).
• S’engager sur les conditions de location pour toute la durée de la convention.

Il existe 3 niveaux de loyer. La réduction d’impôts dépend du niveau de loyer choisi.

	Loc1	Loc2	Loc3
Location avec intermédiaire	15 %	35 %	–
Location sans intermédiaire	20 %	40 %	65 %

La loi Malraux : l’importance de préserver le patrimoine !

La loi Malraux a été créée en 1972 afin de préserver le patrimoine historique français, en contrepartie d’une réduction d’impôts. Celle-ci diffère selon la localisation du bien.

Localisation de l’immeuble	Taux de la réduction d’impôts
Site patrimonial remarquable PSVM (Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur)	30%
Site patrimonial remarquable PVAP (Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine)	22%
Site patrimonial remarquable Restauration déclarée d’utilité publique	22%
Quartier ancien dégradé Restauration déclarée d’utilité publique	30%
NPNRU (Nouveau Programme National de Rénovation Urbaine) Restauration déclarée d’utilité publique	30%

Le plafond des dépenses est limité à 400 000 € pendant 4 ans, permettant une réduction d’impôt maximale de 120 000€.

Pour profiter de cet avantage, plusieurs critères doivent être respectés :

• Une restauration complète : Les travaux doivent porter sur l’ensemble de l’immeuble et être suivis par un Architecte des Bâtiments de France.
• Un engagement de location : Le propriétaire doit louer le bien nu (non meublé) à titre de résidence principale pendant une durée minimale de 9 ans.
• Le délai de mise en location : Elle doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux.

Contrairement à d’autres dispositifs, il n’y a pas de plafonds de ressources pour les locataires, ni de plafonds pour les loyers (sauf exception locale).

Le déficit foncier

Il y a un déficit foncier lorsque, au cours d’une année, les charges déductibles (travaux, intérêts d’emprunt, taxes, etc.) sont supérieures aux revenus fonciers (les loyers encaissés). Ce surplus peut alors être déduit de vos autres revenus, faisant ainsi baisser votre base imposable globale. Les charges déductibles sont variées : les travaux de réparation, d’entretien, les intérêts d’emprunts, la taxe foncière, les assurances, etc.

Il faut remplir trois conditions :

• Une location non meublée
• Avoir opté pour le régime réel d’imposition
• Maintenir la location jusqu’au 31 décembre de la 3e année suivant l’imputation du déficit

La déduction est possible sur le revenu global (salaires), jusqu’à 10 700 € par an. Votre revenu net imposable diminue, il est donc possible de modifier la tranche d’imposition sur le revenu si la baisse est suffisante. Au-delà du seuil de 10 700 €, le surplus est reportable 10 ans sur les futurs revenus fonciers.

Quels sont les avantages du loueur en meublé non professionnel ?

Qu’est-ce qu’un LMNP ?

Le LMNP est un statut fiscal qui permet à un particulier de louer un logement meublé. C’est déjà un bon moyen de défiscaliser grâce à son mécanisme d’amortissement permettant de générer un déficit foncier.

C’est également le meilleur moyen pour générer des revenus complémentaires peu fiscalisés. Le statut est souple, ouvert à tous et rapide à obtenir. Une seule condition : les revenus issus de la location doivent être inférieurs à 23 000 € par an.

Le choix de gestion vous appartient également.

Mode de gestion	Avantages	Inconvénients	Profil idéal
Autogestion	Économie des frais de gestion Contrôle total sur le bien et les locataires	Très chronophage Risque d’impayés à gérer seul	Investisseur actif, disponible
Agence immobilière	Gain de temps Accompagnement juridique et administratif	Honoraires à régler (6 à 10 % du loyer) Qualité de service variable	Investisseur recherchant un équilibre temps / rendement
Bail commercial en résidence gérée	Loyers garantis par le gestionnaire Aucune gestion quotidienne	Rendement parfois plus faible Dépendance au gestionnaire Moins de souplesse	Investisseur passif, aversion au risque

Régime réel ou micro-BIC : quelle fiscalité choisir ?

En LMNP, vous avez le choix entre deux régimes fiscaux :

• Le régime réel est le régime par défaut si vos recettes ne dépassent pas le plafond de 77 700 €
• Le micro-BIC est obligatoire en cas de dépassement du plafond, mais il est possible de le choisir sur option s’il est plus avantageux

Régime réel	Micro-BIC
L’État applique un abattement forfaitaire automatique sur vos loyers pour couvrir vos frais. Vous n’avez pas besoin de lister vos dépenses réelles.	Vous déduisez de vos loyers le montant exact de toutes vos charges (travaux, intérêts, taxes) ainsi que l’amortissement du bien.
Ce régime est très simple, aucune comptabilité complexe n’est requise. Il suffit de reporter le montant brut de vos loyers sur votre déclaration de revenus.	La fiscalité est presque nulle. Grâce à l’amortissement, il est fréquent de ramener son bénéfice imposable à 0 €, et donc de ne payer aucun impôt sur ses loyers pendant 10 à 20 ans.
Abattement de 50 % (ou 30 % selon les cas de meublés de tourisme). Si vos charges réelles sont inférieures à la moitié de vos loyers, ce régime est très rentable.	Les intérêts et frais sont déduits de vos revenus locatifs. Si vous avez acheté à crédit ou fait des travaux importants, vous pouvez déduire l’intégralité de ces coûts, ce qui est impossible en micro-BIC.

Comment optimiser le financement de son investissement locatif ?

Vous pouvez également recourir à des prêts comme aides pour financer votre investissement locatif. Bien entendu, ses différents crédits sont accordés sous conditions.

Qu’est-ce que le Prêt locatif Social (PLS) ?

Le prêt locatif social, est destiné aux investisseurs afin de financer l’acquisition, la construction ou l’amélioration de logements dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande est plus forte que l’offre de location.

Le PLS est accordé à un taux préférentiel. En effet, le taux d’intérêt est indexé sur la rémunération du livret A. Actuellement ce taux est situé entre 1.61% et 1.96%.

De plus, les propriétaires bailleurs bénéficient d’avantages fiscaux, à savoir :

• La TVA est réduite à 5.5%
• Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.

Pour finir, le PLS doit être égal au minimum 50% du prix de revient de l’opération immobilière et la durée de remboursement s’étend de 15 ans à 30 ans.

En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à louer son bien en tant que résidence principale. Il doit également respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret selon la zone géographique du bien.

Qu’est-ce que l’ECO-PTZ ?

L’éco-PTZ est un prêt dont le taux d’intérêt est nul, cumulable avec un crédit immobilier classique. Il est accordé sans condition de ressources afin de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement, comme le DPE.

Pour en bénéficier, vous devez louer le logement en tant que résidence principale et il doit être achevé depuis plus de 2 ans à la date du début des travaux.

Les travaux éligibles à l’Eco-Ptz sont les suivants :

• Les travaux d’isolation thermique comme la toiture, les murs, les fenêtres et portes donnant sur l’extérieur ou encore les planchers bas
• L’installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire ;
• L’installation d’un chauffage ou production sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Par ailleurs, ils doivent être réalisés par des professionnels reconnus garants de l’environnement (RGE) dont la liste est disponible sur le site France-renov.gouv.fr.

Avec un Eco PTZ, vous pouvez obtenir un prêt dont le maximum est fixé à 50 000.00 € depuis le 1^er janvier 2022. Cela dépendra bien sûr de la nature et de la quantité de travaux réalisés.

	Montant maximal d’un Eco- Ptz par logement
La réalisation d’une seule rénovation	15 000 €   Sauf pour les fenêtres dont le montant est plafonné à 7 000.00 €
Réalisation de 2 rénovations	25 000 €
Réalisation de 3 rénovations ou plus	30 000 €
Rénovation apportant un gain énergétique minimum de 35%	50 000 €

L’Eco-Ptz est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’état. Afin d’obtenir un Eco-PTZ, vous devez fournir à la banque les documents suivants :

• Les devis des professionnels RGE
• Le formulaire type « emprunteur »

La durée maximale de remboursement de l’éco-PTZ est de 20 ans et peut être réduite à 3 ans sur demande.

Le Prêt travaux amélioration de la performance énergétique d’Action logement

Action logement propose un prêt à taux réduit pour des travaux de rénovation énergétique et d’isolation dans la limite de 10 000 €.

En effet, le taux d’intérêt est fixe et égal au taux du livré A en vigueur au 31 décembre de l’année N-1 avec un taux plancher de 1%. La durée de remboursement de ce prêt est libre et dans la limite de 10 ans.

Pour en bénéficier, quelques conditions sont à respecter, à savoir :

• Être salarié(e) d’une entreprise du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés,
• Être propriétaire d’un logement mis en location à un tiers en tant que résidence principale
• Fournir une attestation justifiant que les travaux remplissent les mêmes conditions que ceux de l’éco-prêt à taux zéro. En effet, les travaux éligibles sont identiques à l’eco-ptz

Afin de débloquer les fonds, il convient de fournir les factures dans un délai maximum de 3 mois à compter de l’achèvement des travaux.

La demande du prêt travaux d’amélioration de la performance énergétique doit être fait sur le site Action Logement. Les délais de traitement de votre demande varient entre 3 et 4 semaines.

Quelles sont les subventions et primes pour les bailleurs ?

L’ANAH (agence nationale de l’amélioration de l’habitat) verse généralement les aides à la rénovation pour un investissement locatif. Les subventions disponibles ouverts au propriétaire bailleur sont les dispositifs « ma prime renov » et « habiter mieux ».

Comment obtenir ma Prime Renov ?

Cette prime permet au propriétaire bailleur de réaliser des travaux de rénovation permettant d’améliorer le logement.  

Le montant de cette aide forfaitaire versée par l’ANAH dépend des travaux réalisés et du niveau de ressources du bailleur. En effet, elle est dégressive et varie de 90% à 45% du devis.

Vous recevez la prime par virement après les travaux, sur présentation de la facture. Vous pouvez la demander facilement en ligne sur maprimerenov.gouv.fr.

Pour bénéficier de cette subvention, les travaux doivent concerner l’amélioration énergétique du logement, à savoir :

• L’isolation
• Le chauffage
• La ventilation
• Une rénovation globale
• La réalisation d’un diagnostic et d’un audit énergétique

Cependant, là aussi vous devez faire appel à des professionnels certifiés par le label RGE.

Vous devez également remplir d’autres conditions pour être éligible, comme :

• Réaliser les travaux dans un logement de plus de 15 ans
• Fournir une attestation sur l’honneur où vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale dans un de 6 mois suivant la date de paiement du solde de la prime et pendant un minimum de 5 ans.
• Ne pas réévaluer le loyer à la suite des travaux d’amélioration.

Qu’est-ce que le programme « Habiter mieux » de l’Anah ?

Le programme « Habiter Mieux » est une aide pour la réalisation de travaux d’amélioration du logement. Elle s’adresse aux bailleurs qui en contrepartie s’engagent à louer leur logement en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le montant des aides qui peut vous être accordé pour votre investissement locatif dépend de la nature des travaux, à savoir :

• Réhabilitation importante d’un logement dégradé : 35 % du montant total des travaux HT dans la limite de 28 000.00 € par logement.
• Mise en sécurité et de salubrité : 35 % du montant total des travaux HT dans la limite de 21 000.00 € par logement.
• Adaptation pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : L’aide est accordée dans la limite de 21.000.00 € par logement.
• Travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT dans la limite de 15 000 € par logement.
• Travaux d’amélioration de la performance énergétique : 25 % du montant total des travaux HT dans la limite de 15 000 € par logement.

En contrepartie de ces aides pour votre investissement locatif, vous devez signer une convention à loyer intermédiaire, social ou très social et vous engager à :

• Louer votre logement à titre de résidence principale
• Respecter le plafond de loyer
• Respecter le plafond de ressources des locataires.

De plus, cette convention permet d’obtenir des avantages fiscaux sous forme de déduction fiscale située entre 30% et 85% selon les loyers appliqués. En d’autres termes, plus le loyer est bas et le logement se situe dans une zone tendue, plus vous obtenez une déduction importante.

En résumé, l’État a mis à disposition de nombreux dispositifs et aides à l’investissement locatif afin de permettre aux bailleurs d’améliorer les logements.

Afin de vous accompagner dans vos démarches, il convient de faire appel à des courtiers immobiliers ou des experts avisés qui sauront vous guider dans votre investissement locatif.