Corum, le gestionnaire qui a longtemps défendu les frais de souscription comme gage de qualité, s’apprête à lancer Corum Start, une SCPI sans commission de souscription. Retournement de veste ou adaptation pragmatique au marché ? Analyse complète de cette nouvelle venue.
Une SCPI sans frais d’entrée… signée Corum
On ne pensait pas l’écrire un jour car si vous suivez l’actualité des SCPI, vous avez probablement lu ou entendu les dirigeants de Corum expliquer pourquoi les SCPI sans frais d’entrée étaient une « fausse bonne idée ». Leur argument principal était que les frais de souscription permettaient de financer la recherche d’actifs de qualité, d’aligner les intérêts du gestionnaire avec ceux des épargnants sur le long terme et que les frais des « SCPI sans frais » étaient finalement plus chargées avec plusieurs lignes de frais supplémentaires.
Mais voilà que Corum a déposé les statuts d’une nouvelle SCPI baptisée Corum Start, constituée le 19 janvier 2026, avec… zéro commission de souscription ! Il faut croire que seuls ceux qui ne changent jamais d’avis ne progressent pas.
Les statuts ont été signés le 9 janvier 2026 et l’assemblée générale constitutive s’est tenue le 19 janvier 2026. La SCPI est donc probablement dans l’attente du visa de l’AMF, ce qui explique que nous utiliserons le conditionnel dans cet article.
Les caractéristiques de Corum Start
D’après les statuts déposés, voici ce que l’on sait de cette potentielle nouvelle SCPI :
- Structure juridique : Société civile de placement immobilier à capital variable, régie par les articles L.214-86 à L.214-118 du Code monétaire et financier.
- Capital : Le capital initial serait de 760 032 €, divisé en 4 176 parts de 182 € chacune.
- Durée : 99 ans à compter de l’immatriculation (classique).
- Siège social : 1 rue Euler, 75008 Paris (l’adresse habituelle du groupe Corum).
- Société de gestion : Corum Asset Management, agréée AMF sous le numéro GP-11000012.
- Dépositaire : Société Générale Securities Services (SGSS).
La stratégie d’investissement
L’objet social de Corum Start serait classique pour une SCPI diversifiée : l’acquisition directe ou indirecte de biens immobiliers affectés à la location, en France et à l’étranger. Les statuts mentionnent également la possibilité de prises de participation dans des sociétés et fonds de droit étranger.
Corum a fait sa réputation avec des SCPI fortement internationalisées (Corum Origin, Corum XL, Corum USA). On peut donc s’attendre à ce que Corum Start suive une stratégie similaire de diversification géographique, même si les statuts ne précisent pas d’allocation cible.
Les frais de Corum Start
C’est là que ça devient intéressant car c’était la principale critique des dirigeants de Corum. Voici donc la structure de frais prévue dans les statuts :
Commission de souscription : 0%
C’est donc la grande nouveauté. Aucun frais d’entrée ne serait prélevé, ce qui permettrait d’investir 100% de son capital dès le premier jour.
Commission de gestion : 15% HT des revenus
Cette commission serait prélevée sur les produits locatifs HT encaissés et les produits financiers nets. Ce sont des frais classique par rapport aux autres SCPI sans frais.
Commission de cession de parts : 0%
Aucune commission ne serait facturée pour les cessions de parts à titre onéreux ni pour les mutations à titre gratuit (donations, successions). Seuls les droits d’enregistrement fiscaux s’appliqueraient (5% ou 3% si plus de la moitié du patrimoine est situé hors de France).
Commission d’arbitrage sur actif immobilier
C’est un mécanisme original qui mérite qu’on s’y attarde. La commission ne serait prélevée qu’en cas de plus-value lors de la vente d’un actif :
- Plus-value inférieure à 7% du prix de vente : 0%
- Plus-value entre 7% et 13% : 6% TTC du prix de vente net vendeur
- Plus-value supérieure à 13% : 12% TTC du prix de vente net vendeur
Ce système alignerait les intérêts de la société de gestion avec ceux des associés : Corum ne serait rémunéré que si les arbitrages génèrent de la valeur. Les statuts prévoient même un mécanisme de compensation des moins-values : tant que la réserve extra-comptable de moins-values n’est pas apurée, aucune commission d’arbitrage ne pourrait être prélevée ce qui est plutôt juste vis à vis des épargnants.
Commission de retrait anticipé : le vrai sujet
C’est ici que le modèle « sans frais » révèle sa contrepartie. Une commission dégressive serait appliquée en cas de sortie avant 8 ans de détention :
- Retrait avant 4 ans : 10% (clairement à ne pas faire !!)
- Retrait entre la 5ème et la 6ème année : 7%
- Retrait durant la 7ème année : 5%
- Retrait durant la 8ème année : 3%
- Retrait après 8 ans : 0%
Autrement dit, l’absence de frais d’entrée serait compensée par des pénalités de sortie significatives pour les investisseurs qui ne resteraient pas au moins 8 ans. C’est le modèle adopté par plusieurs SCPI « sans frais » du marché (Iroko Zen, Remake Live, Novaxia Neo…) mais aucune n’était allé jusqu’à 8 ans de détention.
Des exceptions seraient toutefois prévues : invalidité, décès du conjoint ou partenaire de Pacs, fin de droits au chômage, surendettement, ou liquidation judiciaire pour les indépendants.
Mon avis sur Corum Start
Corum bénéficie d’une expertise reconnue en gestion de SCPI. Avec Corum Origin et Corum XL, le groupe a démontré sa capacité à délivrer des rendements attractifs grâce à une stratégie opportuniste et internationale. Cette expérience devrait profiter à Corum Start.
L’absence de frais d’entrée constitue un avantage réel pour l’investisseur à long terme : 100% du capital travaille immédiatement, ce qui améliore mécaniquement le rendement sur la durée.
Le mécanisme de commission d’arbitrage est bien pensé : il incite la société de gestion à réaliser des plus-values et non à vendre pour vendre.
Il faudra faire attention sur les frais de retrait anticipé qui sont élevés, surtout les premières années. Un investisseur qui devrait sortir au bout de 3 ans perdrait 10% de son capital, ce qui annulerait probablement plusieurs années de dividendes. C’est un engagement à ne pas prendre à la légère.
La commission de gestion de 15% HT est dans la fourchette haute. Sur le long terme, cela peut peser sur le rendement net distribué mais Corum a bonne réputation en terme de gestion donc ce n’est pas forcément un frein.
Enfin, Corum Start arrive sur un marché des SCPI sans frais déjà bien fourni. La différenciation passera nécessairement par la performance, et il faudra attendre les premières acquisitions pour juger de la stratégie réelle.
Avec Corum Start, Corum reconnaît donc que le modèle sans frais d’entrée répond à une demande du marché qu’il ne peut plus ignorer. Plutôt que de laisser ce terrain aux nouveaux entrants, le groupe préfère proposer sa propre version, en conservant ce qui a fait son succès : diversification internationale, gestion active, et mécanismes d’alignement d’intérêts.
Cet article a été rédigé sur la base des statuts déposés et du procès-verbal de l’assemblée générale constitutive. Corum n’a pas encore communiqué sur cette SCPI et la SCPI étant en cours d’immatriculation, les informations présentées restent conditionnelles et pourront évoluer.
