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Quelles sont les aides pour un investissement locatif ?

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
30 janvier 2022

Vous envisagez un investissement locatif ? Vous vous demandez comment optimiser votre financement, votre fiscalité ou encore réaliser des travaux dans le logement. Saviez-vous que l’État a mis en place des dispositifs, prêts et autres aides visant à favoriser l’investissement locatif ?

Pour en bénéficier, vous devez respecter certaines conditions concernant la mise en location ou encore la nature des travaux.

Tour d’horizon des dispositifs fiscaux, des prêts aidés et subventions destinés aux bailleurs !

Quels sont les dispositifs fiscaux pour financer un investissement locatif ?

Afin de favoriser le développement de l’offre locative et la construction, l’État a mis en place de nombreux dispositifs et aides visant à inciter l’investissement locatif comme la loi Pinel, Denormandie, ou encore Cosse ! Attention toutefois, tous ces dispositifs sont soumis au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an. En d’autres termes, vous ne pouvez pas dépasser 10 000 € de réductions d’impôts par an.

Qu’est-ce que le dispositif Pinel ?

La loi Pinel créé en 2015, a pour objectif d’augmenter l’offre de logement et de le rendre accessible aux ménages modestes. Pour inciter les particuliers à investir dans les logements neufs ou anciens dans des zones éligibles, l’Etat accorde une réduction d’impôt.

La loi Pinel est prolongée jusqu’au 31 décembre 2024, les réductions seront cependant dégressives à compter de 2023 :

Date d’acquisition6 ans9 ans12 ans
2021-202212 %18 %21 %
202310,50 %15 %17.5 %
20249 %12 %14 %
Dispositif Pinel entre 2021 et 2024

Ainsi pour profiter de la réduction d’impôt maximal de 63 000 € lissés sur 12 ans, vous devez investir avant le 31 décembre 2022.

Pour rappel, la réduction d’impôt est calculée sur le prix de vente du bien plafonné à 300 000 € et vous ne pourrez pas déduire plus de 6 000 € euros par an.

Exemple : Imaginons que vous achetez un bien à 300 000 euros et vous décidez de vous engager à le louer sur 12 ans pour bénéficier du taux maximum de 21 %.

La réduction d’impôts est donc de 300 000 x 21 % = 63 000 euros.

Pendant 9 ans, vous pourrez déduire 6 000 €/an et les 3 dernières années 3 000 €/an.

En effet, la déduction est échelonnée à hauteur de 2 % par an pendant 9 ans et de 1 % les trois dernières années de votre engagement.

Bien entendu, vous devez respecter certaines conditions d’éligibilité pour profiter du dispositif Pinel, à savoir :

  • Acquisition d’un bien en VEFA, d’un logement ancien ou insalubre avec d’importants travaux de réhabilitation, d’un local à rénover et à transformer en habitation.
  • Acheter un bien dans une zone Pinel éligible
  • Respecter un engagement de location : 6, 9 ou 12 ans.
  • Respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires.
  • Louer le logement dans les 12 mois après achèvement des travaux, vide et en résidence principale.

Néanmoins, avant d’investir via le dispositif Pinel, nous vous conseillons de vérifier l’emplacement du bien. En effet, pour que l’investissement soit intéressant, vous devez acheter dans une zone où il existe une forte demande de location. Vous réduirez ainsi le risque lié à la vacance locative.

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

La loi Denormandie est une alternative au Pinel ancien. En effet, créé en 2019, la loi Denormandie permet d’élargir les possibilités de l’investissement dans l’ancien.

Contrairement au Pinel ancien, les travaux sont moins importants, il permet aux investisseurs d’acquérir des logements anciens à rénover en vue uniquement de les améliorer. En revanche le montant global des travaux doit représenter 25% du cout total de l’opération.

Deuxième différence avec Pinel, c’est qu’il n’existe pas de zonage, mais des villes éligibles au dispositif. Ce sont celles qui rentrent dans le plan « Action Cœur de ville » dont la liste est disponible dans le Journal officiel du 27 mars 2019 . Pas moins de 222 villes réparties dans toutes les régions en métropole et en outre-mer sont éligibles.

En revanche, le montant de la réduction d’impôt et les conditions pour en bénéficier sont identiques au dispositif Pinel.

Qu’est-ce que le dispositif Cosse ?

La loi Cosse « Louer abordable » mise en place depuis le 1er janvier 2017 permet aux propriétaires de logements anciens d’obtenir un abattement sur les revenus fonciers. Pour cela ils doivent s’engager à louer à des prix modérés.

En revanche, la déduction fiscale est remplacée par une réduction d’impôt à compter des conventions signées avec l’ANAH (Agence nationale de l’habitat) à partir du 1er mars 2022.

Les réductions d’impôts accordées sont calculées en fonction de la catégorie du secteur du bien et des plafonds de loyers, à savoir :

  • 15 % en cas de location en secteur intermédiaire,
  • 35 % en cas de location en secteur social.

En cas de recours à un intermédiaire locatif comme une agence immobilière, cette réduction d’impôt est de :

  • 20 % en secteur intermédiaire,
  • 40 % en secteur social,
  • 65 % en cas de location en secteur très social.

Ainsi pour bénéficier de la réduction d’impôt à compter du 1er mars 2022, vous devez respecter les conditions suivantes :

  • Signer une convention ANAH d’une durée de 6 ans.
  • Respecter les plafonds de loyers fixés par décret
  • Respecter les plafonds de ressources des locataires fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de son affectation (intermédiaire, social ou très social)

Les revenus locatifs sont soumis au régime réel et sont incompatibles avec le régime microfoncier. L’abattement s’applique sur les revenus nets de charges !

Quels sont les dispositifs fiscaux destinés au loueur meublé non professionnel ?

Le statut LMNP est déjà un bon moyen de défiscaliser grâce à son mécanisme d’amortissement permettant de générer un déficit foncier.

Mais vous pouvez également investir dans le neuf en LMNP via la loi Censi-Bouvard qui a été reconduite jusqu’au 31 décembre 2022. Le dispositif vous permet de bénéficier des avantages suivants :

  • Une réduction d’impôt égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition du logement dans la limite de 300 000 € d’investissement par an. Vous pouvez ainsi bénéficier de 33 000 € de réduction d’impôt lissée sur 9 ans.
  • La TVA est récupérable soit 20% du montant de l’acquisition du logement.

Si la réduction d’impôt excède l’impôt dû au titre de l’année d’imposition, le solde peut être reporté les années suivantes, dans la limite de 6 ans. Toutefois, le bien doit toujours être loué l’année du report.

Pour profiter de la réduction d’impôt, vous devez acquérir un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) dans les résidences meublées suivantes :

  • Les résidences avec services pour étudiants
  • Les résidences avec services pour les séniors
  • Les Ephad

Par ailleurs, vous devez louer le bien meublé et signer un bail commercial au gestionnaire de la résidence service pour minimum 9 ans.

Même si vous profitez du statut LMNP, seuls la fraction supérieure à 300 000 € et le mobilier sont amortissables.

Quels sont les prêts aidés de l’État accessible aux bailleurs ?

Vous pouvez également recourir à des prêts comme aides pour financer votre investissement locatif. Bien entendu, ses différents crédits sont accordés sous conditions. Tour d’horizon !

Qu’est-ce que le Prêt locatif Social (PLS) ?

Le prêt locatif social, est destiné aux investisseurs afin de financer l’acquisition, la construction ou l’amélioration de logements dans les zones tendues, c’est-à-dire où la demande est plus forte que l’offre de location.

Le PLS est accordé à un taux préférentiel. En effet, le taux d’intérêt est indexé sur la rémunération du livret A. Actuellement ce taux est situé entre 1.61% et 1.96%.

De plus, les propriétaires bailleurs bénéficient d’avantages fiscaux, à savoir :

  • La TVA est réduite à 5.5%
  • Exonération de la taxe foncière sur les propriétés bâties pendant 25 ans.

Pour finir, le PLS doit être égal au minimum 50% du prix de revient de l’opération immobilière et la durée de remboursement s’étend de 15 ans à 30 ans.

En contrepartie, le propriétaire doit s’engager à louer son bien en tant que résidence principale. Il doit également respecter les plafonds de loyers et de ressources des locataires fixés par décret selon la zone géographique du bien.

Il existe le prêt locatif à usage social (PLUS) dont les conditions et avantages pour l’investisseur sont identiques. Toutefois, les plafonds de ressources et de loyers sont environ 30% plus que pour le PLS.

Qu’est-ce que l’ECO-PTZ ?

L’éco-PTZ est un prêt dont le taux d’intérêt est nul, cumulable avec un crédit immobilier classique. Il est accordé sans condition de ressources afin de financer des travaux d’amélioration de la performance énergétique du logement.

Pour en bénéficier, vous devez louer le logement en tant que résidence principale et il doit être achevé depuis plus de 2 ans à la date du début des travaux.

Les travaux éligibles à l’Eco-Ptz sont les suivants :

  • Les travaux d’isolation thermique comme la toiture, les murs, les fenêtres et portes donnant sur l’extérieur ou encore les planchers bas
  • L’installation ou remplacement d’un chauffage ou d’une production d’eau chaude sanitaire ;
  • L’installation d’un chauffage ou production sanitaire utilisant une source d’énergie renouvelable.

Par ailleurs, ils doivent être réalisés par des professionnels reconnus garants de l’environnement (RGE) dont la liste est disponible sur le site France-renov.gouv.fr.

Avec un Eco PTZ, vous pouvez obtenir un prêt dont le maximum est fixé à 50 000.00 € depuis le 1er janvier 2022. Cela dépendra bien sûr de la nature et de la quantité de travaux réalisés.

Montant maximal d’un Eco- Ptz par logement
  La réalisation d’une seule rénovation  15 000 €  

Sauf pour les fenêtres dont le montant est plafonné à 7 000.00 €
  Réalisation de 2 rénovations    25 000 €
  Réalisation de 3 rénovations ou plus  30 000 €
Rénovation apportant un gain énergétique minimum de 35%50 000 €

L’Eco-Ptz est accordé par les banques ayant signé une convention avec l’état. Afin d’obtenir un Eco-PTZ, vous devez fournir à la banque les documents suivants :

La durée maximale de remboursement de l’éco-PTZ est de 20 ans et peut être réduite à 3 ans sur demande.

Un éco-prêt à taux zéro complémentaire peut être demandé dans les 5 ans qui suivent l’émission du 1er prêt.

Le Prêt travaux amélioration de la performance énergétique d’Action logement

Action logement propose un prêt à taux réduit pour des travaux de rénovation énergétique et d’isolation dans la limite de 10 000 €.

En effet, le taux d’intérêt est fixe et égal au taux du livré A en vigueur au 31 décembre de l’année N-1 avec un taux plancher de 1%. La durée de remboursement de ce prêt est libre et dans la limite de 10 ans.

Pour en bénéficier, quelques conditions sont à respecter, à savoir :

  • Être salarié(e) d’une entreprise du secteur privé non agricole d’au moins 10 salariés,
  • Être propriétaire d’un logement mis en location à un tiers en tant que résidence principale
  • Fournir une attestation justifiant que les travaux remplissent les mêmes conditions que ceux de l’éco-prêt à taux zéro. En effet, les travaux éligibles sont identiques à l’eco-ptz

Afin de débloquer les fonds, il convient de fournir les factures dans un délai maximum de 3 mois à compter de l’achèvement des travaux.

La demande du prêt travaux d’amélioration de la performance énergétique doit être fait sur le site Action Logement. Les délais de traitement de votre demande varient entre 3 et 4 semaines.

Quelles sont les aides à la rénovation pour un investissement locatif ?

L’ANAH (agence nationale de l’amélioration de l’habitat) verse généralement les aides à la rénovation pour un investissement locatif. Les subventions disponibles ouverts au propriétaire bailleur sont les dispositifs « ma prime renov » et « habiter mieux ».

Comment obtenir ma Prime Renov ?

Cette prime permet au propriétaire bailleur de réaliser des travaux de rénovation permettant d’améliorer le logement.  

Le montant de cette aide forfaitaire versée par l’ANAH dépend des travaux réalisés et du niveau de ressources du bailleur. En effet, elle est dégressive et varie de 90% à 45% du devis.

Vous recevez la prime par virement après les travaux, sur présentation de la facture. Vous pouvez la demander facilement en ligne sur maprimerenov.gouv.fr.

Pour bénéficier de cette subvention, les travaux doivent concerner l’amélioration énergétique du logement, à savoir :

  • L’isolation
  • Le chauffage
  • La ventilation
  • Une rénovation globale
  • La réalisation d’un diagnostic et d’un audit énergétique

Cependant, là aussi vous devez faire appel à des professionnels certifiés par le label RGE.

Vous devez également remplir d’autres conditions pour être éligible, comme :

  • Réaliser les travaux dans un logement de plus de 15 ans
  • Fournir une attestation sur l’honneur où vous vous engagez à louer le logement à titre de résidence principale dans un de 6 mois suivant la date de paiement du solde de la prime et pendant un minimum de 5 ans.
  • Ne pas réévaluer le loyer à la suite des travaux d’amélioration.

En tant que propriétaire bailleur, vous pouvez demander la prime pour 3 logements que vous louez.

Qu’est-ce que le programme « Habiter mieux » de l’Anah ?

Le programme « Habiter Mieux » est une aide pour la réalisation de travaux d’amélioration du logement. Elle s’adresse aux bailleurs qui en contrepartie s’engagent à louer leur logement en respectant les plafonds de loyers et de ressources des locataires.

Le montant des aides qui peut vous être accordé pour votre investissement locatif dépend de la nature des travaux, à savoir :

  • Réhabilitation importante d’un logement dégradé : 35 % du montant total des travaux HT dans la limite de 28 000.00 € par logement.
  • Mise en sécurité et de salubrité : 35 % du montant total des travaux HT dans la limite de 21 000.00 € par logement.
  • Adaptation pour l’autonomie de la personne (âge ou handicap) : L’aide est accordée dans la limite de 21.000.00 € par logement.
  • Travaux de rénovation : 25 % du montant total des travaux HT dans la limite de 15 000 € par logement.
  • Travaux d’amélioration de la performance énergétique : 25 % du montant total des travaux HT dans la limite de 15 000 € par logement.

Vous pouvez bénéficier d’une aide à l’assistance à maitrise d’ouvrage qui peut atteindre jusqu’à 840 € par logement.

En contrepartie de ces aides pour votre investissement locatif, vous devez signer une convention à loyer intermédiaire, social ou très social et vous engager à :

  • Louer votre logement à titre de résidence principale
  • Respecter le plafond de loyer
  • Respecter le plafond de ressources des locataires.

De plus, cette convention permet d’obtenir des avantages fiscaux sous forme de déduction fiscale située entre 30% et 85% selon les loyers appliqués. En d’autres termes, plus le loyer est bas et le logement se situe dans une zone tendue, plus vous obtenez une déduction importante.

En résumé, l’État a mis à disposition de nombreux dispositifs et aides à l’investissement locatif afin de permettre aux bailleurs d’améliorer les logements.

Afin de vous accompagner dans vos démarches, il convient de faire appel à des courtiers immobiliers ou des experts avisés qui sauront vous guider dans votre investissement locatif.

L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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