Qu’est-ce que le démembrement de propriété ?

Expert
Mis à jour le 31 janvier 2022

À la différence de l’indivision, le démembrement de propriété consiste à partager la pleine propriété d’un bien. En effet, le bien est divisé entre l’usufruitier qui garde le droit d’utiliser le bien et le nu-propriétaire qui conserve celui d’en disposer. Avoir recours au mécanisme de démembrement offre bien des avantages, notamment dans le cadre d’une donation afin de réduire les frais de succession.

Suivez-nous, nous vous expliquons ici les principes et le fonctionnement du démembrement !

Quel est le principe du démembrement de propriété ?

Afin de comprendre le démembrement, rappelons les composants d’un droit de propriété :

Ainsi, le démembrement de propriété consiste à séparer l’abusus, de l’usus et du fructus. En d’autres termes le droit de disposer du bien revient au nu-propriétaire tandis que les droits de l’utiliser et de percevoir les revenus sont donnés à l’usufruitier.

Concrètement en immobilier cela fonctionne de la façon suivante :

Tableau récapitulatif des droits de propriété :

Droits de propriétéPleine propriétéNue-propriétéUsufruit
Abusus : Disposer du bien –OuiOuiNon
Usus : Utiliser un bienOuiNonOui
Fructus : Percevoir des revenus issus ce bienOuiNonOui

Les valeurs de l’usufruit et de la nue-propriété sont déterminées par un barème fiscal. Il est possible de réaliser une simulation pour calculer la valeur de chaque partie du démembrement.

Pourquoi utiliser le démembrement de propriété ?

Utiliser le mécanisme de démembrement de propriété peut s’avérer fiscalement intéressant. Notamment pour réduire son IFI (impôt sur la fortune immobilière), dans le cadre d’une succession, d’un achat en viager ou encore d’une SCPI. Explications !

Démembrement de propriété et IFI 

L’IFI est calculé sur la valeur du patrimoine immobilier détenu par un contribuable. Il est possible de réduire la base taxable sur lequel l’IFI est calculé en ayant recours au démembrement de propriété.

En effet, dans le cadre de l’IFI, la nue-propriété ne rentre pas dans le calcul de la base taxable, ayant pour conséquence de faire baisser la valeur du patrimoine à déclarer.

Généralement, l’usufruit est donné à un enfant majeur. Toutefois, cette donation d’usufruit temporaire doit être justifiée, par exemple afin permettre à un enfant de poursuivre ses études ou d’acquérir un logement.

Succession et démembrement de propriété 

Souvent utilisé dans le cadre d’une donation, le démembrement de propriété permet de réduire les frais de succession. En effet, les frais de transmission ne sont calculés que sur la nue-propriété.

Ainsi, en donnant la nue-propriété à un enfant ou un descendant, le parent conserve l’usufruit donc le droit de continuer d’user de son bien, voire d’en percevoir des revenus. De plus, au décès de l’usufruitier du bien, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire sans payer de droit de succession.

Démembrement et achat en viager

Un démembrement de propriété peut s’apparenter à une vente en viager. En effet, lors d’une vente en viager, le propriétaire garde l’usufruit et vend sa nue-propriété.

Ainsi, en conservant l’usufruit jusqu’à son décès, cela lui permet de tirer des profits de la vente tout en continuant à profiter du bien et des éventuels revenus.

La différence entre l’achat en viager et un démembrement réside dans la période d’usufruit. En effet, il s’agit d’un démembrement de propriété temporaire compris entre 10 et 20 ans, généralement accompagné d’un système d’assurance qui permet d’indemniser un acheteur de la nue-propriété au-delà de la période d’usufruit dans le cas où le vendeur continue à occuper les lieux.

Trois scénarios se dessinent dans le cadre d’un démembrement en viager :

L’intérêt pour les investisseurs est de pouvoir capitaliser leur placement. En effet, ils ne perçoivent pas de revenus fonciers, mais le démembrement temporaire permet :

Le démembrement de parts d’une SCPI : Quels avantages ?

Utiliser le mécanisme de démembrement dans le cadre d’un investissement en SCPI (Société Civile de Placement Immobilier) est assez courant.

En effet, que vous soyez usufruitier ou nu-propriétaire d’une part de SCPI, les deux peuvent avoir des avantages ; à savoir :

A noter que le démembrement de propriété en SCPI est conclu pour une durée définie.

Comment démembrer un bien immobilier ?

Un démembrement de propriété est un acte juridique qui doit être établi par notaire. Il s’agit d’un contrat stipulant les modalités de sortie du démembrement, à savoir au décès de l’usufruitier ou pour une période définie.

D’autre part, avant de se lancer il vaut mieux prendre quelques précautions, en effet, une fois l’usufruit cédé, il n’existe pas de moyens de revenir en arrière.

Ainsi, vous devez être attentif aux points suivants :

Comment sortir d’un démembrement de propriété ?

Comme nous venons de le voir, l’acte notarié doit stipuler la fin du démembrement de propriété, généralement à l’extinction de l’usufruit.

Ainsi la fin du démembrement de propriété peut intervenir soit au décès de l’usufruitier soit à la fin de la période de démembrement fixé par le nu-propriétaire et l’usufruitier lors de la signature de l’acte devant notaire.

Néanmoins, il existe des situations où le démembrement de propriété peut prendre fin avant le terme prévu. Notamment lorsque l’usufruitier ne respecte pas ses obligations, abuse ou renonce à son droit.

Quel est le coût d’un démembrement de propriété (frais de notaire, droits d’enregistrement) ?

Un démembrement de propriété étant un acte notarié, vous devez vous acquitter des frais notariaux.

Ils s’élèvent en moyenne à 1 500 €.

En revanche dans le cadre d’une donation, la mise en place d’un démembrement de propriété implique des droits d’enregistrement et la taxe de publicité foncière.

Ces frais sont calculés sur la valeur de la nue-propriété et l’âge du nu-propriétaire :

En résumé, plus le nu-propriétaire est jeune moins les frais liés au démembrement sont élevés.

En conclusion, le démembrement de propriété est un bon moyen de réduire son IFI, et de réaliser une donation dans le cadre d’une succession à moindre coût. Dans tous les cas, il est toujours conseillé de vous faire accompagner par des experts qui sauront vous guider selon vos objectifs patrimoniaux.

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