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SCPI en nue-propriété : fonctionnement, avantages et inconvénients

Expert Benoît Fruchard
Posté par
Benoît Fruchard
Mis à jour le
30 mars 2023

En immobilier, recourir au démembrement de propriété peut s’avérer judicieux surtout dans le cadre d’une succession ou encore pour optimiser sa fiscalité. Ainsi, en achetant des parts de SCPI en nue-propriété, l’investisseur profite d’une décote sur le prix des parts, et peut réaliser une plus-value à la fin de la période de démembrement. Il s’agit d’un montage temporaire dont la durée est fixée lors de la souscription. Comment fonctionne l’investissement en nue-propriété en SCPI ? Pourquoi investir dans ce type de placement ? Nous vous expliquons ici l’intérêt des SCPI en nue-propriété et quels sont les avantages et les inconvénients de ce placement !

Une question sur les SCPI ? Nous sommes là pour vous aider

Comment fonctionne l’investissement en nue-propriété en SCPI ?

Pour rappel, le droit de propriété consiste à détenir la totalité du bien, à savoir :

  • L’abusus : le droit d’en disposer, le vendre ou le transformer ;
  • Le fructus : le droit d’en percevoir les revenus ;
  • L’usus : le droit d’en user ;

Ainsi le démembrement d’une propriété consiste à séparer l’abusus du fructus et de l’usus. En d’autres termes, le droit de propriété est divisé ainsi :

  • Le nu-propriétaire détient le droit de disposer, de vendre ou de transformer le bien dans le respect des droits de l’usufruitier ;
  • L’usufruitier détient quant à lui le droit d’habiter le bien et/ou d’en percevoir les revenus.

Dans le cas d’un investissement en SCPI :

  • Le nu-propriétaire détient les parts, qu’il peut revendre ou transmettre ;
  • L’usufruitier en perçoit les revenus.

Le nu-propriétaire récupère la pleine propriété à l’issue de la période de démembrement généralement comprise entre 5 et 15 ans.

Concrètement, l’investisseur achète la nue-propriété des parts de SCPI et l’usufruit est acheté par une autre personne, une entreprise ou une société de gestion. Pendant la période de démembrement donc, il ne perçoit aucun revenu.

Cette opération permet d’acquérir des parts de SCPI avec une décote et de profiter de la valorisation des actifs immobiliers.  

En revanche, l’achat des parts de SCPI en nue-propriété doit être réalisé comptant.

Il n’est pas possible d’acquérir des parts de SCPI en nue-propriété via une assurance vie ou avec un crédit immobilier.

Mais voyons tout de suite, quels sont les avantages et les inconvénients d’acquérir des parts d’une SCPI en nue-propriété !

Quels sont les avantages des SCPI en nue-propriété ?

Investir en SCPI en nue-propriété présente un certain nombre d’avantages comme la décote à l’achat, l’allégement fiscal ou encore la possibilité de générer une plus-value. Explications !

Un investissement à moindre coût

En effet, acheter des parts d’une SCPI en nue-propriété permet d’obtenir une décote sur le prix de souscription. Cette décote est calculée en fonction de la durée du démembrement. Plus la durée est longue, plus la décote est importante.

Le montant des parts est déterminé selon une clé de répartition calculée par la société de gestion.

Ainsi, lors de l’achat de parts en nue-propriété, vous pouvez éventuellement bénéficier des décotes suivantes :

Durée de démembrementDécote
5 ans20 %
10 ans30%
15 ansEntre 35% et 40%
20 ansEntre 40% et 45%
Décote du prix des SCPI en fonction de la durée de démembrement

Optimiser la fiscalité

En tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas les revenus générés par la SCPI. De ce fait, vous ne serez pas soumis à l’impôt sur les revenus fonciers.

En effet, les revenus issus d’une SCPI sont considérés comme des revenus fonciers et sont donc imposés selon votre taux d’imposition et soumis aux prélèvements sociaux de 17,2%. Un investissement en nue-propriété vous permet de constituer un patrimoine en bénéficiant d’une fiscalité allégée.

En plus de ne pas alourdir votre fiscalité, il faut savoir que les parts détenues en nue-propriété ne rentrent pas dans le calcul de l’IFI (impôt sur la fortune immobilière).

Votre investissement ne vient pas augmenter la valeur de votre patrimoine imposable à l’IFI.

Cette opération est ainsi fiscalement intéressante si vous êtes situés dans une tranche d’imposition élevée et si vous détenez un patrimoine conséquent.

Réaliser une plus-value à la fin de la période de démembrement

À la fin de la période de démembrement, vous récupérez la pleine propriété des parts de SCPI et donc l’usufruit. Cette opération permet généralement de bénéficier d’une plus-value puisque le prix d’achat de parts de SCPI en nue-propriété est moins élevé.

Exemple : Vous achetez des parts de SCPI en nue-propriété dont la valeur est de 150 euros par part. La décote appliquée est de 30 % pour une période de démembrement d’une durée de 10 ans.

Le montant de la part en nue-propriété est donc de : 105 €

Après 10 ans, vous récupérez la pleine propriété d’une valeur de 150 euros hors valorisation éventuelle de l’actif. Vous gagnez donc 45 euros sur l’opération.

La plus-value générée par la récupération de la pleine propriété n’est pas soumise à l’impôt. Vous capitalisez ainsi un investissement pierre papier à moindre coût. En revanche, si les parts ont pris de la valeur, vous serez soumis à l’imposition des plus-values calculée sur le prix de cession et le prix d’achat, décote incluse.

Exemple : Reprenons nos chiffres précédents.

Montant de la part en nue-propriété : 105 € (décote de 30 % sur 150 euros)

Montant de la part à la fin du démembrement : 150 €

Plus-value réalisée 45 € non taxable.

Maintenant, admettons que les parts ont pris de la valeur et sont revendues 200 €.

L’impôt sur la plus-value sera donc calculé sur 50 €.

Récupérer la pleine propriété : quels sont les avantages ?

À la fin de la période de démembrement, nous avons vu que l’investisseur récupère la pleine propriété des parts donc l’usufruit, et sans frais supplémentaires. Il peut ainsi disposer de ses parts comme bon lui semble.

En effet, vous avez le choix entre deux options :

  • Conserver les parts de la SCPI : vous percevez ainsi des revenus complémentaires soumis à l’imposition des revenus fonciers. C’est pourquoi il peut s’avérer judicieux de faire coïncider la fin du démembrement avec le départ à la retraite par exemple. La baisse de revenus éventuel entraîne mécaniquement la baisse de votre taux d’imposition et ainsi vous limitez l’impôt sur les revenus fonciers.
  • Revendre les parts de la SCPI : Vous disposez ainsi d’un capital. Néanmoins, vous devrez régler les frais de souscriptions liés à la vente de parts de SCPI.

Cependant comme tout placement pierre papier, il faut aussi tenir compte des inconvénients !

Cleerly vous aide à sélectionner les meilleures SCPI selon votre situation (fiscale, patrimoniale…)

Quels sont les inconvénients des SCPI en nue-propriété ?

Investir dans une SCPI en nue-propriété comporte certains inconvénients comme :

  • Un risque de perte en capital : Le capital et la valeur des parts ne sont pas garantis lors d’un investissement en SCPI. N’oubliez pas qu’en tant que nu-propriétaire, vous ne percevez pas de revenus complémentaires et en plus vous n’avez aucune garantie lors de la revente. Néanmoins, le marché immobilier est moins volatil que le marché financier permettant ainsi de limiter les risques.
  • Un manque de liquidité : Acheter des parts de SCPI en nue-propriété implique que vous devez obtenir l’accord de l’usufruitier pour vendre vos parts. Sachant que ce dernier perçoit les revenus il est fort probable qu’il refuse. Conclusion, votre placement est bloqué pendant la période de démembrement. À noter que revendre des parts de SCPI demande de la patience et se fait généralement sur le marché secondaire. En effet, une SCPI est par définition peu liquide.

Par ailleurs, toutes les SCPI ne proposent pas la possibilité d’acheter des parts en nue-propriété. Le choix est donc plus restreint que pour un investissement classique.

Pourquoi investir dans une SCPI en nue-propriété ?

Investir dans une SCPI en nue-propriété dépend de votre objectif patrimonial. Généralement, cette opération a pour but de se constituer en patrimoine foncier en bénéficiant d’une décote. Et ensuite, elle permet de percevoir des revenus complémentaires à la fin de la période de démembrement.

Ainsi, ce placement peut s’avérer judicieux dans les cas suivants :

  • Préparer sa retraite : Investir dans les parts d’une SCPI en nue-propriété peut en effet vous permettre de préparer votre retraite. Tout d’abord, vous achetez les parts à moindre coût.  Ensuite, en faisant coïncider la fin du démembrement avec la fin de votre activité, vous percevez des revenus complémentaires permettant de compenser la perte de revenus liés à la retraite. En sachant que vous pouvez toujours récupérer le capital pour financer d’autres projets.
  • Limiter la fiscalité pour les investisseurs fortement imposés : Comme nous l’avons vu précédemment, ce montage permet de capitaliser sans générer d’impôt supplémentaire jusqu’à la récupération de la pleine propriété.
  • Constituer un patrimoine immobilier à moindre coût : En investissant la même somme d’argent vous pouvez acquérir plus de parts de SCPI grâce à la décote liée à l’achat en nue-propriété.
  • Bloquer son épargne et en ressortir une plus-value.

Quelles sont les meilleures SCPI en démembrement ?

Choisir une SCPI dépend de plusieurs critères comme la stratégie d’investissement, le taux d’occupation financier ou encore le taux de rendement interne. Ainsi, même lors d’un achat de part en nue-propriété vous devez être vigilant sur plusieurs aspects et gardez à l’esprit que c’est un investissement sur le long terme.

À noter que les clés de répartition évoluent régulièrement, elles sont déterminées par les sociétés de gestion.

SCPIClé de répartition
10 ans
Taux de distribution 2022
Pierval Santé33%5,35%
Iroko Zen32,5%7,10%
Vendômes Régions37 %5,71%
Novaxia Neo35%6,33%
Novapierre Allemagne 235%4,50%
Meilleures SCPI en démembrement

En tout état de cause, un investissement pierre papier doit être envisagé avec précaution et selon vos objectifs patrimoniaux. Prenez contact avec nos experts immobiliers.

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L'auteur

Benoît Fruchard

Fondateur de Cleerly - Conseiller en gestion de patrimoine

Benoît Fruchard est passionné de finances personnelles depuis son plus jeune âge. Après une licence d'économie à l'Université de Nantes puis un Master à l'Université de Bordeaux, il rentre en école de commerce à Rouen. Il a travaillé 2 ans au sein de la BNP Paribas puis 5 ans chez un courtier en ligne. En 2021, il a créé Cleerly, un cabinet en gestion de patrimoine et un site pour démocratiser les finances personnelles... en savoir plus

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