Cession de parts de SCI à titre gratuit : comment ça marche ?

Pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier, l’associé d’une SCI peut procéder à la cession de ses parts sociales à titre gratuit. Cette opération fiscalement avantageuse permet d’organiser une succession ou de gratifier ses proches dans le cadre d’une SCI familiale. Cependant, il est nécessaire de respecter une procédure précise.

Pourquoi réaliser une cession de parts de SCI à titre gratuit ? Qui peut en bénéficier ? Comment céder ses parts de SCI à titre gracieux ? Quelles sont les formalités à respecter et quel est le régime fiscal d’une cession de parts de SCI ? Nous vous donnons tous les éléments pour vous aider à comprendre comment fonctionne cette opération juridique !

Pourquoi réaliser une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

La Société civile immobilière est une structure juridique couramment utilisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Dans un contexte familial, la SCI est avantageuse pour assurer une succession ou opérer un transfert de patrimoine, tout en évitant les contraintes de l’indivision. Constituée de deux associés au minimum, la SCI détient le patrimoine et chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de son apport au capital.

La cession de parts de SCI à titre gratuit est plus souvent exercée dans le cadre de SCI familiales. En effet, cette opération de transmission patrimoniale présente divers avantages afin d’organiser une succession : 

• La cession de parts sociales de SCI à titre gracieux permet de contourner le régime de la donation classique, en procédant à une transmission indirecte et simplifiée de bien immobiliers. 
• Lorsqu’une donation entre membres d’une même famille a lieu, la cession de parts sociales offre la possibilité de bénéficier d’abattements et de taux d’imposition favorables.
• L’organisation d’une succession par le biais de donations de parts sociales permet d’éviter de soumettre le patrimoine immobilier au régime contraignant de l’indivision au moment de l’héritage. En effet, dans le cadre de l’indivision, l’accord unanime des héritiers est attendu pour prendre une décision concernant les biens, ce qui peut provoquer des conflits. La SCI offre un cadre plus souple, permettant de définir les règles de prise de décision entre associés dans les statuts.
• La donation de parts de SCI peut se faire avec réserve d’usufruit. Dans ce cas, le donateur cède la propriété de ses parts tout en continuant de percevoir les dividendes de la société. Ceci lui permet de conserver la jouissance du bien immobilier.

Donation de parts sociales : qui peut en bénéficier ?

En principe, toute personne peut bénéficier d’une donation de parts de SCI, mineurs inclus. Les avantages fiscaux dans le cadre d’une cession de parts sociales n’étant applicables que pour les parents (au sens large) et le conjoint du donateur, il est très courant que cette action s’opère dans le cadre d’une SCI familiale.

Par exemple, un donateur qui cède ses parts à un descendant direct (un père ou une mère à ses enfants) sera taxé à hauteur de 5 à 45 % sur la valeur des parts sociales. En revanche, une donation effectuée à une personne ne faisant pas partie du cercle familial est imposée à hauteur de 60 % de la valeur des parts.

Il existe différentes façons de faire bénéficier les descendants de parts de SCI à titre gratuit :

• La donation-simple : le donateur donne de son vivant ses parts au bénéficiaire, de manière définitive. La valeur des parts sociales est évaluée au moment de la liquidation de la succession.
• La donation-partage : le patrimoine peut être transmis à plusieurs bénéficiaires. Le partage de l’héritage du donateur est effectué de son vivant devant un notaire. Seuls les biens déjà présents dans le patrimoine peuvent être répartis.
• La donation au conjoint : la cession de parts de SCI entre associés conjoints est possible, sauf si les statuts stipulent le contraire. Il existe deux possibilités pour le cédant :
  • Donation au dernier vivant : l’acte juridique de cession des parts sociales prend effet au décès du donateur et concerne les bien présents et à venir.
  • Donation entre vifs : l’associé procède à une donation des parts de la SCI de son vivant à son conjoint. Si le couple divorce, la cession à titre gratuit sera tout de même maintenue. 

Comment céder ses parts de SCI à titre gratuit ?

Avant de procéder à la cession de parts de SCI à titre gracieux, des conditions particulières doivent être respectées. En effet, cette opération juridique requiert d’évaluer en amont le prix des parts sociales et d’obtenir l’accord des associés :

Évaluer la valeur des parts sociales

Pour déterminer le prix des parts de la SCI, la valeur de l’immeuble est prise en compte en plus des autres éléments de l’actif. Les dettes sociales sont ensuite soustraites de cette somme. Le montant obtenu, représentant l’actif net, est divisé par le nombre total de parts sociales détenues par la SCI. Il est conseillé d’appliquer par la suite une décote à ce résultat, comprise entre 5 et 20 %, afin de diminuer la valeur des parts.

Obtenir l’agrément des associés

Pour être conforme, une SCI doit être constituée d’au moins deux associés. Si l’un d’eux souhaite procéder à une cession de parts à titre gratuit, les autres personnes doivent en être préalablement informés. L’associé qui veut vendre ses parts doit obtenir l’accord de tous les autres associés, même dans le cas d’une SCI familiale. Ainsi, la cession doit être acceptée à l’unanimité.

Cependant, les statuts peuvent prévoir une majorité simple et déroger à la procédure d’agrément. C’est d’ailleurs automatiquement le cas lorsque les parts de la SCI sont destinées à des ascendants ou descendants du cédant. Il est donc indispensable de s’informer sur les clauses statutaires de la SCI avant de se lancer dans les démarches de cession.

Dans le cadre d’une procédure d’agrément, les associés ont 6 mois pour donner leur accord. Au-delà et à défaut de réponse, l’agrément sera considéré comme acquis et l’associé pourra alors réaliser la cession.

Quelles sont les formalités à effectuer ?

Une fois les conditions préalables remplies, certaines démarches doivent être opérées pour concrétiser le projet de cession :

• Rédiger l’acte de cession : si vous souhaitez procéder à la cession de parts, vous devrez réaliser un acte de cession, signé par les parties. Vous pouvez rédiger vous-même ce document, par acte sous seing privé, constatant la cession de parts. Sur internet, vous pourrez trouver des modèles gratuits d’acte de cession de parts sociales de SCI à titre gratuit. Il est aussi possible de choisir l’acte authentique en faisant appel à un notaire pour sa rédaction. Si ce professionnel établit l’acte de cession, les frais de notaire pour la donation de parts de SCI dépendront des honoraires pratiqués par celui-ci. Dans cet acte doivent figurer le nom du cédant, du cessionnaire et de la société, le nombre de parts cédées, le prix unitaire, les modalités de paiement, la date de cession et enfin l’agrément des associés.
• Modifier les statuts de la SCI : si les parts sociales de la SCI sont cédées à une personne extérieure de la SCI, vous devrez modifier les statuts de votre société afin d’indiquer la nouvelle répartition du capital social. Lorsque le donateur cède toutes ses parts, sa qualité d’associé doit être supprimée des statuts et remplacée par celle du cessionnaire. Cependant, si vous cédez vos parts au bénéfice d’un associé ascendant ou descendant, la cession est dite libre et il n’est alors pas nécessaire de procéder à une modification des statuts.
• Réaliser les formalités au greffe : lorsque l’acte de cession est signé, vous devez déposer certains documents au greffe du tribunal de commerce pour finaliser la procédure. Cette démarche est essentielle pour rendre la cession des parts de SCI opposable aux tiers. Ce dossier d’enregistrement au greffe doit être composé d’un exemplaire des statuts mis à jour, de l’original de l’acte de cession et d’un exemplaire du procès-verbal de l’AGE approuvant le projet de cession à titre gratuit.

Quelle est la fiscalité d’une cession de SCI à titre gratuit ?

La cession de parts de SCI à titre gratuit bénéficie d’une fiscalité avantageuse. En effet, des abattements et un taux d’imposition intéressants sont opérés et dépendent du lien de parenté entre l’associé cédant de la SCI et le bénéficiaire de la cession à titre gratuit.

Le montant d’abattement est fixé de la façon suivante :

• 100 000 € pour une cession en ligne directe (ascendant ou descendant) ;
• 80 724 € en cas de cession au profit d’un conjoint ou d’un partenaire de PACS ;
• 31 865 € au profit d’un petit-enfant ;
• 15 932 € en cas de cession à un frère ou une soeur ;
• 7 697 € en cas de cession à une nièce ou un neveu. 

Après déduction de l’abattement, la valeur excédentaire est imposée. Ce taux d’imposition (correspondant aux droits de mutation) est défini de la manière suivante : 

• 5 à 45 % en ligne directe (parents et enfants) ;
• 5 à 45 % lors d’une cession entre conjoints ou partenaires de PACS ;
• 35 à 45 % pour une cession au profit d’un frère ou d’une soeur ;
• 60 %  lors d’une cession au bénéfice d’une personne sans lien de parenté.