Comment se passe la succession d’une SCI familiale ?

Expert
Par Benoît Fruchard
Mis à jour le 14 février 2022

La transmission du patrimoine immobilier au moment de la succession peut s’avérer inquiétante et amener plusieurs problématiques. Dans ce contexte, la création d’une SCI familiale est une solution avantageuse pour optimiser la succession. Elle permet de transmettre facilement le patrimoine immobilier tout en allégeant les droits de succession. Cette notion soulève néanmoins plusieurs questions : quelles sont les modalités de succession d’une SCI familiale ? Quels sont les avantages d’une SCI familiale pour une succession ? Que se passe-t-il dans le cas d’une famille recomposée ou pour le conjoint survivant ? Nous faisons le point dans cet article.

Qu’est-ce que la SCI familiale et comment fonctionne-t-elle ?

La Société Civile Immobilière familiale est créée entre au moins deux associés qui possèdent un lien de parenté ou d’alliance. Ce type de société civile est particulièrement intéressant pour les familles souhaitant protéger et transmettre des biens immobiliers familiaux.

Le fonctionnement d’une SCI familiale est similaire à celui de la SCI classique : les associés disposent de parts sociales en contrepartie de leur apport au capital de la société (en numéraire ou en nature). Elle n’a pas de vocation commerciale et son objectif est la gestion de biens immobiliers. Souvent, les associés procèdent à la création d’une SCI familiale pour gérer un patrimoine déjà existant. C’est en cela que réside la différence avec la SCI traditionnelle.

Comment se déroule la succession avec une SCI familiale ?

SCI familiale et succession : les rappels de base

L’ordre des successions est déterminé par la loi. Les descendants et le conjoint survivant marié représentent les héritiers prioritaires. Les enfants reçoivent à parts égales l’ensemble du patrimoine de leur parent défunt, après avoir déduit la part de l’époux survivant (sauf si le défunt a prévu d’autres modalités de partage dans son testament). Le conjoint qui reste a le choix entre la totalité du patrimoine en usufruit ou un quart en pleine propriété. Le concubin ou le partenaire de Pacs, en absence de testament et s’il n’est pas propriétaire du bien, n’hérite pas. S’il a acheté le bien avec le défunt, il se retrouve en indivision avec les enfants de celui-ci.

La création d’une SCI familiale est une solution efficace pour anticiper sa succession dans des conditions optimales. Cette structure permet de contourner les règles de succession classiques, qui peuvent s’avérer contraignantes et entraîner des désaccords importants entre les héritiers.

Les démarches en cas de décès d’un associé

Lorsqu’un des associés de la société décède, la SCI familiale peut continuer à fonctionner avec les héritiers, sauf si rien n’est inscrit dans les statuts de la société pour ce type de situation. Deux cas de figure se présentent alors : 

Il est important de savoir que, parfois, des restrictions concernant l’intégration de nouveaux associés sont prévues dans les statuts de la SCI familiale. Les associés doivent valider ou non, lors d’une assemblée générale, l’entrée de parts sociales d’héritiers. S’ils refusent ces parts, les associés ou la SCI familiale ont la possibilité de les racheter dans un délai de 3 mois à compter du refus. Dans ce cas, une indemnité égale à la valeur des parts sociales détenues par l’associé décédé sera transmise aux héritiers.

Le calcul des droits de succession dans une SCI familiale

Comme nous l’avons évoqué précédemment, les frais de succession dans une SCI familiale sont réduits. En fonction du lien que le successeur possède avec le défunt, il en sera exonéré ou devra payer jusqu’à 60 % de la valeur du patrimoine. Le calcul du montant des droits de succession d’une SCI familiale dépend donc de la qualité de l’héritier. Ce calcul s’effectue en plusieurs étapes. Après l’inventaire des biens du défunt et la déduction des dettes, la part de succession qui revient aux héritiers est déterminée. Ceux-ci devront payer un impôt sur cette succession.

Quels sont les avantages d’une SCI familiale dans le cadre d’une succession ?

En termes de succession, la création d’une SCI familiale offre plusieurs avantages. Nous vous les détaillons ci-dessous.

Droits de succession et de donation réduits

La SCI familiale permet d’anticiper une succession sereinement. Cette structure peut être créée par des parents qui souhaitent procéder à une donation de parts sociales pour leurs héritiers. Tous les 15 ans, ceux-ci ont la possibilité de faire un don de patrimoine d’une valeur de 100 000 € par enfant. L’impôt normalement dû lors de la transmission du patrimoine est alors réduit à 0. Cette méthode permet également de diminuer les droits de mutation liés à la succession.

La donation de parts sociales en cas de succession est moins taxée que celle de biens immobiliers.

Alternative au régime de l’indivision

Comme nous l’avons vu précédemment, la fiscalité de succession d’une SCI familiale est très avantageuse. Elle possède un autre atout puisqu’elle offre la possibilité aux membres d’une même famille de conserver ou de répartir le pouvoir sur les biens immobiliers familiaux. Souvent, les parents conservent l’usufruit et transmettent la nue-propriété à leurs enfants. Grâce à ce montage, les parents jouissent de leur patrimoine et conservent le pouvoir de gestion, tout en anticipant la succession. Dans ce type de structure, les règles de fonctionnement et de répartition des parts sont prévues en amont dans les statuts et un gérant est nommé pour prendre les décisions concernant la société.

Ce cadre est donc sécurisant sur le long terme et permet d’éviter les conflits concernant la répartition de l’héritage en cas de succession. Il représente une bonne alternative au régime de l’indivision, dans lequel chaque propriétaire bénéficie de droits concernant les biens immobiliers. Les parts sociales ne sont pas divisées matériellement et toute décision doit obtenir l’aval de la majorité, ce qui peut engendrer des désaccords importants entre les héritiers.

Conservation du patrimoine familial

Lors d’une succession, la SCI familiale constitue un dispositif puissant pour échapper à la division du patrimoine familial. Effectivement, cette structure permet d’éviter l’indivision successorale. Les biens immobiliers sont ainsi intégralement conservés par le biais de la SCI, le patrimoine n’est pas dilapidé, les membres de la famille conservent la totalité de leur héritage.

SCI familiale et succession : exemples

SCI et succession : le cas d’une famille recomposée

Lorsqu’une SCI est constituée par deux époux, il est possible d’anticiper dans les statuts de la société la continuation de celle-ci avec le seul conjoint survivant. Quand la SCI familiale est créée entre deux conjoints ayant des enfants issus d’unions, cette solution s’avère particulièrement intéressante. Ainsi, la société continue d’exister avec le conjoint survivant qui devient l’unique associé. Ce montage permet d’éviter que les héritiers de l’époux décédé demandent à l’époux survivant de quitter la SCI. Ce dernier est donc protégé.

SCI et succession : le cas du conjoint survivant

Comme nous l’avons vu précédemment, lors d’une succession, le conjoint ou le partenaire de Pacs n’hérite pas des biens. Ainsi, ce sont les héritiers qui reçoivent le patrimoine immobilier. Même si le concubin était propriétaire du bien avec le défunt, les héritiers peuvent à tout moment écarter celui-ci. Si la résidence principale est placée en SCI familiale, ceci rendra la situation encore plus fragile.

Avec la création d’une SCI, le conjoint survivant ou le partenaire de Pacs va pouvoir être protégé, à travers le démembrement croisé des parts sociales. Pour cela, une clause tontine doit être prévue dans les statuts de la société. Celle-ci stipule que la part de l’un revient à l’autre lorsque l’une ou l’autre des parties décède, sans avoir à s’acquitter de droits de succession. Le concubin doit détenir 50 % des parts de la SCI familiale en usufruit et 50 % en nue-propriété. Ainsi, lors de la succession, le dernier survivant devient également propriétaire des parts sociales du défunt et les héritiers ne disposent d’aucun droit. Le conjoint survivant possède alors la pleine jouissance du bien, où il pourra habiter en toute légitimité. 

Pour bénéficier de cette protection, les couples en concubinage ou pacsés doivent établir un testament. Dans le cas contraire, en cas de décès de l’un, le partenaire survivant sera traité comme un étranger aux yeux de la loi fiscale et devra s’acquitter de droits de mutation de 60 % sur la valeur du patrimoine.

4 commentaires
SALEUR Marie Christine, le 15 avril 2022

Bonjour,
Ma mère (veuve) et mon frère ont créé une SCI de laquelle je suis exclue. En cas de décès de ma mère, je voudrais savoir si j'hériterai quand même de quelque chose (au cas où il y aurait quelque chose) et dans sous quelles conditions. Merci

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Notre expert
Benoît Fruchard, le 19 avril 2022

Bonjour,
Une SCI rentre dans l’actif successoral donc vous recevrez la partie de la SCI qui vous revient au décès de votre mère.
Il faudra juste s’assurer que l’apport de votre frère dans la SCI soit en adéquation avec ses parts.
Benoît

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Gaborit, le 17 juillet 2022

Mes parents ont déjà donné le maximum fiscale (150000 euros) en donation. La création d’un sci familiale pour un terrain peut venir en complément pour réduire la taxation fiscale ?

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Notre expert
Benoît Fruchard, le 18 juillet 2022

Bonjour,
A priori non.
Le mieux est de contacter un notaire pour expliquer votre situation et qu’il vous propose la meilleure solution pour l’optimiser.

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