Cession de parts de SCI à titre gratuit : comment ça marche ?

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Mis à jour le 04 mai 2022

Pour optimiser la transmission du patrimoine immobilier, l’associé d’une SCI peut procéder à la cession de ses parts sociales à titre gratuit. Cette opération fiscalement avantageuse permet d’organiser une succession ou de gratifier ses proches dans le cadre d’une SCI familiale. Cependant, il est nécessaire de respecter une procédure précise.

Pourquoi réaliser une cession de parts de SCI à titre gratuit ? Qui peut en bénéficier ? Comment céder ses parts de SCI à titre gracieux ? Quelles sont les formalités à respecter et quel est le régime fiscal d’une cession de parts de SCI ? Nous vous donnons tous les éléments pour vous aider à comprendre comment fonctionne cette opération juridique !

Pourquoi réaliser une cession de parts de SCI à titre gratuit ?

La Société civile immobilière est une structure juridique couramment utilisée pour gérer et transmettre un patrimoine immobilier. Dans un contexte familial, la SCI est avantageuse pour assurer une succession ou opérer un transfert de patrimoine, tout en évitant les contraintes de l’indivision. Constituée de deux associés au minimum, la SCI détient le patrimoine et chaque associé reçoit des parts sociales au prorata de son apport au capital.

La cession de parts de SCI à titre gratuit est plus souvent exercée dans le cadre de SCI familiales. En effet, cette opération de transmission patrimoniale présente divers avantages afin d’organiser une succession : 

Donation de parts sociales : qui peut en bénéficier ?

En principe, toute personne peut bénéficier d’une donation de parts de SCI, mineurs inclus. Les avantages fiscaux dans le cadre d’une cession de parts sociales n’étant applicables que pour les parents (au sens large) et le conjoint du donateur, il est très courant que cette action s’opère dans le cadre d’une SCI familiale.

Par exemple, un donateur qui cède ses parts à un descendant direct (un père ou une mère à ses enfants) sera taxé à hauteur de 5 à 45 % sur la valeur des parts sociales. En revanche, une donation effectuée à une personne ne faisant pas partie du cercle familial est imposée à hauteur de 60 % de la valeur des parts.

Il existe différentes façons de faire bénéficier les descendants de parts de SCI à titre gratuit :

Comment céder ses parts de SCI à titre gratuit ?

Avant de procéder à la cession de parts de SCI à titre gracieux, des conditions particulières doivent être respectées. En effet, cette opération juridique requiert d’évaluer en amont le prix des parts sociales et d’obtenir l’accord des associés :

Évaluer la valeur des parts sociales

Pour déterminer le prix des parts de la SCI, la valeur de l’immeuble est prise en compte en plus des autres éléments de l’actif. Les dettes sociales sont ensuite soustraites de cette somme. Le montant obtenu, représentant l’actif net, est divisé par le nombre total de parts sociales détenues par la SCI. Il est conseillé d’appliquer par la suite une décote à ce résultat, comprise entre 5 et 20 %, afin de diminuer la valeur des parts.

Obtenir l’agrément des associés

Pour être conforme, une SCI doit être constituée d’au moins deux associés. Si l’un d’eux souhaite procéder à une cession de parts à titre gratuit, les autres personnes doivent en être préalablement informés. L’associé qui veut vendre ses parts doit obtenir l’accord de tous les autres associés, même dans le cas d’une SCI familiale. Ainsi, la cession doit être acceptée à l’unanimité.

Cependant, les statuts peuvent prévoir une majorité simple et déroger à la procédure d’agrément. C’est d’ailleurs automatiquement le cas lorsque les parts de la SCI sont destinées à des ascendants ou descendants du cédant. Il est donc indispensable de s’informer sur les clauses statutaires de la SCI avant de se lancer dans les démarches de cession.

Dans le cadre d’une procédure d’agrément, les associés ont 6 mois pour donner leur accord. Au-delà et à défaut de réponse, l’agrément sera considéré comme acquis et l’associé pourra alors réaliser la cession.

Quelles sont les formalités à effectuer ?

Une fois les conditions préalables remplies, certaines démarches doivent être opérées pour concrétiser le projet de cession :

Quelle est la fiscalité d’une cession de SCI à titre gratuit ?

La cession de parts de SCI à titre gratuit bénéficie d’une fiscalité avantageuse. En effet, des abattements et un taux d’imposition intéressants sont opérés et dépendent du lien de parenté entre l’associé cédant de la SCI et le bénéficiaire de la cession à titre gratuit.

Le montant d’abattement est fixé de la façon suivante :

Après déduction de l’abattement, la valeur excédentaire est imposée. Ce taux d’imposition (correspondant aux droits de mutation) est défini de la manière suivante : 

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