Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

À la différence de l’indivision, le démembrement de propriété consiste à partager la pleine propriété d’un bien. En effet, le bien est divisé entre l’usufruitier qui garde le droit d’utiliser le bien et le nu-propriétaire qui conserve celui d’en disposer. Avoir recours au mécanisme de démembrement offre bien des avantages, notamment dans le cadre d’une donation afin de réduire les frais de succession. Suivez-nous, nous vous expliquons ici les principes et le fonctionnement du démembrement !

Quel est le principe du démembrement de propriété ?

Afin de comprendre le démembrement, rappelons les composants d’un droit de propriété :

• L’abusus constitue le droit de disposer le bien
• L’usus est le droit de l’utiliser
• Le fructus est le droit d’en percevoir les revenus.

Ainsi, le démembrement de propriété consiste à séparer l’abusus, de l’usus et du fructus. En d’autres termes le droit de disposer du bien revient au nu-propriétaire tandis que les droits de l’utiliser et de percevoir les revenus sont donnés à l’usufruitier.

Concrètement en immobilier cela fonctionne de la façon suivante :

• L’usufruitier à le droit d’habiter le bien, de le louer et d’en percevoir les loyers. En contrepartie, il doit assurer l’entretien du logement afin d’éventuellement le restituer au nu-propriétaire à la fin de l’usufruit. En effet, l’usufruit d’un bien est temporaire. Il peut être viager, c’est-à-dire qu’il s’éteint au décès du détendeur du droit ou à durée déterminée.
• Le nu-propriétaire quant à lui a le droit de le vendre, de le donner, de le léguer et même de le modifier ou de le détruire. Néanmoins il doit obtenir l’accord de l’usufruitier. En revanche, à la fin de l’usufruit, il récupère la pleine propriété du bien.

Tableau récapitulatif des droits de propriété :

Pourquoi utiliser le démembrement de propriété ?

Utiliser le mécanisme de démembrement de propriété peut s’avérer fiscalement intéressant. Notamment pour réduire son IFI (impôt sur la fortune immobilière), dans le cadre d’une succession, d’un achat en viager ou encore d’une SCPI. Explications !

Démembrement de propriété et IFI 

L’IFI est calculé sur la valeur du patrimoine immobilier détenu par un contribuable. Il est possible de réduire la base taxable sur lequel l’IFI est calculé en ayant recours au démembrement de propriété.

En effet, dans le cadre de l’IFI, la nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de la base taxable, ayant pour conséquence de faire baisser la valeur du patrimoine à déclarer.

Généralement, l’usufruit est donné à un enfant majeur. Toutefois, cette donation d’usufruit temporaire doit être justifiée, par exemple afin permettre à un enfant de poursuivre ses études ou d’acquérir un logement.

Succession et démembrement de propriété 

Souvent utilisé dans le cadre d’une donation, le démembrement de propriété permet de réduire les frais de succession. En effet, les frais de transmission ne sont calculés que sur la nue-propriété.

Ainsi, en donnant la nue-propriété à un enfant ou un descendant, le parent conserve l’usufruit donc le droit de continuer d’user de son bien, voire d’en percevoir des revenus. De plus, au décès de l’usufruitier du bien, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans payer de droit de succession.

Démembrement et achat en viager

Un démembrement de propriété peut s’apparenter à une vente en viager. En effet, lors d’une vente en viager, le propriétaire garde l’usufruit et vend sa nue-propriété.

Ainsi, en conservant l’usufruit jusqu’à son décès, cela lui permet de tirer des profits de la vente tout en continuant à profiter du bien et des éventuels revenus.

La différence entre l’achat en viager et un démembrement réside dans la période d’usufruit. En effet, il s’agit d’un démembrement de propriété temporaire compris entre 10 et 20 ans, généralement accompagné d’un système d’assurance qui permet d’indemniser un acheteur de la nue-propriété au-delà de la période d’usufruit dans le cas où le vendeur continue à occuper les lieux.

Trois scénarios se dessinent dans le cadre d’un démembrement en viager :

• À l’issue de la période d’usufruit : si le vendeur souhaite continuer à habiter son logement, l’investisseur sera indemnisé par le vendeur via le système d’assurance.
• S’il décide de quitter le logement, c’est lui qui bénéficiera de l’assurance et touchera la rente versée par l’assurance.
• S’il décède avant la fin de la période, alors l’acquéreur verse aux héritiers une somme complémentaire fixée à l’avance.

L’intérêt pour les investisseurs est de pouvoir capitaliser leur placement. En effet, ils ne perçoivent pas de revenus fonciers, mais le démembrement temporaire permet :

• De bénéficier d’une décote à l’achat ;
• De limiter l’imposition sur les plus-values : en effet, la plus-value est calculée sur la valeur de la pleine -propriété et non de la simple-nue-propriété.

Le démembrement de parts d’une SCPI : quels avantages ?

Utiliser le mécanisme de démembrement dans le cadre d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est assez courant.

En effet, que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire d’une part de SCPI, les deux peuvent avoir des avantages ; à savoir :

• En tant que nu-propriétaire en SCPI : cette solution permet de vous constituer un patrimoine avec une décote. Au terme du contrat, vous bénéficiez de revenus complémentaires.
• En tant qu’usufruitier en SCPI : dans ce cas, cette solution permet de percevoir des revenus complémentaires et un taux d’imposition faible pendant toute la période du démembrement.

Comment démembrer un bien immobilier ?

Un démembrement de propriété est un acte juridique qui doit être établi par notaire. Il s’agit d’un contrat stipulant les modalités de sortie du démembrement, à savoir au décès de l’usufruitier ou pour une période définie.

D’autre part, avant de se lancer il vaut mieux prendre quelques précautions, en effet, une fois l’usufruit cédé, il n’existe pas de moyens de revenir en arrière.

Ainsi, vous devez être attentif aux points suivants :

• Dans le cadre d’une succession : la transmission de la nue-propriété du bien doit être réalisée au moins 3 mois avant le décès afin d’échapper aux droits de succession sur la valeur totale du bien
• Dans le cadre d’un démembrement pour réduire son IFI, il faut que la donation de l’usufruit soit justifiée pour ne pas être remise en cause par l’administration fiscale.
• Une fois le bien démembrée, nu-propriétaire et usufruitier ont chacun des droits et obligations à respecter. En effet, l’usufruitier doit payer les taxes relatives au logement ainsi que les réparations d’entretien. Quant au nu-propriétaire, il doit réaliser les travaux importants dans le logement.

Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

Comme nous venons de le voir, l’acte notarié doit stipuler la fin du démembrement de propriété, généralement à l’extinction de l’usufruit.

Ainsi la fin du démembrement de propriété peut intervenir soit au décès de l’usufruitier soit à la fin de la période de démembrement fixé par le nu-propriétaire et l’usufruitier lors de la signature de l’acte devant notaire.

Néanmoins, il existe des situations où le démembrement de propriété peut prendre fin avant le terme prévu. Notamment lorsque l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, abuse ou renonce à son droit.

Quel est le coût d’un démembrement de propriété (frais de notaire, droits d’enregistrement) ?

Un démembrement de propriété étant un acte notarié, vous devez vous acquitter des frais notariaux qui s’élèvent en moyenne à 1 500 €.

En revanche dans le cadre d’une donation, la mise en place d’un démembrement de propriété implique des droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Ces frais sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et l’âge du nu-propriétaire :

• S’il le nu-propriétaire a entre 21 et 30 ans : la valeur de l’usufruit est de 80% . Les frais sont donc calculés sur 20% de la valeur du bien
• S’il le nu-propriétaire a entre 51 et 60 ans : le pourcentage appliqué sera de 50%

En résumé, plus le nu-propriétaire est jeune moins les frais liés au démembrement sont élevés.

En conclusion, le démembrement de propriété est un bon moyen de réduire son IFI, et de réaliser une donation dans le cadre d’une succession à moindre coût. Dans tous les cas, il est toujours conseillé de vous faire accompagner par des experts qui sauront vous guider selon vos objectifs patrimoniaux.